행당동 행당대림아파트.
리모델링 사업을 추진했던 서울 성동구 아파트 단지들이 최근 들어 잇따라 재건축으로 방향을 틀고 있다. 공사비가 오르는 가운데 규제 완화와 설계 자유도에 따른 상품성 우위가 부각되면서 재건축에 대한 선호도가 높아지고 있다는 분석이다.
8일 업계에 따르면 응봉동 대림1차는 20년 가까이 추진하던 리모델링 사업을 접고 재건축으로 방향을 틀었다. 2007년 리모델링 조합 설립 후 사업을 추진해 왔지만 장기간 진척이 없었던 대림1차는 4월 말 조합 설립인가가 취소됐다. 이에 앞서 조합은 지난해 12월 9일 성동구청에 신통기획 자문사업을 신청하고 재건축을 추진 중이다.
유효열 재건축 준비위원장은 “2016년에 재건축 가능 연한인 준공 30년을 충족하면서 단지 내에서 재건축 추진에 대한 의견이 나오기 시작했다”며 “2022년 말 준비위원회가 출범한 후 2023년에는 정밀안전진단을 통과했다”고 전했다. 이어 “과거에는 리모델링이 빠르고 비용도 적게 든다는 인식이 있었지만 지금은 비용은 비슷한 반면 상품 가치가 재건축이 더 높다는 점이 소유주들에게 영향을 미쳤다”고 전했다.
응봉동 신동아 아파트 역시 리모델링에서 재건축으로 무게추가 이동하고 있다. 2021년 리모델링 조합 설립인가를 받았지만 현재는 재건축 추진에 대한 논의가 활발하게 이뤄지고 있다. 주민들은 한국토지주택공사(LH)에 공공재건축 사전 컨설팅을 신청해 4월 1차 설명회가 진행됐다. 이달 중 2차 설명회도 개최할 예정이다. 소유주 이모씨는 “리모델링 조합은 해산 절차가 진행 중이고 현재는 재건축 논의가 활발하다”며 “LH로부터 조감도 등 기본 계획안이 마련됐고 사업성 분석 등 설명회 자료를 최종 정리하는 단계라고 전달받았다”고 전했다.
재건축 연한이 되지 않았지만 미리 준비하는 움직임도 포착됐다. 행당동 행당대림아파트는 2021년 리모델링 추진위원회를 출범했지만 현재 활동이 사실상 중단된 상태다. 한 정비업계 관계자는 “수직증축 건축허가가 까다로워지면서 리모델링은 잠정 중단 상태이며 현재 재건축 준비위원회가 비공식적으로 운영되고 있다”고 전했다. 다만 아직 재건축 연한인 30년을 채우지 않은 만큼 의견 수렴과 사업성 검토 등 초기 작업 중심으로 진행되고 있다.
행당한진타운 아파트.
일부 단지는 리모델링을 계속 추진 중이다. 행당한진타운은 2022년 리모델링 추진위원회 출범 후 사업을 이어가고 있으며 현재 조합 설립을 위한 주민 동의율은 63% 이상으로, 조만간 법정 기준(66.7%)을 넘어설 전망이다. 해당 단지는 용적률이 294% 수준으로 재건축 시 사업성이 제한적이어서 리모델링을 고수하고 있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “준공 15년 이후부터 추진할 수 있는 리모델링은 상대적으로 진입 장벽이 낮지만 평면 구성과 단지 설계의 자유도가 제한적이고 일반분양 물량이 많지 않으면 분담금 부담이 커질 수 있다”며 “재건축 역시 용적률 상향에 따른 기부채납과 재건축초과이익환수제에 따른 금융비용과 공사기간 등을 종합적으로 고려해야 한다”고 말했다.
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