자산가치 재조정된 美 상업용 부동산, 핌코 "선순위 대출 투자 적기"[ASK 2026]

“고금리 장기화 환경 속에서 상업용 부동산 대출은 가격 재조정으로 강력한 하방 방어력과 매력적인 현금 수입을 동시에 제공하는 최적의 투자처로 부상했습니다.”

치아웬 티오 핌코 아시아 대체투자 영업 총괄

은 28일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 'ASK 2026 하반기 글로벌 대체투자 콘퍼런스'에서 이같이 말했다.

고금리 여파로 자산 가치가 대폭 조정된 가운데, 우수한 펀더멘털을 갖춘 섹터를 중심으로 선순위 담보대출 시장에 진입하기에 최적의 적기라는 진단이다.

핌코는 글로벌 24개 오피스를 두고 2조2700억 달러 규모의 자산을 운용하는 투자 운용사다. 글로벌 매크로, 원자재, 리스크 프리미엄, 부동산, 대체투자 및 사모 크레딧 등 다양한 대체투자 자산에 투자하고 있다.

티오 총괄은 최근 글로벌 부동산 시장이 여전히 금리 변동성이라는 높은 벽을 마주하고 있다고 진단했다. 미국 10년물 국채 금리가 높은 수준을 유지하고 상업용 부동산의 자본환원율 역시 역사적 평균을 웃돌면서, 시장 참여자들이 향후 금리 방향이나 섣부른 자본가치 상승을 예단하기 어려워졌다.

미국의 상업용 부동산 가격은 고금리 충격 여파로 고점 대비 약 10~35% 수준의 가격 조정을 거쳤다. 기업향 대출 시장에서 기업가치가 상승 흐름을 보인 것과 대조적이다. 티오 총괄은 “이러한 환경에서는 자산 가치나 임대료 상승을 맹신하는 지분 투자보다, 높은 초기 금리와 확실한 하방 방어력을 확보할 수 있는 선순위 부동산 크레딧이 훨씬 유리하다”고 강조했다.

은행들이 대출 한도 제약으로 소극적인 태도를 보이는 1억~4억달러 규모의 대출 시장을 핵심 기회 요인으로 꼽았다. 이 구간은 중소형 대출에 집중하는 일반 사모대출사나 대형 상업 은행 대출 시장의 사이에 있다. 상대적으로 경쟁이 치열하지 않아 우수한 조건의 구조화와 높은 가격 경쟁력을 확보할 수 있다는 분석이다.

투자 유망 섹터로는 구조적 성장 동력이 명확한 주거용 부동산과 물류 시설을 꼽았다. 티오 총괄은 “데이터센터의 경우 뚜렷한 기회 요인임에도 불구하고 개별 딜의 구조와 가격 조건에 따라 엄격하게 선별 접근하고 있다”고 설명했다.

위험 관리 전략으로는 철저한 사전 구조화와 능동적인 자산관리를 제시했다. 티오 총괄은 “인디애나·오하이오주의 물류창고와 산타클라라의 복합 주거시설 등 우량 자산 중심으로 대출을 집행하고 있다”며 “철저한 대출 구조화와 독립적인 자산관리 위원회를 통해 원금을 보호하고 최상의 투자 성과를 이끌어내고 있다”고 말했다.

최석철 기자 dolsoi@hankyung.com