주택도시보증공사(HUG)의 공공임대주택 사업인 ‘든든전세’가 공급 규모와 신청자 수 모두 올해 역대 최대치를 기록하며 전월세난 완화에 한 몫하고 있다. 든든전세는 전세 사기에 따른 보증 사고로 대위변제한 주택을 HUG가 경매 낙찰 등을 통해 직접 매입한 뒤 무주택자에게 공급하는 사업이다. 전세 매물 감소와 전월세 가격 상승으로 임차인들의 주거 불안이 커지고 있는 가운데 안전성과 가격 경쟁력을 갖춘 든든전세에 대한 인기가 이어질 전망이다. 이에 HUG는 물량 확보에 속도를 더하고 공급 규모도 늘릴 방침이다.
22일 HUG에 따르면 든든전세는 2024년 7월 첫 모집 공고 이후 현재까지 총 10차에 걸쳐 3750가구가 공급됐다. 지역별 공급 물량은 서울 1781가구, 인천 1299가구, 경기 653가구, 부산 17가구다. 이달 8일까지 신청 접수가 진행된 10차 모집에서는 역대 최대 규모인 800가구가 공급됐다.
든든전세의 가장 큰 특징은 HUG가 직접 임대인이 된다는 점이다. 전세금 미반환 우려가 없으며 보증금은 주변 시세의 약 90% 수준으로 책정된다. 최장 8년간 안정적으로 거주할 수 있고 중개수수료 부담도 없다. 특히 소득·자산·나이에 관계 없이 공고일 기준 무주택 세대주이거나 무주택세대의 구성원이기만 하면 누구나 신청할 수 있기에 진입 장벽이 낮다.
든든전세는 보증 사고 주택을 직접 매입해 공급하는 구조인 만큼 매입 물량 확보가 사업 확대의 핵심이다. HUG는 2024년도 2분기부터 올해 5월까지 총 6628가구를 매입했다. 지역별로는 서울 3367가구, 인천 2213가구, 경기 1012가구, 부산 36가구다.
올해 들어서만 10만 명에 달하는 신청자가 몰릴 만큼 든든전세의 인기가 높다. 특히 서울을 비롯한 수도권을 중심으로 전세 매물이 줄어드는 상황에서 안전성과 가격 경쟁력을 갖춘 든든전세를 포함한 공공임대주택에 대한 수요가 급증하는 추세다. 2월까지 신청 접수가 진행된 9차 모집에서는 신청자가 처음으로 4만 명을 넘어선 4만7434명을 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 10차 모집에서도 신청자가 4만1524명에 달했다. 든든전세에 대한 관심이 꾸준히 이어지면서 10차 모집까지 평균 경쟁률은 69대 1을 기록했다.
든든전세에 대한 수요가 급증하면서 HUG는 공급 확대를 위한 기반 마련에 나서고 있다. 보증 사고 주택을 신속하게 매입하고 공급하기 위해 현재 서울남부지방법원(4계), 서울중앙지방법원(1계), 인천지방법원(5계), 인천지방법원 부천지원(2계), 수원지방법원(1계) 등 5개 법원에서 총 13계의 전담경매계를 운영 중이다. 최근에는 부산지방법원에 전세 사기 전담경매계 신설을 요청하는 등 공급 확대를 위한 기반을 확충하고 있다. HUG 관계자는 “현재 수도권 중심으로 운영 중인 전담경매계를 지방 지역 법원으로까지 단계적으로 확대해 나갈 예정”이라고 말했다.
매입 대상도 확대하고 있다. 든든전세의 기존 매입 대상은 연립·다세대주택(빌라), 오피스텔, 150가구 미만 아파트였지만 최근 150가구 이상 아파트도 포함하기로 했다. 전세 사기 이후 빌라 기피 현상이 심화하고 아파트 선호도가 높아진 시장 상황을 반영한 조치다.
든든전세가 높은 호응을 얻고 있는 배경에는 심화하는 전월세난이 자리한다. 한국부동산원에 따르면 이달 15일 기준 서울 전세수급지수는 122.5를 기록했다. 이는 2021년 2월 15일 122.8 이후 약 5년 반 만의 최고 수준이다. 가파른 전세값 상승세도 든든전세와 공공임대주택에 대한 수요를 높이는 요인으로 작용하고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 15일 기준 전국 전세가격지수는 올해 누적 2.23% 상승했다. 서울은 4.42%, 경기는 2.77%, 인천은 2.14%, 부산은 2.12% 각각 올랐다.
다만 기존 보증 사고 주택을 매입해 공급하다보니 물량이 제한적인 상황에서 소득·자산 기준이 없어 입주 경쟁률이 너무 높은 것은 한계로 지적된다. 아파트도 있지만 대부분 연립·다세대주택과 오피스텔이 많고, 출퇴근이 편리한 역세권 등 선호지역에는 물량이 충분하지 않을 수 있어 선택지가 좁을 수 있다.
특히 든든전세는 보증 사고 채권 회수로 선순환 구조를 만든다는 점에서 주목할 만 하다. 실제 HUG 재무구조에 타격을 줬던 채권 회수율이 지난해부터 꾸준히 개선되고 있다. 대위변제 대상 주택이 줄어든 데다 HUG가 보증 사고 주택을 경매를 통해 직접 매입한 뒤 든든전세로 공급하면서 채권 회수 속도가 빨라진 영향이다. 채권 회수율(대위변제액 대비 회수금액 비율)은 2023년 14.3%, 2024년 29.7%에 그쳤지만 든든전세 사업이 본격화한 이후인 지난해에는 84.8%까지 상승했다. 특히 올해 1~5월에는 채권 회수율이 157.1%로 채권 회수금액(5710억 원)이 대위변제액(3635억 원)을 넘어섰다.
HUG는 든든전세 공급 확대와 함께 올해 2월부터 서울 2개 권역과 인천·경기 등 총 4개 권역에 하자보수공사 전담업체를 운영하며 주택 품질 관리도 강화하고 있다. 하자보수 속도와 품질을 높여 입주자 만족도를 개선하겠다는 취지다. HUG 관계자는 “입찰가 산정기준 개선을 통해 경매 물건을 적극 매입하고 파산채권자 물건, 공매 의뢰 물건 등으로 매입 경로를 다각화해 다양한 임대 물량 확보에 노력할 예정”이라며 “올해 총 3600가구의 든든전세주택을 공급해 지난해(1800가구) 대비 2배가량 물량을 확대할 방침”이라고 강조했다.
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