"은행 떠난 美 부동산 대출시장…사모대출에 투자 기회"[ASK 2026]

28일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 'ASK 2026 콘퍼런스'에서 GP 패널 세션(부동산)이 진행되고 있다.(왼쪽부터)션 이건 이건-존스 레이팅스 컴퍼니 매니징 디렉터, 제이슨 콜렌더 BDT&MSD 파트너스 파트너&부동산 크레딧 부문 총괄, 마이클 베넷 Roc360 매니징 디레터&기업 개발 부문 총괄, 조나단 로스 3650 캐피탈 매니징 파트너&공동 창업자./2026.10.28 임형택 기자

미국 부동산 금융시장에서 은행이 물러난 자리를 사모대출 운용사들이 채우고 있다. 고금리로 부동산 가격이 내려간 가운데 대규모 대출 만기까지 겹치면서 새로운 자금 공급자가 필요해졌기 때문이다. 가격이 조정된 부동산을 담보로 높은 이자 수익을 거두면서도 원금 손실 위험을 줄일 수 있다는 점이 투자 매력으로 꼽힌다.

제이슨 콜랜더 BDT&MSD파트너스 파트너 겸 부동산 크레딧 부문 총괄은 28일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 'ASK 2026 하반기 글로벌 대체투자 콘퍼런스' 부동산 GP 패널 세션에서 "부동산 가격 재조정과 대출 만기 집중, 은행권의 자금 공급 축소가 동시에 나타나고 있다"고 말했다.

그는 2022년 금리 급등 이후 부동산 가격이 상당 부분 조정된 점에 주목했다. 과거보다 낮은 자산가치를 기준으로 대출할 수 있어 손실 위험을 관리하기 수월해졌다는 설명이다. 콜랜더 총괄은 "선순위 담보대출부터 메자닌, 우선주까지 다양한 방식으로 자금을 공급하면서 투자 위험에 걸맞은 수익을 추구할 수 있다"고 강조했다. BDT&MSD파트너스는 창업자나 오너 일가가 경영하는 기업 등 300곳 이상과의 네트워크를 활용해 부동산 투자 기회를 발굴하고 있다.

상업용 부동산에서 대출 만기와 은행권의 자금 공백이 기회라면, 미국 주택시장에서는 만성적인 공급 부족이 새로운 투자 수요를 낳고 있다. 미국 주택대출 전문 운용사 록360은 대형 금융기관의 손길이 닿기 어려운 중소 주택사업자에 주목했다.

마이클 베넷 록360 매니징디렉터 겸 기업개발 부문 총괄은 "미국 단독주택 시장은 약 60조달러에 달하지만 기관투자가가 대규모로 투자하기는 쉽지 않다"고 말했다. 미국 임대용 단독주택 약 1500만채의 95% 이상을 중소 사업자가 보유하고 있어 개별 대출 규모가 작고 관리할 차주도 많기 때문이다.

록360은 이들 사업자에게 주택 건설자금을 빌려주고 노후 주택을 매입해 고치는 과정에도 12~24개월 만기의 단기 대출을 제공한다. 개별 대출은 작지만 여러 지역과 차주에 걸쳐 대출을 취급해 위험을 분산하는 방식이다. 자체 대출 실적만 220억달러에 달하며 미국 47개 주에서 사업을 벌이고 있다.

베넷 총괄은 "미국은 주택이 약 500만채 부족하다"며 "주거는 누구에게나 필요한 만큼 주택금융 수요도 꾸준히 이어질 것"이라고 설명했다. 주택가격 등락에만 기대기보다 구조적인 공급 부족과 주거 수요에서 투자 기회를 찾겠다는 전략이다.

높은 수익률만큼이나 대출금을 안전하게 회수할 역량이 중요하다는 조언도 나왔다. 조나단 로스 3650캐피탈 공동창업자 겸 매니징파트너는 선순위 부동산 담보대출에서 연 11~13%의 순수익률을 기대할 수 있다고 밝혔다. 부동산 지분투자에 버금가는 수익을 추구하면서도 담보를 통해 원금 회수에서 우선권을 확보할 수 있다는 설명이다.

로스 공동창업자는 과거 일부 한국 기관투자가들이 집행한 미국 오피스·호텔 메자닌 대출을 거론하며 "우리는 결코 하지 않았을 대출"이라고 지적했다. 그러면서 대출기관을 고를 때는 문제가 생기면 담보를 처분하는 데 급급한 곳보다 차주와 협력해 자산 가치를 회복할 능력을 갖췄는지 살펴야 한다고 강조했다. 그는 "우리가 원하는 것은 담보 부동산을 소유하는 게 아니라 대출금을 이자와 함께 돌려받는 것"이라며 차주와의 협력 관계가 중요하다고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com