[부동산칼럼] 오송·청주 테크노폴리스 확장, 청주 부동산과 정주전략 과제

김남훈 서원대 경영부동산 겸임교수·한국공인중개사협회 충북도회 상당구지회장

이달 초 셀트리온이 오송에 2조 원 규모의 신규 생산시설 투자계획을 발표했다는 보도가 나왔다. SK하이닉스는 지난 7월 M17과 P&T7 등을 포함해 청주에 총 100조원을 투자하겠다고 밝혔고, P&T7은 이미 착공했다. 바이오와 반도체 투자가 같은 시기에 청주 서부권으로 몰린 셈이다. 이런 소식이 나오면 관심은 흔히 집값으로 향한다. 그러나 공장과 연구시설이 늘어나는 것만으로 도시가 함께 크지는 않는다.

오송에서는 3생명과학 국가산단이 2026년 하반기 보상, 2027년 하반기 조성공사 착수를 거쳐 2030년 준공을 목표로 추진되고 있다. 생산시설만 들어오는 곳이 아니다. 연구와 의료, 기업 기능까지 함께 들어오는 구상이다. 남는 질문은 이곳에서 일하는 연구원과 의료인력이 퇴근 후 어디로 가느냐다. 일은 오송에서 하고 잠은 다른 도시에서 잔다면 시설이 늘어난 만큼 지역에 남는 것은 많지 않다. 집과 학교, 저녁을 먹고 장을 볼 상가가 가까이 있어야 사람이 머문다. 청주시가 추진하는 오송역 복합개발도 상업·업무·문화 기능을 결합하는 사업이다. 역 앞에 건물을 올리는 데서 그치지 말고 오송에 사는 사람의 일상과 이어져야 한다. 오송 주거시장에 대한 평가도 이런 생활 여건이 얼마나 갖춰지느냐에 따라 갈릴 것이다.

테크노폴리스는 속도가 문제다. 반도체 공장은 대규모 고용을 동반한다. M17과 P&T7 투자가 이어지면 앞으로 들어올 사람들의 집과 출퇴근 문제도 계속 따라붙는다. SK하이닉스와 청주시가 대규모 임대형 기숙사 확보 방안을 협의하고 있는 배경도 여기에 있다. 기숙사는 혼자 사는 근로자 일부를 받아줄 수 있다. 그러나 가족과 사는 근로자는 아이 학교와 출퇴근 거리를 따져 아파트를 찾는다. 원룸과 오피스텔 수요는 기숙사 공급 시점에 따라 출렁일 수 있다. 아파트는 같은 흐름으로 보기 어렵다. 집이 늘어나는 속도가 사람이 늘어나는 속도를 따라가지 못하면 임대료와 출퇴근 부담부터 커지기 쉽다.

산업단지가 커진다고 그 효과가 모두 청주에 남는 것은 아니다. 직원들이 세종이나 천안에서 출퇴근하고 소비까지 그곳에서 한다면 청주에는 출근길 교통량만 늘어난다. 일자리는 청주에 있는데 월급은 다른 도시에서 쓰이는 구조가 된다. 그렇게 되면 투자 규모가 아무리 커도 청주 시민이 체감하는 변화는 크지 않다.

공장이 들어선 뒤에야 집과 도로를 고민해서는 늦다. 산업단지를 계획할 때부터 언제 집을 공급할지, 근로자가 어떻게 출퇴근할지, 학교는 어디에 둘지를 함께 봐야 한다. 기업 유치는 이 부서가, 주택은 저 부서가 따로 맡는 방식으로는 지금의 속도를 감당하기 어렵다. 도로와 대중교통은 계획부터 개통까지 오랜 시간이 걸린다. 공장 가동 시점에 맞추려면 지금부터 움직여야 한다. 기숙사 부지를 정하는 일도 다르지 않다. 출퇴근 동선과 주변 상가까지 함께 따져야 한다.

투자금액이 클수록 박수도 크다. 하지만 오송과 테크노폴리스에서 일하는 사람이 청주에 집을 얻고, 아이를 키우고, 주말에 동네 상가에서 지갑을 열 때 비로소 그 투자가 청주의 성장이 된다. 기업을 데려오는 만큼 그 사람들을 청주에 머물게 할 준비도 서둘러야 한다. 투자 발표 당시의 숫자보다 몇 년 뒤 이 지역에 누가 살고 있는지가 더 정확한 성적표다.