채상욱 커넥티드그라운드 대표가 1일 서울 중구 롯데호텔에서 열린 ‘서울경제 머니트렌드 2026’에 참석해 ‘하반기 부동산 정책 방향과 시장 전망’을 주제로 강연하고 있다. 조태형 기자
부동산 정보 유튜브 채널 ‘채부심’을 운영하는 채상욱 커넥티드그라운드 대표가 증시 호황에 따른 주식 수익과 가족 간 자금 이전이 주택 구매 자금의 한 축을 담당하면서 은행 대출을 조여 수요를 억제하는 정책이 더 이상 통하지 않는 시대가 됐다고 진단했다. 아울러 반도체 초호황에 따른 특수를 톡톡히 누리고 있는 경기 화성 동탄신도시가 유동성을 기반으로 판교를 넘어서는 경기도 1위 경제수도이자 핵심 주거지로 부상할 것이라는 전망을 내놓았다. ‘미네르바 올빼미’로 잘 알려진 세무 전문가 김호용 미르진택스 대표는 집값이 지속적으로 오르고 있는 시장 환경에서 상급지로 갈아타려는 실수요자일수록 양도소득세 비과세 요건부터 꼼꼼히 따져야 한다고 조언했다.
채 대표는 1일 서울 중구 롯데호텔에서 열린 ‘서울경제 머니트렌드 2026’에 참석해 “증시 호황과 가족 간 자금 이전이 대출을 대체하는 주택 구매력으로 떠올랐다”고 말했다. 그는 문재인 정부 시절 연 80조~120조 원에 달했던 은행 가계대출이 코로나19 팬데믹 이후 40조 원 아래로 묶여 있지만 주택 수요는 오히려 커지고 있다고 짚었다. 국내 증시 시가총액이 최근 2000조 원 넘게 불어나면서 가계가 보유한 주식 평가차익 중 상당액이 부동산으로 흘러들었고, 수도권에 정착한 부모 세대가 자녀에게 주택자금을 지원하는 ‘가족 대출’ 역시 빠르게 늘고 있다는 것이다. 채 대표는 “명목 국내총생산(GDP) 성장률 대비 가계대출 증가율이 마이너스 국면에 들어섰다”며 “은행권 유동성 공급 효과는 소멸했지만 주식 처분과 가족 간 자금 이전을 통한 비금융권 유동성 공급은 오히려 확대되고 있다”고 지적했다.
그는 이어 수년간 쌓인 공급 부족이 초과 수요와 맞물리며 집값 상승을 피하기 어렵게 만들고 있다고 진단했다. 수도권 연간 적정 수요량은 27만 가구 수준인데 2022년부터 올해까지 착공 물량이 이를 크게 밑돌면서 누적 과소착공 규모가 40만 가구를 넘어섰다는 설명이다. 특히 비아파트 착공이 사실상 멈추면서 저가 아파트 임차 시장으로 수요가 몰려 하위 1~2분위 지역의 월세부터 가파르게 오르고 있고 이로 인해 시차를 두고 매매가 상승으로 이어질 것이라고 전망했다.
채 대표는 “집값을 미분하면 월세이고, 월세를 적분하면 매매가격”이라며 “매매·전세·월세가 결국 같은 방향으로 움직이는 하나의 지표”라고 강조했다. 보유세를 올리면 단기적으로 매매가 하락 요인이 되지만 임차료 상승 기대가 이를 상쇄해버리는 만큼 세제만으로 시장을 안정시키기는 어렵다는 것이다. 특히 그는 하반기 세법 개정에서 장기보유특별공제 개편이 시장에 가장 큰 충격을 줄 수 있다고 경고했다. 실거주 여부에 따라 공제율을 차등화하는 방향으로 제도가 바뀔 경우 2020년 6·17 대책 이후 벌어졌던 전월세 대란이 재연될 수 있다는 것이다.
채 대표는 5년 뒤 경기 남부권, 특히 화성 동탄신도시가 반도체 호황에 따른 구매력을 기반으로 서울 강남에 필적하는 새로운 핵심 주거지로 부상할 것으로 전망했다. 삼성전자와 SK하이닉스의 합산 순이익이 올해 700조 원, 내년에는 1000조 원에 육박할 것으로 예상되는 가운데 반도체 배후지역 가구의 연봉·성과급 수준이 향후 5~6년간 높은 수준을 유지할 경우 판교신도시를 넘어서는 신흥 부촌으로 발돋움할 것이라는 분석이다.
‘미네르바 올빼미’로 잘 알려진 세무전문가 김호용 미르진택스 대표가 1일 서울 중구 롯데호텔에서 열린 ‘서울경제 머니트렌드 2026’에 참석해 강연하고 있다. 성형주 기자
김 대표는 다주택 투자보다 1주택자의 상급지 갈아타기가 현실적인 절세 전략이 될 수 있다고 짚었다. 그는 “일시적 1세대 2주택 비과세는 종전주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 사고, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 팔아야 한다”고 설명했다. 종전주택은 양도일 현재 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건도 충족해야 한다.
최근 조정대상지역으로 지정된 동탄, 용인 기흥 등 지역의 주택을 매수한 경우에는 계약일과 잔금일을 함께 따져야 한다고도 강조했다. 김 대표는 조정대상지역 지정 전에 계약했더라도 잔금일이 지정 이후라면 취득일 기준으로 거주 요건이 생길 수 있다고 설명했다. 다만 지정 전 계약 당시 무주택자였다면 거주 요건이 면제될 수 있지만 계약 당시 이미 주택을 보유하고 있었다면 예외 적용이 어렵다는 점을 유의해야 한다고 했다.
입주권을 활용한 갈아타기에서는 3년 처분기한뿐 아니라 정비사업 기간도 변수로 꼽았다. 1주택자가 조합원입주권을 취득한 뒤 3년 안에 종전주택을 팔면 비과세 특례를 받을 수 있다. 하지만 관리처분인가 이후 준공까지 5~6년, 길게는 7~10년 이상 걸리는 경우가 많아 3년 안에 신축주택이 완성되기 어려운 것이 현실이다. 이 경우 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 종전주택을 양도하고, 준공 후 3년 안에 세대 전원이 전입해 1년 이상 거주하면 실수요 목적 특례를 적용받을 수 있다.
재개발·재건축 기간 중 거주 목적으로 산 대체주택은 취득 당시 주택 수가 핵심이다. 김 대표는 사업시행인가 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하고 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 양도하면 비과세 특례가 가능하다고 설명했다. 다만 대체주택을 살 당시 재개발·재건축 주택 외 다른 주택을 보유한 2주택 이상 상태였다면 이후 다른 주택을 먼저 처분하더라도 특례 적용이 어렵다.
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