"美 부동산 대출 2.1조弗 만기…10년에 한 번 올 투자 기회"[ASK 2026]

제이슨 콜랜더 BDT&MSD 파트너 & 부동산 크레딧 부문 총괄이 28일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 'ASK 2026 콘퍼런스'에서 '미국 상업용 부동산 크레딧: 시장 동향과 투자 기회'를 주제로 발표하고 있다.2026.10.28 최혁 기자

“미국 상업용 부동산 시장은 자산가격이 재조정되면서 10년에 한 번 올 법한 투자 기회를 맞고 있습니다.”

미국 상업은행 BDT&MSD파트너스의 제이슨 콜랜더 부동산 크레딧 부문 대표는 28일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 'ASK 2026 하반기 글로벌 대체투자 콘퍼런스'에서 이같이 말했다. 고금리 여파로 부동산 가격이 조정된 가운데 대규모 대출 만기와 은행권의 대출 축소가 맞물리면서 사모대출 투자자들에게 기회가 열리고 있다는 진단이다.

콜랜더 대표가 주목한 것은 대규모 차환 수요다. 2028년 말까지 만기가 도래하는 미국 상업용 부동산 대출은 약 2조1000억달러에 달한다. 고금리 장기화로 기존 대출을 연장하거나 새로운 자금을 조달해야 하는 부동산 소유주들의 부담이 커지고 있다. 그는 “대규모 대출 만기가 도래하면서 차환과 자본재조정 수요가 늘어날 것”이라고 내다봤다.

실제 미국 부동산 금융시장은 차환 수요를 중심으로 빠르게 움직이고 있다. 올해 상반기 미국 상업용 부동산 신규 대출 규모는 4530억달러로 전년 동기보다 25% 늘었다. 이 가운데 약 70%가 기존 대출의 차환에 쓰였다. 같은 기간 부동산 거래액도 2940억달러로 31% 증가했다.

은행들이 대형 부동산 대출에 소극적인 점도 사모대출 운용사에는 기회다. 콜랜더 대표는 “은행들이 다시 대출시장에 참여하기 시작했지만 1억달러 이상 대형 대출에는 여전히 적극적이지 않다”고 말했다. 올해 은행이 취급한 부동산 대출 가운데 1억달러 초과 대출은 18%에 그쳤다. 반면 사모대출펀드 등을 포함한 비은행 금융사의 상반기 신규 대출은 950억달러로 전년 동기보다 54% 늘었다.

부동산 가격 조정도 대출 투자에 유리한 환경을 만들고 있다. 미국 상업용 부동산 가격은 2022년 초부터 2023년 말까지 20~25% 하락한 뒤 약 9% 반등하는 데 그쳤다. 콜랜더 대표는 “높은 금리는 지분 투자자의 차입 부담을 키우지만 대출 투자자에게는 더 높은 이자 수익을 제공한다”고 설명했다. 가격이 조정된 부동산을 담보로 대출하면 담보가치 측면에서도 안전마진을 확보할 수 있다는 판단이다.

BDT&MSD파트너스는 은행의 참여가 제한적인 1억~2억5000만달러 규모의 대형 대출시장을 집중 공략하고 있다. 지난 8월 미국 9개 시장에 걸친 물류시설 포트폴리오 인수에 약 4억7900만달러의 선순위 담보대출을 제공한 것이 대표적이다. 대출 당시 담보인정비율(LTV)은 약 64%였다.

다만 자산별 옥석 가리기는 필수라는 지적이다. 미국 물류시설 거래액은 코로나19 팬데믹 이전 평균보다 90% 늘었지만 오피스는 여전히 26% 낮은 수준이다. BDT&MSD파트너스 역시 오피스 투자는 후순위 투자처로 보고 있다. 콜랜더 대표는 “철저한 투자 심사와 유연한 자본 구조, 차별화된 투자 기회 발굴 능력이 중요하다”고 강조했다.

민경진 기자 min@hankyung.com