임대료가 뛰는 가운데 임대차 시장을 더욱 불안하게 할 악재가 늘고 있다. 사진은 서울 부동산중개업소. 뉴시스
서울 강동구 고덕동 K아파트 전용 59㎡에 전세로 사는 김모(48)씨는 요즘 밤잠을 설친다. 8년 동안 잊고 지낸 걱정이 닥쳐서다. 김씨가 사는 집은 등록임대주택이다. 전셋값이 뛸 걱정도, 더 싼 집을 찾아 나설 일도 없었다. 2018년 등록한 이 집의 8년 임대의무기간이 올해 말 끝난다. 자동말소되면 계약갱신 보장과 임대료 5% 증액 제한이 사라진다. 김씨의 전세보증금은 4억원, 같은 집 시세는 7억5000만원. 전셋값이 순식간에 3억5000만원가량 뛸 상황이다.
집주인 이모(61)씨는 전셋값 규제에서 벗어나 홀가분할까. 답답하기는 마찬가지다. 정부가 지난달 3일 내놓은 8·3 세제개편안은 조정대상지역에서 의무임대기간이 끝나는 매입임대 아파트의 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 적용을 2년 유예기간을 두고 순차적으로 축소한 뒤 2029년 폐지하기로 했다. 2020년 문재인 정부가 아파트 등록임대제도를 없애며 양도 시기에 관계없이 적용하던 중과 배제와 장기보유특별공제 특례를 뒤집어 시한을 못 박은 것이다.
그런데 유예는 사실상 유명무실하다. 올해 의무기간이 끝나는 집의 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년을 더 산다. 그사이 중과 유예기간 안에 집을 팔 수 없다. 중과를 맞으면 이씨의 양도세는 3억원에서 7억원으로 3억원 넘게 뛴다.
등록임대아파트 임대료 시세의 66%
등록임대주택은 임차인의 든든한 주거안전망이다. 세입자 보호 장치로 계약갱신청구권과 상생임대제도가 있지만 청구권은 임대료 증액 제한을 적용받아 임대기간을 단 한 차례만 연장할 수 있다. 역시 한 차례 5% 이내로 임대료 상승을 제한하는 상생임대는 올해 제도가 끝난다. 둘 다 전셋값 급등을 한 차례 막을 뿐이다.
등록임대주택은 8년 임대주택이라면 2년 계약을 가정할 때 갱신계약 네 차례까지 전셋값 파고를 막아준다. 앞의 K아파트가 그렇다. 8년 전 3억원대이던 전셋값이 시세로는 7억5000만원으로 2배 넘게 뛰는 사이, 이 집 보증금은 상한에 묶여 20%가량 오르는 데 그쳤다. 협회가 회원 166명을 대상으로 집계한 등록임대주택 임대료는 시세의 66%였다. 인천 영종도 H아파트 전용 60㎡는 전세보증금(2억원)이 시세(5억4800만원)의 36%에 그쳤다.
협회 관계자는 "재계약 때마다 법적 증액 한도인 5%까지 올리지 않는 임대인도 적지 않다"고 말했다.
물량이 적지 않다. 대한주택임대인협회 집계를 보면 지난해 말 기준 개인이 등록한 임대 아파트는 전국 12만4470가구, 서울 4만1492가구다. 서울 물량은 지난해 서울 전·월세 계약(27만4035건)의 15%에 이른다. 전국으로는 연간 전·월세 거래량의 10%가량이다.
서울 등록임대아파트는 서울시가 2007년부터 20년 가까이 공들여 늘린 장기전세주택(3만8000가구)보다 많다. 장기전세는 임대료 인상 제한과 함께 최장 20년 임차권을 보장한다.
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