두 번 실패한 '머니 무브'…이재명 정부는 성공할 것인가?
노무현, 문재인 대통령도 부동산에서 주식으로의 '머니 무브' 강조
강도 높은 부동산 규제정책 펼쳤지만, 돈은 다시 부동산으로
주식은 급등과 급락 반복…부동산은 하락 제한적, 큰 폭 상승
이동한 돈이 얼마나 오래 머물 수 있을지가 관건
이재명 정부 코스피, 차원이 다른 자금 이동
전쟁 등 통제불가한 대외적 요인에 변동성 커져
국내주식 아닌 해외주식시장으로의 유출도 변수
국제경제와의 동조속 한국경제의 경쟁력이 성패 좌우
자료사진·윤창원·류영주 기자
"하늘이 두쪽 나도 부동산만은 확실히 잡겠다. 부동산 투기 대신 주식을 사는 국민들이 늘어야 한다"
2005년 7월 17일, 서울 한남동 국회의장 공관에서 열린 제헌절 기념 만찬에서 노무현 전 대통령은 이렇게 말했다.
문재인 전 대통령은 2020년 7월 20일 청와대 여민관에서 열린 수석보좌관회의에서 "시중 유동자금이 부동산이 아닌 생산적 투자로 유입돼야 한다"고 밝혔다.
두 대통령 모두 부동산을 억제하고 자금을 주식시장으로 이동시키겠다는 구상을 공개적으로 밝혔다. 그리고 강력한 부동산 규제책을 펼쳤다. 그러나, 자금은 두 정권 모두 실제로 주식시장으로 이동했지만, 일정 시간이 지나면 다시 부동산으로 돌아오는 흐름이 반복됐다.
참여정부 주식 급등·급락 반복…규제책에도 결국 부동산으로 회귀
참여정부는 2003년 '10·29 대책', 2005년 8월 31일 '8·31 대책'을 통해 종합부동산세 강화, 다주택자 양도세 중과 등 고강도 규제를 도입했다. 하지만 시장은 정책과 다르게 움직였다.
한국부동산원과 KB부동산의 통계 간 차이는 있지만, 2006년 서울 아파트 가격은 약 10%대 중반에서 20%대 초반 상승한 것으로 나타난다. 일부 강남권에서는 20%를 웃도는 상승 사례도 확인된다.
이에 비해 주식시장은 상승과 급락을 반복하며 높은 변동성을 드러냈다. 코스피 지수는 2003년 4월 약 512에서 출발해 2007년 10월 2085까지 약 4배 상승했다. 그러나 이후 글로벌 금융위기 충격으로 2008년 10월 938까지 하락하며 고점 대비 약 55% 급락했다.
2009년에 1600선을 회복하는 등 반등에 나섰지만, 단기간에 급등과 급락이 반복되는 흐름은 시장의 불확실성을 크게 키웠다.
같은 기간 부동산도 상승과 조정을 반복했지만, 주식시장과 같은 급격한 낙폭은 나타나지 않았다.
문재인 정부, 20차례 규제에도 상승 지속…주식 자금 유입도 흐름 못 바꿔
문재인 정부는 역대 가장 많은 부동산 규제 정책을 쏟아냈다. 2017년 '8·2 대책', 2018년 '9·13 대책', 2020년 '6·17', '7·10 대책' 등 크고 작은 대책까지 합치면 20차례가 넘는 규제를 도입했다. 그러나 가격 흐름은 바뀌지 않았다.
한국부동산원과 KB부동산에 따르면, 2020~2021년 서울 아파트 가격은 연간 약 10% 내외에서 최대 15% 안팎의 상승률을 기록하며 상승세가 이어졌다.
같은 시기 주식시장으로의 자금 이동도 뚜렷했다. 코스피 지수는 코로나19 충격으로 2020년 1월 약 2260선에서 3월 1439까지 약 37% 급락했지만, 이후 유동성 확대에 힘입어 2021년 7월 3305까지 상승했다. 개인 투자자는 2020년 약 63조 원, 2021년 약 80조 원을 순매수했다.
그러나 상승 이후 다시 변동성이 나타났다. 코스피는 2021년 7월 3305에서 2022년 약 2155까지 하락하며 약 35% 조정을 겪었다.
주식과 부동산이 동시에 상승했지만, 변동성 국면에서는 다시 자산 간 성격 차이가 드러났다.
주식이냐 부동산이냐…'하락을 견디는 힘'이 돈의 흐름 갈랐다
두 정부의 흐름은 공통된 구조를 보여준다.
주식시장은 상승기에는 높은 수익을 제공했지만, 하락기에는 큰 폭의 손실을 동반하며 높은 변동성을 드러냈다. 반면 부동산은 조정 국면에서도 상대적으로 완만한 흐름을 보이며 하락 폭이 제한되는 특징을 나타냈다.
여기에 공급 제약과 유동성 확대가 결합되면서 시장의 기대는 한 방향으로 수렴했다.
부동산은 단순히 안정적인 자산이 아니라, 떨어져도 다시 오른다는 기대가 형성된 자산이었다. 결국 자금은 수익률이 아니라 변동성과 기대의 조합에 반응했다. 수익이 아니라 '버틸 수 있는 자산'으로 이동한 것이다.
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