▲ 세종시 2생활권 아파트 단지. 동양일보 DB
정부가 이르면 이달 말 부동산 세제개편안을 내놓는 가운데, 이재명 대통령이 오는 23일 직접 주재하는 '부동산 대토론회'에서 종합부동산세(종부세) 개편 방향이 공개될 전망이다. 특히 '초고가 1주택' 보유세 강화와 실거주 여부를 반영한 세제 개편이 핵심 의제로 제시되면서 대전·세종 부동산시장도 촉각을 곤두세우고 있다.
12일 업계에 따르면 이번 논의의 핵심은 보유세 기준을 기존의 '주택 수' 중심에서 '주택 가액' 중심으로 전환할 것인지 여부다. 현행 제도는 3주택 이상 보유자에게 중과세율을 적용하는 반면, 초고가 주택 한 채를 보유한 경우에는 상대적으로 세 부담이 낮아지는 구조다. 이 때문에 '30억원짜리 한 채보다 10억원짜리 세 채의 세금이 더 많다'는 조세 형평성 논란이 이어져 왔다.
정부는 여기에 실거주 여부를 반영하는 방안도 검토하고 있다. 현재는 고령자와 장기보유자는 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있지만 실제 거주 여부는 따지지 않는다. 초고가 주택을 보유한 채 다른 지역에 거주하면서 세제 혜택을 받는 사례를 줄이겠다는 취지다.
이 같은 변화는 대전보다 세종시장에 미칠 영향이 상대적으로 클 것으로 전망된다. 세종은 행정수도 완성 기대감과 공급 축소 등의 영향으로 최근 집값 상승세가 이어지고 있으며, 고가 아파트 비중도 빠르게 늘고 있다. 향후 종부세 기준이 주택 가격 중심으로 개편될 경우 일부 고가 주택 보유자의 세 부담이 확대될 가능성이 있다.
반면 대전은 세종에 비해 초고가 주택 비중은 낮지만 둔산·도안·유성권을 중심으로 고가 아파트가 증가하는 추세여서 세제 변화에 따른 영향을 피하기 어렵다는 분석이다. 실거주 요건이 강화될 경우 투자 목적 보유와 실거주 중심 시장이 더욱 뚜렷하게 구분될 가능성도 제기된다.
정부가 공정시장가액비율 조정에 나설지도 관심사다. 현재 60%인 공정시장가액비율이 상향 조정되면 종부세 과세표준 자체가 커져 보유세 부담이 늘어날 수 있다. 여기에 양도소득세 개편까지 함께 추진될 경우 부동산시장 전반에 미치는 영향은 더욱 커질 것으로 보인다.
정부도 시장 충격은 최소화한다는 방침이다. 모든 제도를 한꺼번에 시행하기보다 유예기간을 두거나 단계적으로 적용하는 방안이 유력하게 거론된다. 부동산 가격 안정과 조세 형평성, 실수요자 보호를 동시에 달성해야 하는 만큼 정책 시행 속도와 순서도 중요한 변수로 떠오르고 있다.
지역 전문가들은 이번 세제 개편이 단순한 세금 조정이 아니라 수도권과 지방 부동산시장 모두에 영향을 미칠 정책 전환점이 될 것으로 보고 있다.
정세은 충남대 경제학과 교수는 "초고가 1주택에 대한 과세가 지나치게 완화되면 자산이 특정 지역의 고가 주택으로 집중되는 현상이 심화될 수 있다"며 "보유세는 투기 억제와 조세 형평성을 함께 고려해야 하는 만큼 실거주 여부와 자산 규모를 종합적으로 반영하는 방향으로 설계할 필요가 있다"고 했다. 이어 "대전과 세종도 최근 주택시장의 양극화가 뚜렷해지고 있는 만큼 이번 세제개편이 지역 부동산시장에 미칠 영향을 면밀히 분석해 실수요자 보호와 시장 안정이라는 두 목표를 함께 달성하는 정책이 마련돼야 한다"고 강조했다. 정래수 기자 raesu1971@dynews.co.kr
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