유니버설하우징협동조합이 2023년에 지은 사회주택 ‘유니버설디자인하우스-수락’엔 지하부터 옥상까지 이동 가능한 승강기가 설치돼 있다. 장애 유무, 연령 등과 관계없이 모든 사용자가 최대한 사용하기 편리하게 설계한다는 개념인 유니버설 디자인이 적용된 집이다. 유니버설하우징협동조합 제공
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서울시는 2022년 8월 ‘지속 가능성과 입주자 보호 취약’을 이유로 사회주택 신규 공급을 중단했다. 이어 2025년부터 35가구가 임대보증금을 받지 못하는 일이 연거푸 불거지자 보증보험 가입을 유도한 뒤 이를 이행하지 않는 시행자와는 계약을 해지한다는 대책을 내놨다. 그러나 보증보험 가입이 어렵다는 상황을 외면한 미봉책이란 비판이 나온다.
서울 도봉구는 지난 3월 사회주택을 운영하는 유니버설하우징협동조합에 과태료 1930만원을 부과했다. 보증보험 가입 의무 위반이 이유였다. 이곳은 2024년 7월에 주택도시보증공사에 보증보험 가입을 신청했지만 승인받지 못했다. 최근 서울남부지법은 이 협동조합이 제기한 소송에서 “보증 가입이 구조적으로 불가능해 보인다”며 과태료 부과를 취소했다.
보증보험 가입을 위해선 주택 가격 대비 부채(담보권 설정 금액과 임대보증금의 합) 비율이 100% 이내여야 한다. 통상 주택 가격엔 토지와 건물 가치가 함께 반영된다. 그런데 이 사업에선 토지 소유자가 다르기 때문에 주택 가격에 토지 가치가 반영되지 않았고, 따라서 보증보험 가입이 불가능했다. 유니버설하우징협동조합은 사회주택 사업을 위해 토지지원리츠(부동산투자회사)가 매입한 토지를 빌렸다. 이번 판결엔 은행 대출 상환 때까지 공적 보증기관 계좌로 임대보증금이 들어가고, 수입금 일부를 반환준비금으로 적립하는 보완 장치가 있는 점도 참작됐다.
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과태료 처분은 피했으나 문제가 말끔히 해소된 건 아니다. 심상득 유니버설하우징협동조합 이사는 “다른 자치구가 과태료를 물리면 또 같은 대응을 해야 한다”며 “2021년 보증보험 가입이 의무화됐을 때부터 이 문제를 서울시와 정부에 이야기했지만 해결되지 않았다”고 했다.
시장 가격의 80%에 임대주택을 공급하는 사회주택 사업자들은 토지 사용료(토지 매입가의 2%를 연중 12개월 분할 지급, 부가가치세 별도) 부담도 과중하다고 말한다. 한국사회주택협회 자료를 보면, 토지지원리츠 사회주택 10곳 중 2곳은 매달 내는 토지 사용료가 월 임대료 수입보다 많다. 다른 4곳은 임대료 수입 중 토지 사용료 비중이 75% 이상이다. 리츠가 토지 사용료 일부를 지원하지만 이 기간은 10년뿐이다.
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서울시는 “사회주택 보증보험 가입 요건을 완화해달라고 지속적으로
정부에 요청했다”며 “토지임대료 경감 등 지원 방안을 마련하고 있다“고 밝혔다.
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