-SM, 2023년 STX 통해 아산 토지 확보...남선, 2025년 STX 합병
-남선, 부실·사업 ‘패키지 승계’로 상장사 리스크 높아져
-84㎡ 4.48억, 인근 시세 대비 1억↑…장기 미분양 우려
(주)남선알미늄이 시행 시공하는 '아산 경남아너스빌 랜드마크 49' 건설현장. (네이버 지도 캡쳐)
알미늄 샤시와 자동차 범퍼가 주 생산제품인 SM그룹 계열의 유가증권시장(KOSPI) 상장사, (주)남선알미늄이 미분양 무덤인 충남 아산에서 대규모 주상복합 개발사업자로 나서, 그 배경에 관심이 쏠린다.
20일 충남아산시청에 따르면 남선알미늄이 온천동 14-7번지 일대에서 동시에 시행·시공하는 '아산 경남아너스빌 램드마크 49'의 입주자모집을 승인, 이날부터 청약에 들어가도록 했다.
이 단지는 지상 49층, 3개 동에 전용 84~105㎡의 중대형이 모두 467가구로 추정 사업비가 2400억원에 이른다. 남선알미늄은 SM의 건설계열사인 경남기업의 '아너스빌'을 이 단지에 적용, 시공은 자사가 한다고 밝혔다.
남선알미늄은 그러나 창호공사업 등 전문건설업 등록사이나 주택사업이나 종합건설업의 미등록사여서, 종속회사로 종합건설업에 등록사인 STX건설에게 시공을 맡길 전망이다.
PF 위기가 한창인 때 비건설사인 (주)남선알미늄이 시행 시공하는 '아산 경남아너스빌 랜드마크 49' 의 사업 추진 일지. [디자인 스트레이트뉴스]
남선알미늄은 2007년 3월 워크아웃을 벗어나 SM그룹으로 편입 이후 본업에 전념해오던 2021년 삼라마이다스는 2021년 STX건설을 600억원에 인수, 그룹 내 또 하나의 건설사를 확보한다. 남선알미늄은 2025년 6월 삼라마이다스로부터 STX건설 지분 100%를 237억원에 취득, 같은 해 9월 흡수합병을 완료한다. STX건설은 이미 부분 자본잠식 상태에 4년 연속 적자를 이어온 건설사여서, 합병 직후 남선알미늄은 지난해 연결 기준 영업손실이 30억대로 적자 전환됐다.
그러나 SM그룹과 남선알미늄 거래의 핵심은 ‘부실 인수’에만 있지 않다. STX건설은 남선알미늄 인수 이전인 2023년 SM그룹 계열사 시절 11월에 아산 온천동의 이번 개발용지 7400여㎡를 156억원에 취득한다. 당시 STX의 자본잠식 상태를 감안할 때 모기업이 재원을 조달했을 것으로 추정된다.
SM마이다스는 2023년 12월 STX건설의 부동산개발 사업부문을 별도로 떼어내는 인적분할을 추진, 시행사업에 진출케 한다. 즉, 토지 확보→개발사업 분리로 이어지는 일련의 흐름이 남선알미늄 인수 이전에 이미 진행된 셈이다.
현재 '경남아너스빌 랜드마크 49'의 터의 대지비는 인허가 과정에서 약 465억원 수준으로 공매 취득가 대비 3배 수준인 장부에 반영 예정이다. 결과적으로 남선알미늄은 STX건설을 인수하며 적자 건설사의 저가 개발 토지를 확보했으나, 관건은 이 프로젝트의 성패다.
이 주상복합사업 방식은 건설사가 아닌 비제조사에게는 생경한 분야로 매우 이례적이다. 남선알미늄이 시행과 시공을 동시에 수행하고, 종속회사인 STX건설은 실행조직을 담담할 예정이나, 남선알미늄은 단순 시공 참여가 아니라 토지비와 PF, 분양 성과까지 책임지고 관리해야 한다. 문제는 남선알미늄의 본업이 자동차 부품과 알루미늄 창호 중심의 제조업이라는 점이다. 건설부문 매출 비중은 2% 수준, 인력도 전체 480명 중 26명에 불과하다.
가격 부담도 크다. 이번 ‘아산 경남아너스빌 랜드마크 49’의 분양가는 전용 84㎡ 기준 4억4800만원 수준으로 바로 옆 입주 2년 차인 ‘아산칸타빌 센트럴시티’의 78㎡ 실거래가(3억2000만원)과 비교, 1억원 이상 비싸다.
온천동 K 중개사는 "남선알미늄의 분양가에는 향후 집값 상승을 먼저 반영한 것이라고 하나, 인근 '안산칸타빌 센트럴시티'의 현 매매가는 2020년 분양가 그대로다."면서 "2030년 말 입주 예정인 '아산 경남아너스빌'은 앞으로 4년 6개월 기간동안 미분양에 따른 공사비 조달의 당면 문제뿐 만 아니라 고유가 고금리의 개발 환경의 급변에 대한 불확실성이 점증될 수 있다"고 지적했다.
전문가는 건설과 제조 등에 계열사가 많은 그룹에 개발의 구조적 리스크는 크게 세 갈래라고 지적한다.
한문도 숭실대 부동산학과 교수는 "10건 개발사업에서 1~2건이 부실화되면 나머지 8~9건도 연쇄적으로 타격이 불가피한 현실을 감안할 때 남선알미늄은 가격과 금융, 피지배구조 등에 경영 위험이 따를 것으로 본다"면서 "가격 리스크는 고가 분양에 따른 장기 미분양이며, 금융 리스크는 고금리 PF 의존 구조에서의 이자비용 확대와 자금보충 부담, 피지배 구조 리스크는 모기업이 부실 또는 적자 우려 개발사업의 상장 자회사에게 전가 등이다"고 지적했다.
남선알미늄의 '경남아너스빌 랜드마크 49'는 서산과 당진의 석유화학과 철강의 불경기가 후폭풍으로 직격탄인 부동산 상품이라는 게 전문가의 평가다.
K 중개사는 "현재는 개발 전문가 집단인 건설업계도 한치 앞을 내다보지 못하는 예측불허의 나날을 보내고 있다"면서 "남선알미늄이 모기업의 지원으로 분양을 일정 수준 소화시키지 않는 한, 디벨로퍼로의 외형 확장에 성공하기는 힘들어 보인다"고 덧붙였다.
'아산 경남아너스빌 랜드마크 49'의 대지 매입비 156억원은 이 사업 총 추정비 2400억원의 6%에 그친다. 나머지 2200억원이 웃도는 94%의 자금은 분양대금으로 끌어들여한다. 남선알미늄이 지난해 벌어들인 매출은 2589억원(연결 기준)에 이른다.
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