서울 강남구 압구정동 현대 아파트 ‘압구정3구역’ 조감도. 사진 제공=현대건설
재건축 사업에서 뒷전으로 밀렸던 단지 내 상가가 조합원 수익과 단지 경쟁력을 좌우하는 변수로 떠오르며 전문 컨설팅 업체가 종합 관리를 하는 방식이 확산되고 있다.
공실과 업종 중복이 반복되자 조합과 시행사들이 설계 단계부터 컨설팅사와 손잡고 상가 규모와 배치, 업종 구성 등을 기획하는 추세다. 임차인
유치와 준공 후 운영·관리까지 전문업체에 맡겨 상가의 분양성과 장기적인 자산 가치를 함께 높이려는 움직임이다.
26일 정비업계에 따르면 서울 강남구 압구정3구역 재건축조합은 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아에 단지 내 상업시설 관련 리테일 컨설팅을 맡겼다. 쿠시먼은 압구정 일대의 입지와 소비 수요를 분석해 단지에 적합한 상업시설의 콘셉트와 업종 구성, 수익 구조 등을 검토하고 있다. 주거시설 중심으로 사업을 설계한 뒤 상가 계획을 구체화하던 관행에서 벗어나, 설계 초기부터 상업시설 경쟁력을 함께 검토하는 것이다.
쿠시먼은 시공사의 재건축 수주 과정에도 참여하고 있다. 삼성물산과 반포3주구·용산3구역 재정비사업에서 상업시설 전략을 마련했고, 대우건설과는 부산 사직2구역과 여의도 공작아파트 재건축 수주전에서 단지별 입지와 배후 수요를 반영한 상가 특화안을 제시했다. 재건축 수주전의 경쟁 요소가 주택 평면과 커뮤니티시설을 넘어 단지 내 상가의 활성화 방안까지 확장된 셈이다.
검단신도시 넥스티엘 복합개발 상업시설에는 세빌스코리아가 참여해 상업시설 컨설팅을 수행하고 있다. 세빌스코리아는 리테일 시장 분석을 바탕으로 상업시설 컨설팅과 임대·임차 자문, 자산관리 등을 아우르는 통합 서비스를 제공한다.
CBRE코리아는 대구 더샵 센트리엘 스퀘어몰에서 대형 브랜드를 유치하고 체험·집객형 테넌트 구성을 설계했다. 일산 엘로이ONE에서는 기존 상업시설의 콘셉트와 층별 MD를 재편하는 리테일 활성화 프로젝트를 진행하고 있다.
최근에는 상업시설의 기획 자문에 그치지 않고 임차인 유치와 임대 운영까지 과업 범위를 넓히는 사례가 정비사업과 분양형 상가로 확산되고 있다.
단지 내 상가는 점포별 소유권이 분산돼 준공 이후에는 업종을 조정하거나 공동 마케팅을 추진하기 어렵다. 부동산중개업소와 편의점, 음식점 등 일부 업종이 중복되는 반면 입주민에게 필요한 생활·교육·의료 서비스는 부족한 문제가 반복돼왔다. 배후 수요로 인한 안정적인 수입원이 됐던 단지 내 상가는 온라인
소비 확대, 상권 변화 등으로 인해 경쟁력을 잃었고, 최근에는 강남권 대단지에도 상가 공실이 적지 않은 양상이다. 이에
조합과 시행사는 분양 이전부터 전문 컨설팅사를 투입해 적정 상가 면적을 정하고 핵심 임차인을 확보한 뒤 운영 기준까지 마련하며 문제 해결에 나서고 있다.
한 업계 관계자는 “단지 내 상가 컨설팅의 중심이 ‘얼마에 분양할 것인가’에서 ‘어떻게 운영할 것인가’로 이동하고 있다”며 “상가 공실이 장기화하면 조합원 수익뿐 아니라 단지 이미지와 입주민 편의까지 훼손되는 만큼 대형 재건축 사업을 중심으로 상가 통합 기획 수요가 더 확대될 가능성이 크다”고 말했다.
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