[짠富테크] "증여세만 보면 틀린다"…아파트 증여, 숨은 비용 부담

[뉴스웍스=차진형 기자] 부동산 증여는 절세 수단으로 활용되지만, 구조를 제대로 이해하지 못하면 오히려 세 부담이 커질 수 있다. 증여세만 보고 판단했다가 취득세 중과, 신고 기한 리스크까지 더해지면서 예상보다 수천만원 이상의 비용이 발생하는 사례도 적지 않다.

최근 자산 이전 수요가 늘면서 아파트 증여에 대한 관심도 높아지고 있다. 하지만 핵심은 단순하다. 증여는 세금이 한 번이 아니라 두 번 발생하는 거래라는 점이다.

부동산을 증여받으면 수증자가 부담해야 하는 세금은 두 가지다. 국세청에 내는 증여세, 지방자치단체에 내는 취득세다.

증여세는 과세표준에 따라 10~50%의 누진세율이 적용된다. 공제 후 금액이 커질수록 세율도 빠르게 올라간다.

문제는 취득세다. 일반적으로 3.5% 수준이지만 조건에 따라 12%까지 뛰어오른다.

특히 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 증여하고 시가표준액 3억원 이상 조건이 맞으면 취득세는 3배 이상 늘어난다.

실제 5억원 아파트 기준으로 보면 일반세율은 약 1900만원, 중과 시 약 6200만원으로 늘어난다. 단일 세목만으로 수천만원 차이가 발생한다.

배우자 증여는 대표적인 절세 전략이다. 10년 합산 6억원까지 공제되기 때문에 일정 금액 이하에서는 증여세가 발생하지 않는다.

하지만 함정이 있다. 10년 내 매도 시 '양도세 이월과세'가 적용된다. 즉, 증여 당시 가격이 아니라 원래 취득가 기준으로 세금이 계산된다.

결과적으로 절세 목적으로 증여한 것이 오히려 세 부담 증가로 이어질 수 있다.

부동산 증여는 다음 4단계로 진행된다. ▲증여계약서 작성 ▲취득세 신고·납부 ▲소유권 이전 등기 ▲증여세 신고·납부로, 모든 절차에서 기한이 핵심이다.

일반적으로 증여세와 취득세 모두 3개월 내 신고가 원칙이다. 기한을 넘기면 신고세액공제 3%가 사라지고 무신고 가산세 20%가 부과된다.

자녀 증여는 공제 한도가 낮다. 성년 자녀는 5000만원, 미성년 자녀의 경우 2000만원까지다. 이 때문에 한 번에 증여하기보다 지분 쪼개기, 10년 단위 분할 증여 전략이 활용된다.

다만 등기 비용과 절차는 반복된다는 점에서 비용 대비 효과를 따져야 한다.

부동산 증여는 세금을 줄이는 방법이 아니라 세금을 구조적으로 재배치하는 선택이다. 증여세만 보고 결정하면 절세가 아니라 비용 증가로 이어질 수 있다.