[윤준의 부동산수첩] 2027년 보유세 폭등 청구서 전달된다

“같은 세금 아래에서도 살아남는 자산과 무너지는 자산의 격차는 더 커지고 있다.” [제미나이 생성]

지금 시장을 소강 국면으로 보면 해석이 늦는다. 강남 3구의 하락폭 둔화는 추세 반전이라기보다, 양도세 유예를 노린 급급매가 빠지고 더 버틸 수 있는 매도자만 남는 과정에 가깝다. 조용해 보이지만, 시장은 이미 다음 사이클의 가격표를 다시 쓰는 중이다.

핵심은 집값 자체보다 정책의 순서다. 선거가 끝나면 시장이 가장 먼저 보는 것은 완화가 아니라 시행령 카드다. 공시가격, 공정시장가액비율, 보유세 압박, 그리고 정비사업의 실제 속도까지 한꺼번에 겹치면, 2027년의 가격은 지금의 침묵 위에서 만들어진다. 그래서 지금은 하락장이 아니라, 청구서가 쌓이는 구간으로 봐야 한다.

◆ 강남 하락 둔화는 반전이 아니라… 급매 소진 뒤 다시 단단해진 호가

강남 3구의 하락폭 둔화를 두고 일부에서는 추세 하락이 끝났다고 말하고, 반대로 어떤 쪽에서는 본격 반등의 시작이라고 말한다. 둘 다 절반만 맞다. 지금 강남에서 벌어지는 일은 하락도, 반등도 아니라 매물 교체다.

양도세 유예를 노린 급매가 시장에서 먼저 소진됐고, 그 자리를 더 비싸게 버틸 수 있는 매도자가 채우고 있다. 이 국면에서는 거래량이 줄어도 호가는 오히려 단단해진다. 그래서 숫자만 보면 약세 같아도, 실제 시장 체감은 공급 축소에 더 가깝다.

결국 지금 강남은 싸게 던질 사람이 먼저 빠져나간 시장이다. 남아 있는 물건은 가격이 아니라 보유 체력으로 버티는 물건들이다. 이 흐름을 하락장으로 읽으면 다음 장세를 놓치게 된다.

◆ 선거 뒤 보유세 카드는 더 무겁다… 통제보다 관리의 언어가 시작되는 구간

이번 시장의 본질은 간단하다. 정부가 이제 집값을 통제로 누르겠다는 언어보다, 관리로 다루겠다는 언어에 가까워지고 있다는 점이다. 문제는 관리의 수단이 생각보다 거칠 수 있다는 데 있다.

입법이 필요한 느린 카드와 달리, 공시가격 현실화율이나 공정시장가액비율 같은 시행령 카드는 훨씬 빠르다. 국회 동의 없이도 단기간에 체감 보유 부담을 키울 수 있기 때문이다. 시장이 지방선거 종료를 불확실성 해소가 아니라 세제 압박의 초읽기로 읽는 이유도 여기에 있다.

더 위험한 점은 이 카드가 서울만 겨누지 않는다는 것이다. 한 번 발동되면 강남부터 지방 광역시까지 같은 틀 안에 들어간다. 설계가 정밀하지 않으면, 수도권은 자산 방어가 가능한데 지방은 집값은 빠지고 세금만 오르는 역설이 벌어질 수 있다. 그래서 이번 국면은 부자 증세가 아니라, 자산 체력이 약한 지역을 먼저 흔들 수 있는 카드다.

◆ 정비사업도 더는 만능이 아니다… 몸테크보다 사업성 계산이 먼저인 시대

정비사업은 여전히 강력한 축이다. 다만 이제는 아무 정비사업이나 들고 버틴다고 이기는 시대가 아니다. 공사비가 급등하면서 사업성이 약한 단지는 분담금이 주변 신축 시세를 넘어서는 역전현상까지 현실화되고 있다.

특히 일반분양 물량이 적은 1대1 재건축이나 기반시설 부담이 큰 재개발은 더 위험하다. 예전에는 시간이 해결해 주는 자산처럼 보였지만, 이제는 시간이 비용을 키우는 자산이 될 수 있다. 몸테크라는 말이 더는 낭만적으로 들리지 않는 이유다.

그래서 지금 정비사업의 핵심은 기대감이 아니라 계산이다. 일반분양 세대수가 얼마나 되는지, 공사비 상승을 감당할 수 있는지, 분담금이 얼마인지, 그 부담을 내고도 주변 신축 대비 경쟁력이 있는지를 먼저 따져야 한다. 재건축은 여전히 기회가 있지만, 그 기회는 더 좁고 더 냉정해졌다.

◆ 서울은 버티고 지방은 흔들린다… 같은 정책 아래 다른 시계로 움직이는 시장

서울은 지금도 가장 강한 시장이다. 다만 서울 안에서도 강한 곳은 따로 있다. 강남·용산·성수·반포 같은 핵심지는 보유세가 올라가도 희소성과 자산 동조화 흐름 덕분에 버틸 힘이 있다. 오히려 비용이 높아질수록 똘똘한 한 채로 더 쏠릴 가능성이 크다.

수도권은 더 선별적이다. GTX, 반도체 클러스터, 교통축과 산업 수요가 겹치는 곳은 버틸 수 있다. 그러나 외곽 신축과 공급 부담 지역은 다르다. 같은 수도권이라도 서울 대체 기능이 있는 곳과 단순 외곽은 전혀 다른 시장이 된다.

지방은 더 냉정하게 봐야 한다. 집값이 빠지는데 공시가격과 과세기준 조정이 겹치면, 지방은 하락 속 증세라는 최악의 구조를 맞을 수 있다. 지방 중소도시는 더 심하다. 여기는 부동산이 아니라 유동성 함정 자산으로 바뀔 위험이 크다. 그래서 지금 한국 부동산은 하나의 시장이 아니라, 서울과 수도권, 지방이 서로 다른 시계로 돌아가는 시장이다.

◆ 실수요자와 투자자의 답은 정반대다… 사야 할 자산과 팔아야 할 자산을 동시에 골라야 할 때

실수요자는 핵심 입지를 사야 한다. 다만 아무 때나, 아무 가격에 사라는 뜻은 아니다. 지금은 추격매수보다 급매와 눌림목 구간에서 분할 접근이 맞다. 서울과 수도권 핵심 입지의 환금성 있는 신축급 자산, 또는 실거주 가치가 분명한 준신축이 우선이다. 대출은 DSR 한도 안에서, 본인 상환 능력을 넘지 않는 선이 원칙이다.

반대로 투자자는 더 매정해야 한다. 지금은 사는 시점보다 정리하고 압축하는 시점이다. 지방 주택, 사업성 낮은 정비사업 지분, 외곽 갭투자 같은 비효율 자산은 7월 세제개편안 이전에 청산을 검토하는 쪽이 현실적이다. 그 자금은 결국 버틸 수 있는 자산으로 다시 모일 가능성이 크다.

기다려야 하는 사람도 있다. 지방·외곽 다주택자, 1대1 재건축 검토자, 정책 변수에 비해 현금흐름이 약한 투자자는 조급하게 움직이면 손실이 더 커질 수 있다. 지금 시장은 셋 중 하나만 고르는 시장이 아니다. 핵심 입지는 사고, 비핵심 자산은 팔고, 정책 변수는 기다리는 식의 동시 대응이 필요한 시장이다.

결국 이번 시장의 결론은 단순하다. 통제의 시대가 끝났다는 말은 규제가 사라진다는 뜻이 아니다. 이제는 시장을 이기려 들수록 더 비싼 대가를 치르는 시대라는 뜻이다. 2027년의 청구서는 갑자기 날아오지 않는다. 지금 침묵하는 매도자, 지금 계산을 미루는 투자자, 지금도 몸테크를 만능으로 믿는 사람에게 먼저 쌓이고 있다. 그래서 지금 해야 할 일은 시장을 예측하는 것이 아니라, 내 자산을 먼저 분류하는 일이다. 핵심 자산은 남기고, 비효율 자산은 덜고, 끝까지 버틸 수 있는 현금흐름만 남겨야 한다. 2027년 청구서는 그 준비를 한 사람과 안 한 사람 사이에서 가장 크게 갈릴 것이다.

SH부동산경제연구소 윤준 대표

약력

- 한양대학교 공공정책대학원 법학석사

- 용인대 경영대학원 CEO최고위과정 교수

- 부동산 강의 25년차, 부동산 상담 16,000건 이상

- "지금 팔면 평생 후회할 역세권 아파트 101" 저자

- (現) SH부동산경제연구소 대표