외국인 관광객들이 서울 중구 명동 거리에서 발걸음을 옮기고 있다. 성형주 기자
코로나19 팬데믹으로 줄줄이 문을 닫았던 숙박업소들이 재정비를 마치기도 전인 지난해 1893만 명의 외래 관광객이 방한해 사상 최대치를 기록했다. 올해도 지난해보다 한 달가량 빠른 지난달 20일에 1000만 명을 돌파하며 ‘방한 외래 관광객 2000만 명 시대’가 가시화하고 있다.
외국인 관광객이 몰려오는데 묵을 방이 없다. 2019년부터 4년간 서울에서 748개의 숙박 시설이 폐업했지만 이후부터 올해 6월까지 새로 문을 연 곳은 362곳에 그쳤다. 문 닫은 시설의 73%가 여관·모텔 등 저가형 숙박 시설로 서울을 찾는 실속파 관광객들이 묵을 중저가 숙박업소의 공백이 크다.
이 틈을 기회로 보고 바쁘게 움직이는 투자자들이 부쩍 늘었다. 노후한 호텔·모텔을 저렴하게 사들여 되살리는 리모델링 투자부터 방 하나로 시작하는 공유숙박(에어비앤비), 생활형숙박시설(생숙)까지 도심 숙박업이 쏠쏠한 수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산으로 주목받고 있다.
관광객은 돌아오고 수익률은 뛰고…노후 호텔 리모델링 투자 활활
주택 혹은 근린생활시설 등을 관광숙박시설로 전환하는 방식으로 자산 가치를 끌어올린 호스텔 브랜드 ‘루프 서울’ 강남점의 실내 모습 /제공=더휴식
한국관광데이터랩에 따르면 올해 상반기 서울에서 문을 연 숙박 시설은 152곳으로 통계 집계를 시작한 2017년 이후 최대치를 기록했다. 같은 기간 폐업한 숙박 시설은 18곳으로 순증가는 134곳이다. 지난해 연간 순증가가 61곳(개업 101곳, 폐업 40곳)이었던 점을 감안하면 반년 만에 지난해 연간 치의 두 배를 넘어선 것이다.
신규 숙박 시설은 젊은 층과 외국인 관광객이 몰리는 도심 지역에 집중됐다. 명동이 있는 중구에서 46곳, 경복궁·창경궁 등 관광지가 인접한 종로구에서 58곳이 문을 열어 두 지역이 전체의 68.4%를 차지했다. 이어 홍대 상권이 있는 마포구 14곳, 강남구 9곳, 성수동이 있는 성동구 6곳 순으로 나타났다. 부산에서도 같은 기간 78곳이 개업했는데 부산역 인근 구도심인 동구·중구·부산진구에서 15~18곳, 광안리·해운대 바닷가가 가까운 수영구·해운대구에서 16개와 11개가 각각 문을 열었다.
전문가들은 이 같은 현상을 도심 체류형 관광 수요가 급증하고 있지만 공급은 턱없이 부족한 상황에서 평균객실단가(ADR) 등 투자수익률이 크게 늘고 있기 때문으로 분석한다. 실제 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 서울 호텔의 가용 객실당 수익(RevPAR)은 지난해 20만 7300원대로 추산돼 코로나 직전 정점을 찍었던 2019년의 12만 4305원보다 약 67% 높아졌다.
일본 료칸을 현대적으로 재해석한 경기 평택시 송탄아늑료칸의 이미지 /제공=스페이스플래닝
이런 흐름 속에서 낡은 모텔이나 소형 호텔을 싸게 사들여 감각적으로 수리하는 투자가 크게 관심을 끌고 있다. 오래된 상가와 근린생활시설, 업무용 빌딩까지 낡은 건물을 숙박 시설로 용도 변경하는 사례도 드물지 않다. 젊은 층이 선호하는 감각적인 인테리어를 완성해 매일의 운영 수익부터 건물 가치 상승까지 노리는 ‘1석 2조형 투자’가 대세가 된 셈이다.
숙박업소 중개 전문 업체 관계자는 “도심 체류형 관광객의 선택을 받으려면 교통·상권이 뒷받침돼야 하는데 서울의 좋은 입지에서 신축 호텔을 짓는 일은 매우 어렵다”며 “낡은 시설로 경쟁력을 잃은 모텔이나 공실이 많은 근린생활시설 등을 사들여 용도를 변경하고 리모델링하는 방식이 현실적인 대안으로 주목받은 것”이라고 말했다. 그는 이어 “다만 서울 도심의 소형 호텔 등은 가격이 벌써 두 배씩 오른 곳도 적지 않아 투자 전 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 짚었다. 실제 중개업소 등에 따르면 서울 중구와 종로구 등에서는 40억~50억 원 규모의 중소형 모텔이 매각된 후 리모델링을 거쳐 1년 만에 70억~90억 원짜리 매물로 다시 나오는 경우가 적지 않다.
고수익을 노리는 투자자들은 최근 부산·강원 등 지방으로도 눈을 돌리는 추세다. 산업단지와 관광지 위주로 수요가 높아지고 있는 가운데 지방 중소형 모텔은 아직 10억~20억 원 수준의 매물도 많아 투자금 대비 수익률을 더 끌어올릴 수 있다는 것이다. 투자금이 비교적 낮기에 운영 효율에 따라 연 10% 이상의 수익률도 노려볼 수 있다는 점에서 젊은 투자자들의 문의도 늘고 있다는 전언이다.
리모델링부터 무인 운영까지…숙박 솔루션 업체도 대거 등장
부동산 투자자에게 숙박업의 가장 큰 진입장벽은 운영·관리다. 장기간 세를 놓는 임대와 달리 호텔·호스텔은 청소·예약·응대가 매일 돌아가는 노동 집약 사업이기 때문에 건물 투자를 하고 싶어도 운영·관리까지 떠안기는 부담스럽다는 것이다.
그러나 최근 매입부터 리모델링과 운영·관리까지 도맡는 숙박 솔루션 업체들이 속속 등장하면서 숙박업 초보자들의 관심을 끌고 있다. 대표적인 사례가 더휴식이다. 더휴식은 건물 시공을 담당하는 스페이스플래닝과 운영·정보기술(IT) 계열사를 함께 두고 저평가된 중소형 숙박 자산을 발굴해 ‘콘텐츠 호텔’로 바꾼 뒤 위탁 운영까지 연결하는 방식을 통해 부동산 자산가치를 끌어올리고 있다.
서울 영등포구에서 2024년 12월 문을 연 스테이 ‘당산패스포트익스프레스’ 이미지. 유럽 기차여행을 컨셉트로 객실을 구성했다. /제공=스페이스플래닝
실제 인사동과 안국역·창덕궁이 가까운 좋은 입지에도 낡은 시설로 손님을 놓치고 있던 숙박 시설을 인수한 후 스파·다도 시설 등을 갖춘 웰니스 호텔로 탈바꿈시켜 종전 대비 2배 높은 월 1억 8000만 원 이상의 매출을 올리고 있다. 또 강남·홍대 등 핵심 상업지에서 선보인 웰니스 호스텔 브랜드 ‘루프 서울’은 다인실과 캡슐 호텔이 섞인 복합 구조로 다양한 여행 수요를 겨냥했다. ‘루프 서울’은 노후 상업용 건물을 숙박 시설로 용도 변경까지 한 사례로 현재 일부 지점은 매입가 대비 자산 가치가 약 48% 상승했다.
이재경 더휴식 비즈니스 부문 대표는 “건물 용도 변경은 지방자치단체마다 법적 규제가 다르거나 인허가 절차가 복잡해 전문 지식이 부족한 개인이 진행할 경우 건축법·소방법 등에 따른 추가 설계 등으로 예상치 못한 공사비가 발생하기도 한다”며 “전문가들의 노하우를 빌리는 것이 오히려 시간·비용을 단축하는 길이 될 수 있을 것”이라고 말했다.
중소형 숙박 시설 위탁 운영 전문 기업 지냄은 점주들의 인건비 부담을 줄여주는 인공지능(AI) 기반 숙박 통합 운영 플랫폼 ‘프론트엑스’ 서비스를 운영 중이다. 프론트엑스는 예약, 요금, 무인 체크인, 정산에 더해 비대면 관제와 24시간 응대까지 한 화면에서 처리하는 방식으로 점주가 야간까지 상주하지 않아도 되는 구조를 만들었다. 또 외국인 손님을 위해 여권 스캐너 성인 인증 서비스를 도입했고 다국어 서비스도 강화했다.
전문가들은 위탁 조건이나 대행 수수료 등을 따져볼 때 최종 수익률 측면에서는 직접 운영하는 편이 아무래도 낫지만 편의성이나 고용 등의 측면에서 과감하게 비용을 치르는 것이 중장기적으로 유리할 수도 있으니 신중히 검토할 것을 조언했다.
소액 투자자는 에어비앤비·생활숙박시설 접근해볼만
건물을 통째로 매입하는 호텔 투자가 부담스러운 소액 투자자라면 다른 접근법이 있다. 자신이 살고 있는 주택의 방 하나를 외국인에게 단기 임대하는 에어비앤비나 생활형숙박시설에 주목할 만한데 때마침 지난해 하반기부터 문턱이 낮아지고 있다. 공
유숙박의 경우 지난해 10월 문화체육관광부가
외국인관광
도시민박업 지침을 고쳐 준공 30년이 넘은 노후 주택도 건축사, 안전진단 전문 기관, 건축기술사 등 전문가가 안전성을 검증하면 등록할 수 있게 했다. 이전까지는 철근콘크리트 건물은 30년, 그 밖의 건물은 20년만 지나도 ‘노후·불량’ 판정을 받아 등록조차 할 수 없었다. 또 외국인을 상대로 하는 사업인 만큼 인허가 시 호스트(주인)의 외국어 능력을 검증하기도 했지만 이제는 통역 앱이나 QR코드 안내판 등으로 대체할 수 있도록 규제가 풀렸다.
중소형 숙박시설 위탁운영 전문기업 지냄이 개발한 AI 숙박 운영 플랫폼 ‘프론트엑스’의 설치 모습 /제공=지냄
다만 진입 문턱이 낮아졌다고 아무 집이나 공유숙박으로 운영할 수 있는 것은 아니다. 공유숙박은 단독·다가구·다세대·아파트 등 주택만 가능해 오피스텔이나 원룸·근린생활시설로는 등록할 수 없다. 내국인을 손님으로 받는 것도 주의해야 한다. 도시민박업으로 내국인을 합법적으로 받을 수 있는 유일한 방법은 정부의 규제 샌드박스 실증특례를 받은 ‘위홈’ 플랫폼을 이용하는 것이다. ‘위홈’에서 내국인 특례를 신청할 경우 1년에 최대 180일까지 내국인 게스트를 합법적으로 유치할 수 있다.
또 집주인이 실제 거주하는 주택 일부만 빌려줄 수 있다. 빈집 전체를 손님에게 내주고 집주인은 다른 곳에 거주하는 형태는 불가능하다. 독채 운영을 원한다면 농어촌 지역은 농어촌민박업, 한옥은 한옥체험업으로 등록해야 하고 도시에서는 일반숙박업이나 생활형숙박시설로 방향을 틀어야 한다.
생활형숙박시설은 호실마다 개별 등기가 가능한 분양 상품으로 개인투자자는 객실 1~2개 정도만 보유하는 경우가 대부분이지만 숙박업 신고 기준(30실 이상)에 묶여 직접 운영이 불가능했다. 수분양자를 모아 30실을 채우거나 위탁 운영사에 맡기는 선택지밖에 없었는데 국토교통부가 올해 초 1객실도 온라인 플랫폼을 통해 숙박업 신고가 가능하도록 특례를 부여하면서 기회가 열렸다. 서울·부산·강원·경기 지역의 500객실을 대상으로 48개월간 임시 운영하는 실증 사업 형태로 진행 중인데, 5월 숙박업 플랫폼 미스터멘션이 참여하면서 사업이 본격화됐다. 다만 현재까지 생활형숙박시설로 홀로 숙박업을 할 수 있는 곳은 부산 해운대와 중구, 경기 이천시, 강원 양양군 등 일부 단지에 불과하다.
서울을 찾는 외국인 관광객이 급증하면서 생활형숙박시설의 이미지도 크게 개선됐다. 서울 중구의 한 중개업소 관계자는 “명동이나 남산 근처의 생활형숙박시설 상당수가 중소 브랜드 호텔 등이 위탁 운영하고 있는데 최근 객실 운영률이 높아지면서 월 200만~300만 원의 순수익을 올리는 소유주가 많아졌다”며 “생활형숙박시설 매수를 묻는 투자자들도 많아지는 추세”라고 말했다.
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