[부산 변호사 한변의 리얼상담실 14] 부산 부동산, 지금 뭘 사야 하나

살래 말래 팔래 말래 고민 중인 당신에게 - 자산별 진짜 판단 기준

지금 부산 부동산 시장은 딱 두 부류의 사람으로 나뉜다. '살까 말까'를 고민하는 사람과, '팔까 말까'를 고민하는 사람이다. 둘 다 같은 뉴스를 보고 정반대의 결론을 내린다. 해운대 아파트가 신고가를 찍었다는 소식에 어떤 사람은 "지금 안 사면 늦는다"고 생각하고, 다른 사람은 "이제 꺾이겠구나"라고 판단한다. 흥미로운 건, 둘 다 틀리지 않을 수 있다는 점이다. 정답은 어떤 물건을 보느냐에 따라 달라진다.

■ 오르는 부산이 있고, 내리는 부산이 있다

올해 3월, 부산 아파트 매매가격 상승이 5개월 만에 멈췄다. 그런데 같은 시기 전셋값은 20개월째 오르고 있다. 매매는 멈추고 전세는 오른다. 이 엇갈린 신호를 어떻게 읽어야 할까.

부동산에서 전세가격이 먼저 오르는 현상은 특별한 의미를 갖는다. 실제로 거기서 살고 싶은 사람이 늘고 있다는 뜻이기 때문이다. 전세와 매매의 가격 격차가 좁아지는 어느 순간, 사람들은 '차라리 사자'로 마음을 바꾼다. 전문가들이 올 가을쯤 실수요 매수세가 회복될 거라고 보는 이유가 여기 있다.

그러나 이 온기가 부산 전체에 퍼지진 않는다. 해운대·수영·동래는 전세가 오르는 곳이고, 서부산과 원도심은 빈 집이 쌓여가는 곳이다. 같은 부산 안에서 전혀 다른 두 개의 시장이 공존하고 있다. 부동산의 역사를 돌아보면 이 패턴은 새로운 게 아니다. 2000년대 센텀시티 개발 붐, 2008년 금융위기 직후 반토막, 2020~2021년 유동성 과잉으로 두 배 급등, 2022년 금리 인상 이후 3년의 조정. 오르고 내릴 때마다 핵심지는 빠르게 돌아왔고, 외곽은 오랫동안 소외됐다. 일본 버블 붕괴 이후 도쿄는 결국 회복했지만, 지방 도시들은 30년이 지난 지금도 돌아오지 못한 곳이 많다. 부산도 이 갈림길 위에 있다. 한 가지 더. 부산 부동산은 역사적으로 서울의 후행 지표다. 서울 핵심지가 먼저 움직이고 나서 6개월에서 1년 뒤 부산이 따라온 패턴이 반복됐다. 지금 서울 일부 지역에서 다시 반등 신호가 보이고 있다. 이 신호를 부산에 어떻게 적용할지 생각해볼 필요가 있다.

■ 자산마다 지금 상황이 다르다

아파트. 지금 부산 핵심지 아파트는 신축과 구축의 가격 격차가 뚜렷하게 벌어지는 중이다. 최근 30년 이상 된 노후 아파트의 비율이 꾸준히 늘고 있어서 신축 희소성은 앞으로 더 커진다. 재건축을 추진하는 단지라면 조합이 어느 단계에 있는지가 핵심이다. 조합 설립 초기와 관리처분 인가 이후는 리스크의 성격이 완전히 다르다. 사업시행인가까지 간 단지는 일정이 비교적 명확하지만, 정비구역 지정 단계는 사업이 무산될 가능성도 있다. 서부산과 원도심은 빈 집이 쌓여 있는 동안은 섣불리 진입하기 어렵다. 시장이 약할수록 좋은 물건과 나쁜 물건의 격차가 커진다.

오피스텔. 1인 가구가 꾸준히 늘고 있어 수요 기반은 있다. 그러나 전세사기 이후 비아파트에 대한 불신이 아직 가시지 않았다. 역세권, 소형, 관리가 잘 된 물건에만 수요가 몰리고, 그 조건에서 벗어나면 공실이 길어진다. 매수를 고민하고 있다면 주변 오피스텔 공실률부터 발품 팔아 확인해야 한다.

상가. 지금은 구조적으로 어려운 시기다. 온라인 쇼핑이 오프라인 소비를 계속 잠식하고 있다. 해운대·광안리·서면 같은 관광·외식 상권은 버티고 있지만, 주거지 인근 근린상가는 공실이 길어지는 곳이 많다. 상가를 살 때 주의할 점이 있다. 임차인이 있는 상가를 살 때는 기존 임대차 계약의 잔여 기간과 임대료 수준을 정확히 확인해야 한다. 임차인이 나가고 난 뒤 새로운 세입자를 구하는 데 몇 달이 걸릴지를 반드시 계산에 넣어야 한다. 수익률 계산을 할 때 공실 6개월에서 1년치를 빼고 나서도 수익이 나오는지를 확인하는 게 먼저다.

꼬마빌딩. 대출이자가 임대수익을 넘어서는 순간, 자산은 있는데 현금이 없는 상황이 온다. 핵심 입지의 꼬마빌딩은 수익보다 자산 보전 목적으로 접근하는 게 맞다. 공실이 한 층만 나도 현금흐름이 흔들린다는 걸 계산에 먼저 넣어야 한다.

생활형숙박시설. 지금 가장 주의가 필요한 자산이다. 주거 목적으로 사용하면 이행강제금 대상이 되고, 전입신고도 안 되는 경우가 많다. 분양 광고의 '수익률 보장'은 법적 구속력이 없다. 지금 보유 중이라면 내 물건의 법적 지위부터 확인하는 게 먼저다.

토지·공장. 개발이 확정된 곳과 예정된 곳은 완전히 다르다. 토지는 한번 묶이면 오래 간다. 용도지역, 개발행위허가 가능 여부를 반드시 먼저 확인해야 한다. 부산·경남 물류창고 수요는 꾸준하지만 유동성이 낮아 급할 때 팔기가 어렵다.

■ 지금 사야 할 사람, 지금 팔아야 할 사람

살 사람이라면 순서가 있다. 첫째, 전세와 매매 시세를 나란히 놓고 비교해봐야 한다. 전세가격이 매매가격의 70% 이상으로 올라온 단지는 실수요자에게 진입 시점이 가까워졌다는 신호다. 둘째, 발품이다. 네이버 부동산 시세가 아니라 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 실제 거래된 가격을 봐야 한다. 호가와 실거래가는 다른 경우가 많다. 같은 단지 안에서도 층수, 향, 수리 상태에 따라 실제 거래가격 차이가 크다. 셋째, 계약서에 도장 찍기 전에는 반드시 등기부를 직접 떼봐야 한다. 인터넷 등기소에서 700원이면 된다. 근저당이나 가압류가 얽혀 있는 물건인지 확인하지 않으면 나중에 후회한다. 넷째, 계약서 특약을 한 줄씩 읽어야 한다. '현 상태 인도'라는 말이 있으면 하자가 있어도 그냥 받아야 할 수 있다. 특약이 본문보다 우선 적용되는 경우가 많다.

팔 사람이라면 냉정하게 봐야 할 질문이 있다. 지금 내가 갖고 있는 물건이 핵심지인지, 아닌지다. 비핵심지 물건을 갖고 있다면 기다리는 것이 항상 답이 아닐 수 있다. 핵심지와 비핵심지의 격차는 계속 벌어지는 구조다. 지금 팔고 핵심지로 갈아타는 것이 장기적으로 유리한지를 진지하게 계산해봐야 한다. 팔 타이밍은 '내 물건이 가장 주목받는 시점'이 아니라 '내가 사고 싶은 물건이 덜 주목받는 시점'에 잡는 게 낫다. 지금처럼 매수 심리가 관망세로 돌아선 시기에 매도를 서두르면 협상력이 약해진다. 가격을 조금 낮춰서라도 빠르게 정리하고 다음 물건을 준비해야 하는지, 아니면 가을 매수세 회복을 기다릴 수 있는지를 판단하는 게 먼저다. 생숙이나 비아파트라면 더 냉정하게 봐야 한다. 비아파트 기피 현상이 완전히 가시려면 시간이 더 필요하다.

■ 시장 흐름과 법적 구조, 둘 다 봐야 한다

부동산전문변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 해운대에서 법무법인과 중개법인을 함께 운영하며 매일 현장을 들여다보는 입장에서 하나를 덧붙이겠다. 시장 분석이 맞아도 물건이 잘못됐으면 손해다. 좋은 입지도 등기부에 문제가 있거나, 계약서 특약이 불리하게 쓰여 있으면 수천만 원짜리 분쟁으로 이어진다. 개별 물건의 법적 구조를 읽는 눈이 시장 전망을 아는 것만큼 중요한 이유다.

부산 부동산, 전체가 오르는 시장은 끝났다. 하지만 정확히 보는 사람에게는 여전히 기회가 있다. 시장을 읽는 눈, 물건을 고르는 눈, 계약서를 보는 눈이 모두 갖춰졌을 때 비로소 좋은 결정이 가능하다. 지금 이 시장에서 가장 비싼 실수는 조급함이다. 정확한 판단이 빠른 결정보다 훨씬 오래간다.

한병철 / 법무법인 대한중앙 대표 변호사(대한변협 인증 형사전문변호사 · 부동산전문변호사)

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칼럼리스트 한병철