신축 공급 부족이 촉발한 전월세 ‘쌍끌이’ 폭등이 서울 부동산 시장을 거세게 압박하고 있다. 서울 주택 전셋값이 한 달 만에 0.91% 올라 12년 7개월 만에 최대 폭으로 뛰었고 월세마저 10년 11개월 만에 가장 가파르를 상승세를 보였다.
강남과 강북 가릴 것 없이 정주 여건이 양호한 대단지 아파트를 중심으로 가격 오름세가 이어진 결과다. 불붙은 전세난은 수도권까지 번졌고 전세난에 지친 무주택 실수요자들은 서울 외곽 및 수도권 중저가 주택 매수로 눈을 돌리고 있다. 하지만 다주택자 양도소득세 중과가 부활하면서 절세용 급매물은 자취를 감췄고 매매가 역시 완연한 오름세로 접어들면서 임대차 시장에 남겨진 세입자들의 선택지가 사라지고 있다는 분석이다.
15일 한국부동산원이 발표한 ‘5월 전국 주택가격 동향조사’에 따르면 지난달 서울 주택 종합 전셋값(0.91%) 상승은 정주 여건이 양호해 주거 선호도가 높은 강남·강북의 대단지 아파트 밀집 지역이 주도했다. 5월 한 달 1.62% 급등한 송파구에서는 잠실·신천동 대단지 아파트가, 강동구(0.98%)에서는 명일·암사동 대단지 위주로 큰 폭의 오름세가 나타났다. 동작구(0.87%)와 서초구(0.87%)도 뒤를 이었다.
강북권도 대단지 준신축 아파트가 많은 옥수·하왕십리동을 중심으로 성동구가 1.44% 올랐다. 학군지로 꼽히는 노원구(1.40%)의 상계·중계동, 성북구(1.30%)의 길음·돈암동도 상승세를 주도했다.
전세가 상승세는 월세가격도 밀어 올리고 있다. 5월 서울 주택 종합 월세는 전월 대비 0.81% 상승하며 2015년 6월 이후 10년 11개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 아파트 월세 상승률은 0.95%에 달했다. 월세가 많이 오른 자치구는 노원구(1.40%), 송파구(1.30%), 성동구(1.27%), 성북구(1.10%) 순으로 전세가 상승률이 높은 지역과 일치했다.
서울의 임대차 불안은 경기(0.51%)와 인천(0.27%)으로도 도미노처럼 번졌다. 수도권 전체 전세가는 0.61% 상승했다. 서울 접근성이 높은 주요 단지는 임차 수료가 몰리면서 가격 오름세로 이어지고 있다는 분석이다.
현장에서는 전월세난의 근본 원인을 신축 공급 부족에서 찾는다. 한국부동산원 등에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 지난해(3만 7103가구)보다 26.9% 줄어든 2만 7158가구로 추산된다. 내년에는 1만 7197가구까지 줄어들어 물량이 더 줄어든다. 성북구 A공인중개사무소 관계자는 “성북구에 아파트가 적지 않고 매물이 완전히 씨가 말랐다고는 할 수 없지만 세입자 선호도가 높은 신축·준신축 전세 매물은 크게 부족하다”며 “좋은 입지에 커뮤니티가 잘 갖춰진 단지를 선호하는데 그런 단지가 많지 않다 보니 일부 단지 임대 가격이 크게 오르고 있다”고 말했다.
세입자들이 전월세 계약갱신청구권(갱신권)을 적극 사용하고 있는 현실과 매입임대사업자 등 다주택에 대한 정부의 전방위적 압박, 서울시가 주택 공급을 늘리기 위해 재건축·재개발 사업에 속도를 내며 멸실주택이 늘어나고 있는 점도 ‘일시적이지만 극심한 전세난’을 일으킨 원인으로 지적된다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울 전월세 매물을 공급해오던 다주택자가 줄고 갱신권 사용자가 늘면서 신축 주택 공급뿐만 아니라 유통 시장에서 실수요자가 선택할 만한 전월세 물량이 대거 사라졌다”며 “전세 가격이 오를 때마다 세입자들은 거주 면적을 줄이거나 아파트 대신 빌라 등 비아파트를 선택하는 식으로 대처해왔는데 지금은 그야말로 선택지가 사라진 상황”이라고 분석했다.
공급 부족에 따른 임대차 시장의 불안은 매매 시장으로도 전가되고 있다. 올해 1~5월 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등)을 매수한 사람 중 생애 최초로 집을 산 무주택자 비중은 45.6%(3만 2843건)를 차지해 통계 작성 이후 최고치를 기록했다. 한국부동산원에 따르면 5월 서울 주택 매매가는 한 달 만에 0.9% 올랐고 서울 전체 주택의 평균 매입비용은 사상 처음으로 10억 원을 넘어선 10억 1007만 원으로 집계됐다. 한국부동산원은 “정주 여건이 양호한 단지 위주로 매수 문의가 증가하고 상승 계약이 체결되면서 집값이 상승하고 있다”고 분석했다.
한편 서울 전월세 시장이 불안한 원인을 두고 정부와 서울시는 서로 ‘남탓’으로 돌리는 양상이다. 오세훈 서울시장은 지난 8일 사회관계망서비스(SNS)를 통해 ‘전세 소멸은 정상화가 아니라 서민의 주거 사다리가 무너진 정책 참사’라며 이 대통령이 취임 1주년 기자회견에서 전세 매물의 급격한 감소와 전월세 가격 상승에 대해 “정상화 과정”이라고 한 발언을 비판했다. 이에 대해 국토부는 오 시장의 게시글 관련 “전세의 월세화는 특정 정부 정책의 결과가 아니라 임대차 시장의 구조적 변화에 따른 현상”이라며 11일 유감을 표명했다.
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