피해 막으려면 ‘등기부·대장·신탁원부’ 삼각 확인 필수
(ㅍㅍㅅㅅ 이지선 인턴기자) 전세사기 피해를 줄이기 위해 최신 유형과 계약 전 점검 사항을 정리했다.
부동산 시장에서 전세사기 수법이 다양해지면서 계약 전 확인 절차의 중요성이 커지고 있다. 확인된 사례들을 종합하면, 기존의 단순 보증금 미반환을 넘어 권리관계 악용과 정보 비대칭을 활용한 방식이 늘고 있다.
최근 나타난 대표적인 전세사기 유형은 다섯 가지로 정리된다. 첫째, 선순위 근저당을 숨긴 채 계약을 유도하는 방식이다. 임대인이 “문제 없다”고 설명하지만 실제로는 이미 높은 금액의 담보대출이 설정돼 있는 경우다. 둘째, 신탁부동산을 일반 임대차처럼 속여 계약하는 사례다. 소유권이 신탁회사에 있음에도 이를 알리지 않는 방식이다.
셋째는 다가구주택 쪼개기 계약이다. 하나의 건물을 여러 세대처럼 나눠 계약을 체결하면서 보증금 총액이 건물 가치보다 높아지는 구조다. 넷째는 위임장 위조 또는 대리인 사칭 계약이다. 실제 소유자가 아닌 인물이 임대인 행세를 하며 계약을 체결하는 방식이다. 다섯째는 보증보험 가입이 가능한 것처럼 안내한 뒤 실제로는 가입이 불가능한 물건을 계약시키는 사례다.
이 같은 피해를 예방하기 위해서는 계약 전 통합적인 정보 확인이 필수적이다. 가장 기본은 등기부등본 확인이다. 근저당 설정 여부, 채권최고액, 소유자 일치 여부를 반드시 점검해야 한다. 특히 선순위 권리가 존재할 경우 보증금 회수 가능성에 직접적인 영향을 미치기 때문에 계약 여부를 신중히 판단해야 한다.
건축물대장과 토지대장 확인도 중요하다. 불법 건축물 여부, 실제 용도와의 일치 여부를 확인해야 하며, 다가구주택의 경우 전체 보증금 규모를 파악하는 것이 필요하다. 신탁 여부는 등기부 ‘갑구’를 통해 확인할 수 있으며, 신탁등기가 있다면 반드시 신탁원부까지 확인해야 한다.
계약 당사자 확인도 핵심이다. 임대인의 신분증과 등기부상 소유자가 일치하는지 확인하고, 대리인일 경우 위임장과 인감증명서를 함께 검토해야 한다. 공인중개사를 통한 거래라도 서류 확인 책임은 계약자에게 있다는 점을 인지할 필요가 있다.
실제 사례로, 서울 한 다세대주택에서 임차인 김모 씨는 공인중개사의 설명만 믿고 계약을 체결했다가 피해를 입었다. 당시 중개사는 “보증보험 가입이 가능하다”고 안내했지만, 계약 이후 해당 주택은 선순위 채권이 과다해 보험 가입이 불가능한 상태로 드러났다. 김모 씨는 보증금 반환에 어려움을 겪었고, 이후 등기부등본을 재확인하는 과정에서 이미 다수의 근저당이 설정돼 있음을 확인했다.
전문가들은 계약 전 단계에서의 정보 확인이 가장 현실적인 예방 수단이라고 언급했다. 특히 등기부등본, 건축물대장, 신탁 여부, 선순위 권리 등 핵심 요소를 종합적으로 확인하는 것이 필요하다고 밝혔다.
부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼 절차를 단순화하기보다 확인 과정을 체계적으로 진행하는 것이 중요하다. 계약 전 점검만으로도 상당수의 위험을 줄일 수 있다는 점이 강조된다.
사진=AI생성, 연합뉴스
(ㅍㅍㅅㅅ / PPSS ) 이지선 인턴기자 press@ppss.kr
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