23일 이재명 대통령 주재로 서울 여의도 KBS에서 열린 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서 참석자들이 발언권을 요청하고 있다. 청와대사진기자단
정부가 집값 안정을 위해 주택 공급 확대에 정책 역량을 집중하고 있지만 별다른 효과를 보지 못한 채 집값 상승세는 꺾이지 않고 있다. 한국부동산원 주간 동향에 따르면 서울 아파트 가격은 75주 연속 오름세다. 전문가들은 정부가 ‘닥공(닥치고 공급)’을 외치고 있지만 23일 열린 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서도 공공 주도 공급 확대 기조가 뚜렷하게 확인돼 현재의 시장 수요를 모두 충족시키기 어렵다고 지적했다.
공공 택지 개발부터 재건축·재개발 등 정비사업, 도심 유휴 부지 활용, 비아파트 공급 활성화까지 공급의 축을 다변화해야 하고 4대 축이 동시에 작동해야만 실질적인 공급 확대 효과를 기대할 수 있다는 분석이다.
공급 해법의 중심은 공공 택지 개발에 있다.
정부는 3기 신도시를 비롯한 수도권 공공 택지 공급을 앞당기고 신규 택지를 지속 발굴해 향후 5년간 수도권 공급 기반을 확대한다는 계획이다.
대규모 물량을 한꺼번에 공급할 수 있다는 점에서 가장 안정적인 공급원이다.
택지 지정 이후 토지보상과 환경영향평가, 광역 교통 대책 등을 거치면서 실제 착공까지 소요되는 기간으로 인해 당장의 효과가 나타나지는 않는다.
3기 신도시만 해도
2018년 말부터 이듬해 5월까지 공급 계획이 발표되고 2020년 5월 지구 지정이 마무리됐으나 아직 첫 입주도 못 했다.
이와 관련해 이재명 대통령은 토론회에서 신도시 건설 기간이 60개월 이상 걸리는데 3기 신도시는 이를 절반 이하로 줄이겠다는 의지를 내비쳤다.
다음으로 꼽히는 재건축·재개발 등 정비사업은 인프라가 갖춰진 도심에서 공급을 늘릴 수 있다는 점에서 가장 효율적인 공급 수단으로 평가된다.
정부도 정비사업 규제 완화와 사업 절차 개선을 통해 착공 물량을 확대하겠다는 방침이다. 다만 최근 공사비 급등과 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 어려움, 조합원의 분담금 증가, 이주비 대출 규제 등으로 인허가를 받고도 착공하지 못하는 사업장이 적지 않다. 결국 정비사업은 규제 완화만으로는 한계가 있다. 사업성을 높일 수 있는 금융 지원과 용적률 인센티브, 신속한 인허가 체계가 함께 마련돼야 한다는 지적이 나온다.
정부는 도심 유휴 부지 개발로도 공급 효과를 내겠다는 의지다. 철도 부지와 공공 청사, 국유지, 학교 부지 등을 활용해 도심 내 신규 주택을 공급하는 방식이다. 용산국제업무지구, 태릉CC, 과천 경마장 등이 대표적이다.
신규 택지를 확보하기 어려운 수도권에서는 가장 현실적인 대안으로 평가받는다. 다만 토지 용도 변경과 주민 수용성 확보, 복합 개발에 따른 이해관계 조정이 쉽지 않은 만큼 민간 참여를 확대하고 사업 절차를 간소화하는 것이 공급 속도를 좌우할 것으로 보인다.
마지막은 비아파트 공급 확대다. 정부는 다세대·연립주택과 도시형생활주택, 매입 임대 등을 통해 아파트 중심의 공급 구조를 보완하겠다는 계획이다. 공급 속도도 아파트 위주의 다른 사업 대비 빨라 정부에서 역점 사업으로 꼽고 있다. 문제는
전세사기 이후 비아파트 기피 현상이 확산되면서 공급보다 수요 부족이 더 크다는 점이다.
세제와 금융 지원은 물론 품질 개선과 공공 매입 확대 등을 통해 시장 신뢰를 회복하지 못하면 효과가 제한적일 수밖에 없다. 대토론회에서도 주택 수 제외, 사업자 금융 및 인센티브 확대 등 수요와 공급 모든 측면에서 지원을 요구하는 목소리가 나왔다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “주택 공급은 어느 하나의 정책만으로 해결할 수 있는 문제가 아닌데 정부는 공공 주도에만 집중하는 것 같다”며 “
공공과 민간의 역할이 구분되고 그에 따라 청년·신혼부부·고령자 등 생애 주기별 수요와 첫 내 집 마련, 갈아타기 등 상황에 따른 수요를 만족시키려면 분야별 공급 방안을 촘촘히 마련해야 한다”고 강조했다.
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