광둥성 선전의 아파트. EPA연합뉴스
중국 중소도시 곳곳에서 대규모 미분양 아파트 단지가 저렴한 임대주택으로 활용되는 현상이 나타나고 있다. 한때 중국 부동산 호황을 상징했던 신도시가 이제는 집값 폭락과 인구 감소를 보여주는 사례로 바뀌고 있다는 분석이다.
“지으면 사람 온다” 했는데…절반이 ‘텅’
영국 파이낸셜타임스(FT)는 최근 홍콩 인근 광둥성 후이저우(惠州)의 대규모 아파트 단지 ‘프로스퍼러스 레이크사이드 맨션’을 대표 사례로 소개했다. 인구 약 600만명의 후이저우에 위치한 이 단지는 절반가량이 비어 있는 상태로 임대료가 크게 낮아지면서 이를 찾는 젊은 층과 원격근무자들이 늘고 있다.
이 단지는 2021년 완공됐지만 중국 부동산 버블이 꺼진 직후 시장 침체를 맞았다. 개발사인 라이선부동산개발도 다른 부동산 업체들과 마찬가지로 집값 하락과 자금난을 견디지 못하고 채무 재조정 절차에 들어갔다.
과거 중국 지방정부는 “아파트를 먼저 지으면 사람이 따라온다”는 논리 아래 대규모 주택 개발을 적극 승인했다. 지방정부는 부동산 개발을 통해 경제성장과 세수를 늘리고, 지방 관리들은 이를 실적으로 삼아 승진하는 구조가 형성됐다.
그러나 지금은 상황이 달라졌다. 베이징·상하이·선전·광저우 등 1선 도시가 첨단산업을 기반으로 인구를 끌어들이는 반면, 다수의 3·4선 도시는 공급 과잉과 인구 감소가 동시에 진행되면서 빈 아파트가 늘고 있다.
FT는 “너무 많은 주택을 너무 빠르게 공급한 결과, 미래 성장 동력이 될 것으로 기대했던 대규모 개발사업들이 입주자를 확보하지 못하고 있다”고 진단했다.
“오히려 신축보다 구축 선호”…부동산 침체 더 갈 것
중국 베이징의 아파트 건설 현장. AP연합뉴스
국제 신용평가사 피치(Fitch Ratings)는 지난달 30일 발표한 보고서에서 중국 부동산 시장 회복이 예상보다 더디다며 올해 신규주택 판매액 전망치를 기존 7~8% 감소에서 11~13% 감소로 하향 조정했다. 정부의 부동산 부양책과 개발업체들의 디폴트 위험 완화에도 시장 회복 동력은 여전히 부족하다는 판단이다.
실제 올해 1~5월 신규 분양주택 판매액은 전년 동기 대비 14.1% 감소했다. 감소 폭이 4월 일시적으로 축소됐지만 5월 다시 확대됐고, 피치는 하반기에도 9~12% 감소세가 이어질 것으로 내다봤다.
시장 양극화도 심화되고 있다. 베이징·상하이 등 1선 도시는 실수요를 중심으로 가격이 비교적 안정적인 반면, 중소도시는 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 여기에 올해 중국 30개 주요 도시의 중고주택 거래 비중이 평균 69%까지 높아지면서 신규 분양시장 회복도 지연되고 있다. 피치는 미완공 아파트 입주 지연 우려로 소비자들이 기존 주택을 선호하는 경향이 이어지고 있다고 분석했다.
또 도시 재개발과 노후주택 정비, ‘이구환신(낡은 집을 새집으로 교체)’ 등 정부 지원책도 계약금과 대출 부담을 낮추는 데는 도움이 되지만 시장 신뢰를 회복하기에는 부족하다고 평가했다. 올해 1~5월 주택 개발투자는 15.6%, 신규 착공 면적은 23.4% 감소했다.
피치는 “중국 부동산 시장의 양극화는 앞으로도 이어질 가능성이 높다”며 “2027년에도 신규주택 가격과 판매 면적이 추가로 감소할 가능성을 배제하기 어렵다”고 전망했다.
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