세계 초고층 절반이 복합용도…랜드마크 공식도 ‘직주락’

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2023년 개장한 도쿄의 랜드마크 아자부다이 힐스. 도쿄에서 가장 비싼 주거지 중 한 곳이다. 아자부다이 힐스 공식 홈페이지

글로벌 랜드마크의 기준이 초고층 건물 자체에서 주거·업무·숙박·문화 기능을 결합한 ‘직주락(職住樂)’형 복합개발로 넓어지고 있다. 세계 주요 도시에서는 일하고 거주하며 여가까지 누릴 수 있는 복합공간 개발이 늘고 있다. 서울에서도 용산과 성수를 중심으로 대규모 복합개발 사업이 잇따라 추진되고 있다.

●세계 100대 초고층 중 절반이 ‘복합용도’

세계초고층도시건축학회(CTBUH)에 따르면 2023년 말 기준 세계에서 가장 높은 100개 빌딩 가운데 복합용도 건축물은 50개다. 오피스 단일 용도는 37개, 주거 10개, 호텔 3개다. 복합용도 건축물은 2017년 이후 가장 큰 비중을 유지하고 있다.

CTBUH는 2025년 보고서에서 오피스 공실률 상승 등의 영향으로 높이 200m 미만 기존 건물에서도 주거와 호텔 등을 결합하거나 용도를 전환하는 사례가 늘고 있다고 분석했다.

각국의 도시계획 제도도 복합개발을 지원하는 방향으로 바뀌고 있다. 일본은 국가전략특별구역 제도를 활용해 도쿄 도심의 고밀·복합개발을 추진하고 있다. 한국도 2024년 8월 도시혁신구역과 복합용도구역 등 공간혁신구역 제도를 시행해 다양한 용도를 한 공간에 배치할 수 있는 제도적 기반을 마련했다.

●도쿄 아자부다이·런던 배터시…주거·업무·문화 한곳에

복합개발은 세계 주요 도시에서 빠르게 확산하고 있다. 2023년 11월 문을 연 일본 도쿄 아자부다이힐스는 연면적 86만1700㎡ 규모로 오피스와 주거시설, 호텔, 상업시설 등을 갖췄다. 최고 330m 높이의 모리JP타워 상부에는 아만 레지던스 도쿄가 들어섰고, 인접 건물 저층부에는 아만의 신규 브랜드 ‘자누 도쿄’가 세계 최초로 문을 열었다.

국제학교와 예방의료센터도 들어서면서 근무 인구 약 2만 명, 거주 인구 약 3500명 규모의 생활권이 형성됐다. 연간 방문객 목표는 3000만 명이다. 인근 도라노몬힐스와 롯폰기힐스에는 구글과 텐센트, 월트디즈니 등 글로벌 기업이 입주해 있다.

영국 런던의 배터시 화력발전소는 1983년 가동을 멈춘 뒤 장기간 방치되다가 2022년 복합공간으로 다시 문을 열었다. 기존 외관을 보존하면서 내부를 6층 규모로 개조했고 과거 보일러실이 있던 공간에는 애플 영국 본사가 들어섰다. 주변에는 고급 주거시설과 호텔, 오피스가 함께 조성됐다. 개관 이후 2년간 방문객은 2200만 명을 넘어섰고 입점 상점 매출도 전년 동기 대비 21% 증가했다.

과거 철도 부지였던 런던 킹스크로스도 주거와 업무, 리테일 기능을 갖춘 지역으로 재개발됐다. 구글 영국 본사를 비롯해 메타와 부킹닷컴, 센트럴 세인트마틴 예술대학 등이 들어섰다.

미국 뉴욕 허드슨야드는 철도 차량기지 상부 약 11만㎡에 250억 달러를 투입해 16개 타워를 조성한 사업이다. 오피스와 주거, 호텔과 함께 공연예술센터 ‘더 셰드’ 등이 배치됐다.

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●서울도 ‘직주락’…용산·성수서 복합개발

서울도 고밀·복합개발을 확대하고 있다. 서울시는 지난 3월 시내 역세권 325곳을 일자리와 주거, 문화·여가 기능이 결합된 공간으로 개발하는 계획을 발표했다. 고밀·복합개발을 유도하기 위해 일반상업지역 기준 용적률을 최대 1300%까지 허용하기로 했다.

대규모 사업으로는 용산국제업무지구가 있다. 국제업무존에는 프라임 오피스와 MICE(회의·관광·컨벤션·전시), 호텔이 들어서고 업무지원존에는 주거와 교육, 문화시설이 조성될 예정이다. 서울시는 업무와 주거, 여가 기능을 도보권에 배치하는 콤팩트시티를 계획하고 있다. 국제업무존은 용도지역을 중심상업지역으로 상향해 용적률을 최대 1700%까지 적용한다.

성수에서도 업무와 관광 수요가 늘면서 대형 업무·숙박시설 개발 수요가 커지고 있다. 현대오토에버와 G마켓이 사옥 이전을 예고했고 무신사와 SM엔터테인먼트는 이미 성수에 입주했다. 크래프톤도 대규모 업무시설을 개발 중이다.

성동구가 한양대 산학협력단에 의뢰한 분석에 따르면 성수동의 경제적 가치는 2014년 대비 약 33조3000억 원 증가했다. 외국인 관광객 지출액은 2018년 133억 원에서 2024년 1989억 원으로 약 15배 늘었다.

반면 대규모 업무·숙박시설은 제한적이다. 성수의 대표적인 대형 오피스로는 지상 33층, 연면적 약 11만㎡ 규모의 디타워 서울포레스트가 있다. 서울시 ‘관광호텔 등록현황’에 따르면 성동구 관광호텔은 7곳, 220실이며 5성급 호텔은 없다. 강남구가 5성급 호텔 객실 2216실을 보유한 것과 비교하면 차이가 크다.

성수에서는 대규모 복합개발 사업도 추진되고 있다. 서울시는 지난 7월 ‘성수동1가 683번지 복합용지 개발사업’ 건축심의안을 통과시켰다. 옛 삼표레미콘 부지에 지상 81층 주거동과 53층 업무복합동을 짓는 ‘삼표글로벌랜드마크(SGL)’ 사업이다.

사업계획에는 공동주택 403가구와 오피스텔 61실, 호텔 130실을 비롯해 업무·상업·문화시설이 포함됐다. 저층부에는 시민 개방형 공유공간을 조성하고 서울숲과 한강, 응봉산을 연결하는 보행·녹지축도 마련한다. 2027년 착공해 2032년 준공하는 것이 목표다.

업계 관계자는 “최근 글로벌 랜드마크는 높이 경쟁보다 주거와 업무, 숙박, 문화 등 여러 기능을 함께 배치하는 방식으로 개발되고 있다”며 “기업과 관광객이 늘고 있는 성수에 대규모 오피스와 숙박, 주거시설 등이 추가되면 업무와 생활, 여가 기능을 함께 갖춘 복합지역으로 발전할 수 있을 것”이라고 말했다.