집값·대출 ‘이중고’에 서울 진입장벽 심화…실수요 경기권 주목
기사입력:2026-03-26 15:28:44
'용인 고림 동문 디 이스트' 조감도
'용인 고림 동문 디 이스트' 조감도
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[로이슈 최영록 기자] 서울 주택시장의 진입장벽이 한층 높아지면서 실수요자들의 움직임이 달라지고 있다. 집값 상승과 분양가 인상에 더해 대출 규제까지 겹치며, 서울에서의 내 집 마련이 갈수록 어려워지자, 이른바 ‘탈서울’ 흐름이 본격화되는 모습이다.
특히 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)의 확대 적용과 가계대출 관리 기조는 서울 입성을 고민하던 실수요자들에게 직접적인 제약 요인으로 작용하고 있다. 대출 한도가 이전보다 크게 줄어든 데다 금리 부담까지 더해지면서, 자산 형성기가 짧은 3040세대들이 서울의 높은 주거비 장벽을 넘지 못하고 상대적으로 진입 문턱이 낮은 경기권으로 눈을 돌리는 양상이다.
실제로 통계청 국내 인구이동 자료를 보면 탈서울 흐름은 수치로도 확인된다. 서울의 순이동 수치는 2021년 -10만6243명을 기록한 이후, △2022년 -3만5340명 △2023년 -3만1250명 △2024년 -4만4692명 등 매년 수만 명 규모의 순유출이 이어지고 있다. 2025년에도 -2만6769명을 기록하며 탈서울 행렬이 멈추지 않고 있다.
반면, 경기도는 서울과는 상반된 흐름을 보이고 있다. 같은 기간 경기도는 2021년 15만517명의 순유입을 기록한 데 이어 △2022년 4만3882명 △2023년 4만4612명 △2024년 6만4218명 △2025년 3만2970명 등 꾸준한 인구 유입이 이어지고 있다. 서울의 높은 주거비와 규제 부담을 피해 인근 지역으로 이동하는 수요가 경기도로 집중되고 있음을 보여준다.
이러한 인구 이동은 청약 시장의 흐름과도 궤를 같이한다. 서울 접근성을 높일 수 있는 광역 교통망 예정지나 대규모 산업단지 인근 배후 주거지의 경우, 서울을 이탈한 실수요 유입이 이어지며 청약 성적도 두드러지는 모습이다.
지난해 5월 경기도 화성시에서 분양한 ‘동탄 포레파크 자연앤푸르지오’는 1순위 청약에서 68.69대 1의 청약 경쟁률을 기록했으며, 11월 김포시에서 공급에 나선 ‘풍무역 푸르지오 더마크’ 역시 17.42대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 올해 2월 안양시 만안구에서 분양한 ‘안양역 센트럴 아이파크 수자인’도 10.29대 1의 경쟁률을 기록하며 서울 주거비 부담을 피한 실수요자들의 선택을 받았다.
한 업계 관계자는 “서울 내 신규 공급 부족과 분양가 고공행진이 계속되면서 서울 진입 문턱이 낮아질 기미를 보이지 않고 있다”며 “대출 규제 강화로 자금 마련 부담까지 커지자, 서울과 생활권을 공유하면서도 합리적인 가격에 미래가치 확실한 경기권 거점 도시로 눈을 돌리는 수요자가 늘고 있다”고 분석했다.
서울 진입장벽에 가로막힌 실수요자들이 경기도 거점 단지로 이동하면서, 알짜 신규 분양 단지로 관심이 쏠리고 있다.
동문건설은 4월 경기 용인시 처인구 고림동 620번지 일원에서 ‘용인 고림 동문 디 이스트’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 23층, 6개동, 전용면적 59·75·84㎡ 총 350가구 규모다. 단지는 에버라인 고진역을 통해 용인 시내 이동이 편리하며, 기흥역에서 분당선 환승 시 판교 및 강남 등 주요 업무지구로 접근이 가능하다. 여기에 오는 6월 GTX-A 구성역 전 구간 개통이 예정돼 있어 서울 접근성은 한층 개선될 전망이다. 고진초(병설유치원 포함)를 비롯해 고진중, 고진고를 모두 도보권에 둔 쿼드러플 학세권 입지도 강점이다. 또 삼성전자의 ‘용인 첨단시스템 반도체 국가산업단지’와 SK하이닉스의 ‘용인 반도체 클러스터 일반산업단지’ 생활권에 위치해 향후 대규모 산업 수요 유입에 따른 배후 주거지로서의 가치도 기대된다.
HDC현대산업개발은 4월 경기 의정부시 의정부동 253-19번지 일원에서 ‘의정부역 센트럴 아이파크’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 47층, 3개동 규모로 조성된다. 아파트 전용면적 74·84㎡ 400가구와 주거형 오피스텔 전용면적 89㎡ 156실 등 총 556가구로 이뤄진 주거복합단지다. 지하철 1호선, 교외선, GTX-C노선(예정) 의정부역, 경전철의정부역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지이다.
DL이앤씨는 4월 경기 부천시 소사3구역 재개발사업을 통해 ‘e편한세상 부천 어반스퀘어’를 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 38층, 13개동, 총 1649가구로 조성되며, 이 가운데 전용면적 59~84㎡, 897가구를 일반 분양한다. 단지 바로 앞에 1호선과 서해선 환승역인 소사역이 위치한 더블 초역세권 입지다. 특히 GTX-B 노선이 예정(2031년 개통 예정)된 부천종합운동장역이 한 정거장 거리에 있어, 향후 서울 주요 지역 접근성은 더욱 개선될 전망이다.
최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr
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