서울 상업·업무용 거래 183건… 전월 대비 25.3% 증가
거래 규모 증가폭은 제한적… 실사용 중심 중소형 자산 거래 확대 영향
서울 상업용 부동산 시장에서 최근 ‘꼬마빌딩’으로 불리는 중소형 자산 거래가 빠르게 늘어나고 있다. 대형 오피스 자산 시장은 여전히 관망세가 이어지는 가운데, 실사용 목적의 중소형 상업용 건물 거래가 시장 흐름을 주도하는 분위기다.
상업용 부동산 종합 서비스 기업
알스퀘어
의 RA(알스퀘어 애널리틱스)가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 3월 서울 상업·업무용 부동산 시장 거래 규모는 1조6841억 원, 거래 건수는 183건으로 집계됐다.
거래 건수는 전월 대비 25.3% 증가했지만, 거래 규모 증가율은 5.3% 수준에 머물렀다. 거래는 활발해졌지만 시장 전체를 끌어올릴 만큼의 초대형 거래 비중은 상대적으로 크지 않았다는 의미다.
서울 상업 업무용 부동산 실거래 추이 (자료 제공: 알스퀘어)
거래는 늘었는데 평균 거래액은 왜 줄었나
3월 시장의 가장 큰 특징은 거래 건수 증가와 평균 거래액 감소가 동시에 나타났다는 점이다.
올해 1월 서울 상업·업무용 거래 건수는 135건, 2월은 146건 수준이었다. 3월 들어서는 183건까지 늘며 거래량 자체는 확연히 증가했다.
반면 건당 평균 거래액은 오히려 감소했다. 1월 약 141억 원, 2월 약 109억 원 수준이던 평균 거래액은 3월 약 92억 원까지 낮아졌다.
이는 상대적으로 가격대가 낮은 중소형 자산 거래 비중이 확대됐기 때문으로 분석된다. 최근 상업용 부동산 시장에서는 투자 목적보다 직접 사용하려는 수요가 늘면서, 100억 원 미만 꼬마빌딩 거래가 활발해지는 흐름이 이어지고 있다는 설명이다.
알스퀘어 리서치센터는 “거래 건수 증가폭에 비해 전체 거래 규모 상승은 제한적이었다”며 “실사용 목적의 중소형 상업용 부동산 거래가 한 달간 집중된 영향”이라고 분석했다.
대형 거래도 있었지만 시장 분위기는 달랐다
3월 시장에 대형 거래가 없었던 것은 아니다.
최대 거래는 송파구 신천동 FN타워 잠실(삼성생명 잠실빌딩)로 약 2079억 원에 거래됐으며, 강남구 역삼동 여삼빌딩(약 1850억 원), 양천구 대한민국예술인센터(약 1500억 원) 거래가 뒤를 이었다.
상위 3건 모두 1000억 원 이상 규모였지만, 시장 전체 분위기를 바꿀 정도로 초대형 자산 거래가 이어지지는 않았다는 평가다. 오히려 상대적으로 규모가 작은 자산의 손바뀜이 대거 이뤄지며 거래량 증가를 이끌었다.
업계에서는 현재 서울 상업용 부동산 시장이 ‘대형 자산 관망·중소형 거래 활성화’ 흐름으로 재편되고 있다고 보고 있다. 금리 부담과 경기 불확실성이 이어지는 상황에서 대형 투자보다는 실수요 기반 거래가 시장 중심으로 자리 잡고 있다는 해석이다.
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Seoul Commercial Real Estate Transactions Increased, But… It Was 'Small Buildings' That Moved the Market
In the Seoul commercial real estate market, transactions involving small and medium-sized assets, often referred to as "mini-buildings," have recently been increasing rapidly. While the large office asset market remains in a wait-and-see mode, transactions involving small and medium-sized commercial buildings intended for actual use appear to be driving market trends.
According to an analysis of actual transaction data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport by RA (R Square Analytics) of
R Square
, a comprehensive commercial real estate service company, the transaction volume of the commercial and office real estate market in Seoul in March of this year was 1.6841 trillion won, with 183 transactions recorded.
While the number of transactions increased by 25.3% compared to the previous month, the growth rate of transaction volume remained at 5.3%. This means that although trading became more active, the proportion of mega-transactions was not relatively large enough to boost the overall market.
Trends in Actual Transactions of Commercial and Office Real Estate in Seoul (Data provided by R Square)
Why did the average transaction value decrease even though the number of transactions increased?
The most significant feature of the March market is that an increase in the number of transactions and a decrease in the average transaction value occurred simultaneously.
In January of this year, the number of commercial and office transactions in Seoul was 135, and in February, it was 146. Entering March, the number rose to 183, showing a clear increase in the transaction volume itself.
On the other hand, the average transaction value per case actually decreased. The average transaction value, which was approximately 14.1 billion won in January and 10.9 billion won in February, dropped to approximately 9.2 billion won in March.
This is attributed to the increased proportion of transactions involving small and medium-sized assets with relatively lower price points. It is explained that in the recent commercial real estate market, as demand for direct use rather than investment purposes increases, a trend of active trading of small buildings under 10 billion won continues.
R Square Research Center analyzed, “The increase in overall transaction volume was limited compared to the increase in the number of transactions,” attributing this to “the impact of transactions for small and medium-sized commercial real estate for actual use being concentrated over the past month.”
There were large deals, but the market atmosphere was different.
It is not that there were no large deals in the March market.
The largest transaction was FN Tower Jamsil (Samsung Life Insurance Jamsil Building) in Sincheon-dong, Songpa-gu, which was traded for approximately 207.9 billion won, followed by the Yeosam Building in Yeoksam-dong, Gangnam-gu (approx. 185 billion won) and the Korea Artists Center in Yangcheon-gu (approx. 150 billion won).
Although the top three deals were all worth over 100 billion won, the assessment is that there were no mega-asset transactions large enough to change the overall market sentiment. Instead, the increase in trading volume was driven by a large turnover of relatively smaller assets.
The industry believes that the Seoul commercial real estate market is currently being restructured by a trend of "large-scale assets adopting a wait-and-see approach while small-to-medium-sized transactions become more active." This is interpreted as transactions based on actual demand, rather than large-scale investments, becoming the center of the market amidst continuing interest rate burdens and economic uncertainty.
ソウル商業用不動産取引増えたが…市場が動いたのは「子供ビル」だった。
ソウル商業用不動産市場で最近「小ビル」と呼ばれる中小型資産取引が急速に増えている。大型オフィス資産市場は依然として観望税が続く中、実使用目的の中小型商業用建物取引が市場の流れを主導する雰囲気だ。
商業用不動産総合サービス企業
アルスクエア
のＲＡ（アルスクエアアナリティクス）が国土交通部実取引が資料を分析した結果、今年３月ソウル商業・業務用不動産市場取引規模は１兆６８４１億ウォン、取引件数は１８３件と集計された。
取引件数は前月比２５．３％増加したが、取引規模増加率は５．３％水準にとどまった。取引は活発になったが、市場全体を引き上げるほどの超大型取引の割合は相対的に大きくなかったという意味だ。
ソウル商業業務用不動産実取引推移（資料提供：アルスクエア）
取引は増えたが、平均取引額はなぜ減ったのか
3月の市場の最大の特徴は、取引件数の増加と平均取引額の減少が同時に現れたことだ。
今年１月、ソウル商業・業務用取引件数は１３５件、２月は１４６件水準だった。 ３月に入っては１８３件まで増え、取引量自体は確実に増加した。
一方、1件当たりの平均取引額はむしろ減少した。 １月に約１４１億ウォン、２月に約１０９億ウォン水準だった平均取引額は３月に約９２億ウォンまで下がった。
これは比較的価格帯が低い中小型資産取引の割合が拡大したためと分析される。最近、商業用不動産市場では投資目的より直接使用しようとする需要が増え、100億ウォン未満の小ビル取引が活発になる流れが続いているという説明だ。
アルスクエアリサーチセンターは「取引件数の増加幅に比べて全体の取引規模の上昇は制限的だった」とし、「実使用目的の中小型商業用不動産取引が１カ月間集中した影響」と分析した。
大型取引もあったが市場の雰囲気は違った
3月の市場に大型取引がなかったわけではない。
最大の取引は松坡区新川洞FNタワー蚕室(サムスン生命蚕室ビル)で約2079億ウォンで取引され、江南区駅三洞女三ビル(約1850億ウォン)、陽川区大韓民国芸術インセンター(約1500億ウォン)取引が続いた。
上位3件とも1000億ウォン以上規模だったが、市場全体の雰囲気を変えるほど超大型資産取引が続かなかったという評価だ。むしろ比較的規模の小さい資産の手替えが大挙され、取引量増加を導いた。
業界では現在、ソウル商業用不動産市場が「大型資産観網・中小型取引活性化」の流れに再編されていると見ている。金利負担と景気不確実性が続く状況で、大型投資ではなく実需要ベースの取引が市場中心に位置しているという解釈だ。
首尔商业地产交易量增长，但……推动市场发展的却是“小型建筑”。
首尔商业地产市场近期，涉及中小型资产（通常被称为“迷你楼”）的交易量迅速增长。大型办公楼市场仍处于观望状态，而用于实际运营的中小型商业建筑交易似乎正在推动市场趋势。
根据综合商业房地产服务公司
R Square
旗下的 RA（R Square Analytics）对国土交通部实际交易数据的分析，今年 3 月首尔商业和办公房地产市场的交易额为 1.6841 万亿韩元，共记录了 183 笔交易。
虽然交易笔数较上月增长了25.3%，但交易额增长率仅为5.3%。这意味着，尽管交易更加活跃，但大宗交易的比例相对较小，不足以提振整体市场。
首尔商业及办公地产实际交易趋势（数据由R Square提供）
为什么交易笔数增加，平均交易额却下降了？
3月份市场最显著的特点是交易数量增加，而平均交易额下降。
今年1月，首尔的商业和办公楼交易数量为135笔，2月为146笔。进入3月，交易数量上升至183笔，表明交易量本身明显增加。
另一方面，每起案件的平均交易额实际上有所下降。1月份的平均交易额约为141亿韩元，2月份约为109亿韩元，而3月份则降至约92亿韩元。
这主要归因于涉及价格相对较低的中小型资产的交易比例增加。据解释，在近期的商业地产市场中，随着直接使用而非投资需求的增长，价格低于100亿韩元的小型建筑交易活跃的趋势仍在持续。
R Square 研究中心分析指出，“与交易数量的增长相比，整体交易量的增长有限”，并将此归因于“过去一个月中，中小商业地产实际用途的交易影响较为集中”。
虽然有大额交易，但市场氛围有所不同。
并不是说三月份的市场上没有大宗交易。
最大的一笔交易是位于松坡区新川洞的FN Tower蚕室（三星人寿蚕室大厦），成交价约为2079亿韩元；其次是位于江南区驿三洞的汝三大厦（成交价约为1850亿韩元）和位于阳川区的韩国艺术家中心（成交价约为1500亿韩元）。
尽管成交额排名前三的交易均超过1000亿韩元，但评估认为，并没有出现足以改变整体市场情绪的巨额资产交易。相反，交易量的增长是由相对较小的资产的大量周转推动的。
业内人士认为，首尔商业地产市场目前正经历重组，呈现出“大型资产持观望态度，而中小规模交易则更为活跃”的趋势。这意味着，在持续的利率压力和经济不确定性下，基于实际需求的交易，而非大规模投资，正成为市场的核心。
Les transactions immobilières commerciales à Séoul ont augmenté, mais… ce sont les « petits immeubles » qui ont dynamisé le marché.
Sur le marché immobilier commercial de Séoul, les transactions portant sur des actifs de petite et moyenne taille, souvent qualifiés de « mini-immeubles », connaissent une forte croissance ces derniers temps. Alors que le marché des grands immeubles de bureaux reste attentiste, les transactions concernant des bâtiments commerciaux de petite et moyenne taille destinés à être utilisés semblent être le principal moteur des tendances du marché.
Selon une analyse des données de transactions réelles du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports réalisée par RA (R Square Analytics) de
R Square
, une société de services immobiliers commerciaux complets, le volume des transactions du marché immobilier commercial et de bureaux à Séoul en mars de cette année était de 1,6841 billion de wons, avec 183 transactions enregistrées.
Bien que le nombre de transactions ait augmenté de 25,3 % par rapport au mois précédent, le volume des transactions a progressé de 5,3 %. Autrement dit, malgré une activité accrue, la part des méga-transactions n'a pas été suffisamment importante pour dynamiser le marché dans son ensemble.
Tendances des transactions immobilières commerciales et de bureaux à Séoul (Données fournies par R Square)
Pourquoi la valeur moyenne des transactions a-t-elle diminué alors même que le nombre de transactions a augmenté ?
La caractéristique la plus marquante du marché de mars est la survenue simultanée d'une augmentation du nombre de transactions et d'une diminution de la valeur moyenne des transactions.
En janvier de cette année, le nombre de transactions commerciales et de bureaux à Séoul était de 135, et en février, il était de 146. Début mars, ce nombre est passé à 183, montrant une nette augmentation du volume des transactions lui-même.
En revanche, la valeur moyenne des transactions par dossier a diminué. Celle-ci, qui s'élevait à environ 14,1 milliards de wons en janvier et à 10,9 milliards de wons en février, est tombée à environ 9,2 milliards de wons en mars.
Cela s'explique par la part croissante des transactions portant sur des actifs de petite et moyenne taille, dont les prix sont relativement bas. Sur le marché de l'immobilier commercial actuel, la demande croissante pour une utilisation directe plutôt qu'à des fins d'investissement favorise la poursuite d'une activité soutenue sur le marché des petits immeubles de moins de 10 milliards de wons.
Le centre de recherche R Square a analysé : « L’augmentation du volume global des transactions a été limitée par rapport à l’augmentation du nombre de transactions », attribuant cela à « l’impact des transactions portant sur des biens immobiliers commerciaux de petite et moyenne taille destinés à un usage réel, qui se sont concentrés au cours du mois dernier ».
Il y a eu des transactions importantes, mais l'ambiance du marché était différente.
Ce n'est pas qu'il n'y ait pas eu de transactions importantes sur le marché en mars.
La plus importante transaction a concerné la FN Tower Jamsil (immeuble Samsung Life Insurance Jamsil) à Sincheon-dong, Songpa-gu, vendue pour environ 207,9 milliards de wons, suivie par le Yeosam Building à Yeoksam-dong, Gangnam-gu (environ 185 milliards de wons) et le Korea Artists Center à Yangcheon-gu (environ 150 milliards de wons).
Bien que les trois transactions les plus importantes aient toutes dépassé les 100 milliards de wons, on estime qu'aucune transaction portant sur des actifs majeurs n'a été susceptible d'influencer la tendance générale du marché. L'augmentation du volume des échanges s'explique plutôt par un important volume de transactions portant sur des actifs de moindre importance.
Le secteur estime que le marché immobilier commercial de Séoul est actuellement en pleine restructuration, sous l'effet d'une tendance attentiste : « les grands actifs adoptent une approche attentiste tandis que les transactions de petite et moyenne taille s'intensifient ». Cette tendance se traduit par des transactions fondées sur la demande réelle, plutôt que sur des investissements massifs, qui deviennent le pilier du marché dans un contexte de taux d'intérêt élevés et d'incertitude économique persistante.
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