정부가 집값을 안정시키겠다며 지난해 6·27 가계대출 규제를 시행한 지 1년이 지났지만 서울 아파트값은 강남·강북과 중심지·외곽을 가리지 않고 25개 자치구 전역에서 동반 급등하며 대책을 무색하게 만들었다. 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한데 이어 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶는 초강수까지 추가로 내놓았지만 집값은 줄곧 우상향했다. 특히 생애 최초 주택 구입에 나선 30대의 폭발적 매수세로 인해 대출 규제가 ‘지금 사지 않으면 기회가 없다’는 ‘포모(FOMO)’ 심리를 부추겼다는 지적도 나온다.
24일 한국부동산원 자료를 분석한 결과 정부가 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 지난해 6월 27일 이후 올해 6월 15일 기준으로 1년간 서울 아파트값은 9.59% 급등했다. 변동률이 가장 큰 자치구는 성동구로 17.47% 올랐고, 송파구 14.83%, 광진구 14.25%, 영등포 13.22%, 마포 12.82%, 동작11.57% 등의 오름폭이 컸다. 한강벨트를 중심으로 많이 올랐고, 특히 15억 원 이하의 3분위 아파트가 밀집한 성북(9.85%), 관악(9.81%), 구로(9.26%) 등도 크게 상승했다.
지난해 10월 15일 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하고 주택가액 기준으로 대출 한도를 추가로 옥죈 이후에도 오름세는 꺾이지 않았다. 토허제 확대 시행 이후 서울 전체 매매가격이 7.33%포인트 추가 상승했다. 토허제의 핵심 규제 대상인 강남3구와 용산구도 예외가 없었다. 송파구가 같은 기간 13.77%, 용산구가 11.54%, 서초구가 7.69%, 강남구가 5.18% 각각 올랐다. 규제가 집값을 잡기는커녕 상승 기대 심리를 굳히는 기폭제가 된 셈이다. 강북권도 동대문구 13.89%, 마포구 12.04%, 성동구 8.49%, 노원구 4.64% 등 외곽까지 예외 없이 상승 대열에 합류했다. 서울 25개 자치구 가운데 하락한 곳은 단 한 곳도 없었다.
이 같은 전방위 집값 상승의 핵심 동력은 30대의 폭발적 매수세다. 국토교통부 매입자 연령대별 아파트 매매거래 현황을 분석한 결과 서울 아파트 전체 거래에서 30대가 차지하는 비중이 지난해 9월 30.3%에서 올해 4월 45.8%로 수직 상승했다. 절대 건수도 같은 기간 1502건에서 3444건으로 두 배 이상 급증했다. 토허제 시행 직전 불안 심리가 최고조에 달했던 지난해 10월에는 한 달간 30대 매수가 4084건에 달해 분석 기간 내 최고치를 기록했다.
자치구별로 보면 노원구(2392건), 강서구(1845건), 성북구(1633건), 영등포구(1471건), 구로구(1412건) 순으로 30대 매수가 집중됐다. 상대적으로 집값이 낮은 강북·서남권 외곽에서 30대 매수 비중이 두드러진 셈이다. 강서구(45.6%), 구로구(45.3%), 영등포구(44.9%), 서대문구(42.8%), 성북구(42.3%) 등에서는 30대가 전체 거래의 40%를 훌쩍 넘겼다. 반면 강남구(24.5%)와 서초구(24.2%)에서의 30대 비중은 상대적으로 낮았다. 자금 여력이 부족한 30대일수록 대출 한도 내에서 그나마 진입 가능한 외곽 지역을 중심으로 영끌 매수에 집중한 것으로 풀이된다. 더 오르기 전에 반드시 사야 한다는 ‘포모’ 심리가 30대를 시장으로 내몬 주된 요인으로 분석된다. 아울러 생애 최초 주택 구입자에 대한 담보인정비율(LTV) 혜택과 신생아 특례 대출 등도 적극 활용했을 것으로 추정된다.
규제로 인해 전세시장도 심각한 불안이 이어지고 있다. 한국부동산원 주간 전세가격지수를 보면 서울 전체 전세가격은 지난해 7월 대비 올해 6월 기준 약 7.16% 상승했다. 자치구별로는 송파구(11.40%), 동대문구(9.79%), 서초구(9.46%), 성동구(7.65%) 등에서 오름폭이 컸다. 서울 전역 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무 강화가 전세난의 직접적인 원인으로 꼽힌다. 매수자가 직접 입주해야 하는 조건이 붙으면서 기존 임대차 계약이 대거 해지되고, 갱신 전세의 신규 공급이 끊겨 시장 매물이 급감했다. 남은 물건에 대기 수요가 몰리면서 전세 가격을 빠르게 끌어올리는 구조가 자리잡았고, 강남3구·용산구에서 시작된 전세난은 강북 외곽까지 확산되는 양상이다.
전문가들은 현 규제 기조가 유지될수록 서울 아파트 매매·전세 시장의 동반 상승이 더욱 고착화될 것이라고 우려한다. 익명을 요구한 은행권 부동산 전문위원은 “대출 규제와 토허제가 공급을 틀어막는 동시에 가격 상승 기대 심리를 자극하면서 30대의 영끌 매수를 가속하는 악순환 고리가 굳어지고 있다”며 “매매가격 급등으로 집을 사기 어려워진 수요층이 다시 전세 시장으로 발을 돌리며 전세 가격이 상승하고 이는 매매 수요를 자극하는 연쇄 반응이 일어났다”고 지적했다. 이어 “규제 일변도의 정책만으로는 서울 집값 안정을 달성하기 어려운 만큼 실질적인 주택 공급 확대가 시급하다”고 조언했다.
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