[EBN 칼럼] 세금으로 집값 잡을 수 있나

박성복 파이터치연구원 연구실장. [출처=파이터치연구원]

지난 3일 정부는 부동산 세제 개편안을 통해 보유세 강화를 공식화했다. 개편안의 주요 내용을 살펴보면, 첫째, 과세표준이 6억원을 초과하는 구간부터 1·2주택자에 적용되는 종합부동산세(종부세) 세율이 현행 1.0%~2.7%에서 1.3%~5.0%로 높아진다.

둘째, 비거주 1주택 기본공제액이 12억원에서 9억원으로 낮아진다. 셋째, 과세표준 산정 시 사용되는 공정시장가액비율이 현행 60%에서 2028년 80%까지 상향조정된다. 이에 따라 고가·비거주 주택 보유자와 다주택자의 세 부담이 대폭 늘어날 전망이다.

지난해 정부는 주택담보대출을 옥죄는 6·27 대책, 서울 전역과 경기도 12개 지역을 투기과열지구, 조정대상지구, 토지거래허가구역으로 묶는 10·15 대책 등 고강도의 부동산 규제정책을 내놓았다. 최근에는 집값 급등세가 이어진 경기도 3곳(화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시)을 추가로 규제지역에 포함했다.

그러나 이 같은 규제에도 불구하고 집값 상승세는 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면, 2025년 7월부터 2026년 6월까지 서울과 수도권의 주택종합 매매가격지수는 매월 상승했다. 해당기간 동안 서울과 수도권은 각각 9%, 5% 상승률을 기록했다.

그렇다면, 보유세 강화로 이 같은 집값 상승세를 꺾을 수 있을까? 불행히도 최근 집값 상승의 원인이 규제정책에 따른 풍선효과에 기인한다는 점에서 그 효과는 그리 크지 않을 것으로 보인다.

국민은행 부동산 데이터허브에 따르면, 서울 아파트 3분위 매매평균가격의 전년 동월 대비 상승률은 2025년 9월 7.5%에서 10·15 대책 직후인 11월 11.3%로 증가했고, 올해 6월에는 23.1%까지 치솟았다. 주택담보대출 규제 강화로 매매 수요가 고가 아파트에서 중저가 아파트로 이동하면서 집값 상승을 견인했음을 보여준다.

또한, 규제지역을 피해 비규제지역으로 매매 수요가 이동하면서 집값 상승을 부추겼다. 국민의 힘 이종욱 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료를 분석한 결과에 따르면, 10·15 대책 이후인 2025년 11월부터 2026년 5월까지 경기권 18개의 비규제지역 주택매입 금액은 15조 5882억원으로 전년 동기간 6조 269억원보다 무려 159% 증가했다. 같은 기간 서울과 경기도 전체 주택매입 금액은 각각 15%, 77% 증가하는데 그쳤다.

시장참여자의 학습효과 또한 보유세 강화 정책의 효과를 의심하게 한다. 과거 노무현 정부는 종합부동산세를 도입해 다주택자와 고가주택 보유자에게 세금을 강하게 매기는 방식으로 집값을 잡으려 했다. 문재인 정부 역시 다주택자 중과를 꺼내 들었다.

하지만 결과는 모두 실패로 돌아갔다. 노무현 정부와 문재인 정부 5년간 서울 아파트 값은 각각 80%, 119% 상승했다. 시장참여자들이 세금을 올리면 집값이 더 오른다고 받아들일 경우 정책효과가 반감될 뿐만 아니라 부작용만 커지게 된다.

정부는 집값을 안정화시키기 위한 선한 의도로 강력한 규제를 도입했다. 그러나 시장에서는 정반대의 효과가 나타나고 있다. 그렇다면 잘못된 정책을 수정하는 것에서부터 다시 시작해야한다. 잘못 낀 단추를 풀어 바로잡지 않으면 다음 단추마저 어긋날 수밖에 없다.