서울 은평구의 한 부동산 중개업소에 붙은 빌라 매물표. 연합뉴스
정부가 전세사기 사태로 위축된 비아파트 공급을 되살리기 위해 수도권에서 빌라 등 일반주택 13만호 착공을 지원하기로 한 가운데 서울 신축 빌라 거래는 5년 새 70% 넘게 급감한 것으로 나타났다. 전세사기 여파로 수요자들의 빌라 기피가 이어지는 데다 공급 감소까지 맞물리면서 빌라 신축 시장의 위축이 장기화하고 있어 정부의 공급 활성화 대책이 실효를 거둘 수 있을지 주목된다.
19일 서울경제신문이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 올해 1~7월 서울 연립·다세대 매매 거래 2만4651건(해제 거래 제외) 가운데 준공 5년 이내 주택 거래는 3191건으로 전체의 12.9%에 그쳤다. 이에 반해 전세사기가 발생하기 전인 2021년 같은 기간 서울 연립·다세대 거래는 총 3만8055건으로, 이 가운데 준공 5년 이내 주택은 1만1887건에 달해 전체 거래의 31.2%를 차지했다. 5년 사이 전체 연립·다세대 거래가 35.2% 감소하는 동안 신축급 빌라 거래는 73.2% 급감했다. 빌라 공급이 줄면서 신축 품귀 현상이 발생한 것으로 풀이된다.
자치구별로도 신축급 주택의 거래 비중은 큰 폭으로 낮아졌다. 2021년 1~7월 전체 연립·다세대 거래에서 준공 5년 이내 주택이 차지하는 비중은 강동구가 51.4%로 절반을 넘었지만 올해는 17.5%로 33.9%포인트 떨어졌다. 영등포구도 47.5%에서 13.0%로, 구로구는 41.0%에서 6.8%로 각각 34.5%포인트, 34.3%포인트 하락했다. 송파구 역시 같은 기간 38.6%에서 8.4%로 낮아졌다. 과거 신축 빌라 거래가 활발했던 지역에서도 거래의 중심이 구축으로 옮겨간 셈이다.
신축 빌라 거래 위축은 전세사기 사태 이후 빌라에 대한 수요자 신뢰가 크게 떨어진 데다 공급 자체가 급감한 영향이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다. 전세보증 가입 기준이 강화되면서 높은 전세보증금을 통해 사업비를 회수하던 기존 사업구조가 어려워졌고, 공사비와 금융비용 상승까지 겹치면서 사업성도 악화됐다. 실제 서울 연립·다세대 착공 물량은 2021년 2만3751가구에서 지난해 4597가구로 80.6% 감소했다.
정부는 8·13 공급대책을 통해 다세대·다가구 등의 건축 규제와 금융 지원을 대폭 완화하고 2030년까지 수도권 일반주택 13만호의 착공을 지원하기로 했다. 다세대·다가구의 건축면적과 층수 규제를 완화하고 건설자금 대출 한도를 높이는 한편 금리 부담도 낮춰 민간 사업자의 공급 여력을 키운다는 구상이다.
다만 시장에서는 공급 규제 완화만으로 신축 빌라 시장이 과거 수준으로 회복되기는 쉽지 않다는 지적이 나온다. 전문가들은 전세보증 제도 안에서도 사업성을 확보할 수 있도록 금융·가격 구조를 개선하는 동시에 매입임대와 신축매입약정 등 공공이 초기 수요를 뒷받침하는 정책을 병행해야 한다고 지적한다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “세제 인센티브의 상시화나 수요기반 확보, 수익형 부동산으로의 정책 패러다임 전환 등이 함께 이뤄져야 신축 빌라 시장이 구조적으로 되살아날 수 있다”며 “비아파트를 아파트의 대체재가 아닌 ‘월세 중심 수익형 부동산’으로 규정하고 각종 규제를 완화할 필요가 있다”고 말했다.
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