미국 뉴욕의 주거용 아파트 전경. AFP연합뉴스
미국에서 최근 2년간 세입자에게 유리하게 흘러가던 임대시장 분위기가 바뀌고 있다. 아파트 공급이 크게 늘면서 주춤했던 임대료가 다시 오르기 시작한 것이다. 높은 집값과 주택담보대출 금리 탓에 집을 사지 못한 수요까지 임대시장에 머물면서 내년에는 임대료 상승세가 더 가팔라질 수 있다는 전망이 나온다.
美 월세 다시 뛴다…7월 평균 270만원 넘어
30일(현지시간) 야후파이낸스가 부동산 정보업체 질로우의 7월 임대시장 보고서를 인용한 데 따르면 미국의 주택 임대 호가는 평균 1962달러(약 270만원)로 전년 동월보다 2.3% 올랐다. 1년여 만에 가장 높은 연간 상승률이다.
주택 유형별로는 단독주택의 상승세가 두드러졌다. 단독주택 임대료는 2314달러(약 319만원)로 1년 전보다 3% 상승한 반면 아파트 등 다세대주택은 1786달러(약 246만원)로 1.7% 올랐다.
아직까지는 세입자가 선택할 수 있는 매물이 적지 않다. 전체 임대 매물의 39.8%가 무료 임대 기간 등 집주인이 제공하는 혜택을 포함하고 있다. 1년 전보다 약 4%포인트 높아진 수준이다.
미샤 피셔 질로우 수석 이코노미스트는 최근 몇 년간 대규모 주택 공급 덕분에 세입자들이 수십 년 만에 가장 유리한 시장을 누렸지만 이제는 “전환점에 가까워지고 있다”고 진단했다. 공급 증가 효과가 약해지면서 임대료 상승 속도가 다시 빨라지고 있다는 설명이다.
아파트 공급 줄어든다…건설 허가 2022년 정점보다 31%↓
임대료가 다시 오르는 핵심 요인은 수요 급증보다 공급 감소에 있다. 2020년대 초 저금리와 원격근무 확산에 따른 인구 이동을 예상한 건설업체들이 아파트 건설에 뛰어들면서 최근 몇 년간 대규모 신규 물량이 시장에 나왔다.
하지만 공급이 몰린 일부 지역에서 임대료가 떨어지고 이후 금리까지 오르자 신규 건설은 빠르게 줄었다. 올해 2분기 다세대주택 건설 허가는 2022년 기록한 최근 정점보다 31% 감소했다. 기존에 지어진 주택이 점차 소진되는 가운데 새로 공급될 물량은 줄어드는 셈이다.
지역별 차이도 크다. 공급이 많이 늘어난 샬럿에서는 임대 매물의 68.1%가 각종 혜택을 제공하고 있으며 덴버는 67.2%, 댈러스는 65.6%였다.
반대로 신규 공급이 상대적으로 적었던 지역에서는 임대료가 빠르게 뛰고 있다. 샌프란시스코의 임대료는 3372달러로 1년 전보다 9.7% 올랐고, 산호세는 3782달러로 7%, 시카고는 2253달러로 5.1% 각각 상승했다.
집 사려면 연소득 1억3700만원…임대시장에 눌러앉는 美
치솟은 주택 구입 비용도 임대 수요를 떠받치고 있다. 미국의 모기지 금리는 6.5%를 웃돌고 있고 집값도 높은 수준을 유지하면서 내 집 마련의 문턱이 높아졌다.
질로우에 따르면 미국에서 평균적인 주택을 임차하려면 연간 7만8488달러(약 1억800만원)의 소득이 필요한 반면 주택을 구매하려면 약 9만9800달러(약 1억3700만원)가 필요하다. 필요한 연소득 차이가 2만1000달러를 넘는다.
현재 미국의 평균적인 세입자는 소득의 약 26.8%를 임대료로 지출하고 있다. 통상 주거비 부담이 크다고 판단하는 기준인 30%보다는 낮지만, 집을 사려던 사람들까지 임대를 이어가면서 수요는 쉽게 줄지 않을 것으로 예상된다.
질로우는 올해 전체 다세대주택 임대료가 약 1.9%, 단독주택은 2.9% 상승할 것으로 전망했다. 두 수치 모두 장기 평균에는 못 미치지만 지난 2년간의 이례적으로 낮은 상승세에서는 벗어나는 흐름이다.
특히 신규 주택 공급이 계속 줄어들 경우 세입자가 누려온 각종 임대 혜택도 점차 축소될 가능성이 있다. 임대 수요가 통상 여름철에 강해지는 점을 고려하면 내년 이사철에는 올해보다 임대료 상승 압력이 더 커질 수 있다는 전망이 나온다.
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