[기획] 은평 국평도 17억… 고삐 풀린 분양가

은평 재개발 전용 84㎡ 평당 5000만원 넘을 듯

노원 백사마을도 1년 새 5억 뛰어 15억대 예상

'신축 강세 → 고분양가 → 주변 자극' 악순환 우려

재개발 예정인 서울의 한 빌라 밀집 지역. 본문과 직접적 관련 없음. [연합뉴스]

거침없는 고분양가 광풍에 서울 외곽 국민평형(전용면적 84㎡) 분양가도 17억원의 벽을 뚫게 됐다.

신축 아파트 중심의 집값 상승이 고분양가로 이어지고, 오른 분양가가 다시 주변 시세를 자극하는 연쇄 상승 악순환의 고리가 만들어지고 있다는 우려가 커지고 있다.

21일 정비업계에 따르면 은평구 갈현1구역 재개발 일반분양가는 3.3㎡(평)당 5000만원 이상으로 검토되고 있다. 전용 84㎡로 환산 시 17억원을 웃도는 금액이다. 분양까지 시간이 남아 있는 점을 감안하면 분양가는 더 상승할 수 있다.

갈현1구역 재개발은 롯데건설이 은평구 갈현동 일대를 정비해 아파트 4467가구를 신축하는 사업이다. 공사비는 약 2조원으로 예상된다.

갈현1구역 예상 분양가가 높아진 것은 이달 준공 예정인 은평 힐스테이트 메디알레(대조1구역 재개발) 가격이 크게 상승했기 때문이다. 현재 이 아파트 전용 84㎡ 분양권의 최저 호가는 16억원 선이다. 2년 전 분양 당시 이보다 낮은 가격에도 미계약 물량이 발생했지만, 입주 시점이 다가오자 가격이 크게 뛰었다.

정비업계 한 관계자는 "갈현1구역 분양가가 평당 5000만원 선에서 논의되고 있는데, 힐스테이트 메디알레 시세와 견줘볼 때 높은 수준은 아닌 것 같다"고 말했다.

노원구 백사마을 재개발 아파트는 전용 84㎡의 일반분양가가 15억원대로 논의되고 있다. 지난해 상반기까지만 해도 10억원 안팎 수준으로 검토됐다.

백사마을 입지 여건을 고려하면 15억원을 웃도는 분양가는 과하다는 게 시장의 평가다. 백사마을에서 가장 가까운 지하철 7호선 하계역까지는 대중교통 이용 시 20분가량 걸리고, 도보로는 40분 이상 이동해야 한다.

그러나 노원 서울원 아이파크 전용 84㎡ 분양권 호가가 19억원대로 치솟으면서 백사마을의 분양가 산정에 영향을 주고 있다. 백사마을은 서울원 아이파크와 입지 여건에서 차이가 있지만, 노원구 신축 아파트의 가격 상단이 높아진 만큼 종전보다 높은 분양가를 책정할 여지가 생겼다는 것이다.

백사마을 재개발 사정에 정통한 한 관계자는 "서울원 아이파크 거래가격이 뛰고, 성북구 장위뉴타운 가격도 오르면서 분양가 기대치가 높아졌다"며 "현재 국민평형 분양가는 15억원대로 논의되고 있는데, 실제 분양에 들어가는 시기엔 더 높아질 가능성도 있다"고 말했다.

업계에선 신축 아파트 공급 급감이 가격 상승의 원인이 된 것으로 보고 있다. 당초 신축 아파트 입주가 이뤄지면 수급 불균형이 완화돼 가격 상승세가 둔화할 것이란 기대가 있었지만, 올 들어서는 신규 입주 단지가 지역 시세를 이끌고 이후 공급되는 정비단지의 분양가를 다시 밀어올리고 있다. 높아진 분양가는 다시 주변 시세를 자극한다.

신보연 세종대 AI부동산융합학과 교수는 "가격 상승을 주도하는 신축 단지가 신규 분양가를 밀어올리고, 고분양가가 다시 주변 시세를 자극하는 가격 상승의 연결고리가 형성되고 있다"며 "특히 향후 3년간 서울 아파트 입주 물량이 연간 1만가구 미만에 그칠 수 있다는 전망이 이러한 악순환을 심화시키고 있다"고 말했다.

박순원 기자 ssun@dt.co.kr