[함영진의 부동산화수분] 연이은 부동산대책 발표…내 자산관리는?

서울 도심의 아파트 단지 모습.사진=연합뉴스

정부가 8·3 ‘부동산 세제 개편안’을 내놓은 데 이어 지난달 13일 ‘주택 신속공급 방안’과 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다. 이번 대책들을 한데 묶어보면 고가 또는 다주택자에 대한 부담은 높이고, 실거주 주택과 무주택 실수요자에 대한 지원은 강화하는 부동산 정책 방향이 뚜렷하다.

올 하반기 수요자별 부동산 자산 관리는 집을 포함해 내가 가진 부동산을 계속 보유하는 것이 유리한지, 갈아타야 하는지, 팔아서 현금화해야 하는지를 향후 세금·대출·거주기간·노후소득까지 함께 계산해 판단할 필요가 있다.

다주택자라면 가장 먼저 보유 주택을 세 가지로 나눠볼 필요가 있다. 앞으로 가격 상승 가능성이 큰 핵심 지역 주택, 임대 수익은 있지만 가격 상승 가능성이 낮은 주택, 그리고 세금과 관리 비용을 빼면 보유할 이유가 크지 않은 주택 등이다.

이번 세제 개편안은 다주택자에게 상당히 중요한 신호를 줬다. 종합부동산세(종부세)를 주택 수보다 주택 가액 중심으로 바꾸는 방향을 제시했고, 다주택자와 고가주택에 대한 세 부담을 높이는 한편 실거주 1주택을 상대적으로 우대하는 방향을 담았다. 양도세 장기보유특별공제 역시 장기적으로 ‘얼마나 오래 가지고 있었느냐’보다 ‘얼마나 오래 거주했느냐’가 중요해지는 구조다.

다주택자는 무조건 서둘러 팔기보다 보유 주택별로 세후 수익률을 따져 ‘선별 매각’하는 전략이 필요하다. 투자 목적이 약하고 임대수익률도 낮은 주택이라면 세금 부담이 커지기 전에 매각해 현금이나 금융 자산으로 옮기는 것도 방법이다. 반대로 강남권 등 핵심 입지의 우량 주택은 세금만 보고 급하게 처분할 필요는 없다. 결국 부동산은 세금보다 자산 자체의 가치가 중요하기 때문이다. 다만 ‘언젠가는 오르겠지’라는 막연한 기대만으로 보유하는 것은 위험하다. 예상 임대 수익, 보유세, 대출이자, 향후 양도세까지 계산한 뒤 결정해야 한다.

◇ 무주택자·1주택자, 수혜 속 냉정한 판단 필요

무주택자는 이번 대책에서 직접적인 수혜 대상이다. 정부가 주택 공급 확대와 함께 청년·실수요자 금융 지원을 강화했기 때문이다. 금융당국은 투기적 자금을 엄격하게 관리하되 주택 공급과 실수요에는 금융이 더 적극적으로 역할을 하도록 하겠다는 방향을 제시했다. 다만 이것이 ‘대출이 풀렸으니 당장 집을 사라’는 뜻은 아니다. 대출 규제가 일부 실수요자 중심으로 보완되더라도 주택담보대출 한도와 상환 능력 심사는 여전히 중요한 제약이다.

특히 8·13 대책의 공급 물량은 상당 부분 중장기적으로 나타나는 효과라는 점도 염두에 둬야 한다. 무주택자는 감당 가능한 가격의 실거주 주택을 중심으로 접근하고, 내년 출시될 청년 미래보금자리론 활용이나 청약·신축·공공분양 등 다양한 선택지를 함께 비교하는 전략이 필요하다.

1세대 1주택자는 이번 세제 개편에서 상대적으로 우호적인 위치에 있다. 거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이고, 실거주 기간이 긴 주택에 세제상 혜택을 주는 방향이 제시됐기 때문이다. 반면 비거주 1주택자는 기본공제 12억원이 그대로 유지돼 당장 보유세 부담으로 매도 또는 실거주 전환을 해야겠다는 걱정은 덜었다.

한편 1주택자의 갈아타기는 단순히 ‘평수를 넓히는 것’보다 입지와 거주 가치를 높이는 방향이 바람직하다. 현재 집보다 교통이 좋고 학군이나 생활 환경이 우수하며 장기적으로 수요가 꾸준한 지역으로 이동하는 것은 고려할 만하다. 반대로 단순히 새 아파트라는 이유만으로 외곽 지역의 더 큰 집을 비싼 가격에 매수하는 것은 신중해야 한다. 이번 개편안에는 조정대상지역 내 일시적 2주택의 종전 주택 처분 기한을 3년에서 2년으로 단축하는 내용이 포함돼 있는 만큼, 일시적 2주택 관련 세제 요건도 꼼꼼히 확인해야 한다.

◇ 생애주기별로 달라지는 부동산 전략

20~30대는 자산이 충분하지 않은 만큼 집값 상승에 집중하는 투자보다 주거비를 안정시키고 장기적으로 자산을 쌓는 전략이 중요하다. 무리한 대출로 서울의 고가 아파트를 사기보다는 직장 접근성이 좋고 향후 교통망 개선 가능성이 있는 경기 동남권이나 2·3기 신도시, 역세권 지역 등의 중소형 주택부터 시작하는 것도 방법이다. 청년·무주택자 금융 지원이 확대되는 만큼 자신에게 적용되는 정책금융을 적극적으로 확인할 필요가 있다.

40~50대는 부동산 자산이 가장 많이 쌓이는 시기지만 동시에 자녀 교육비와 은퇴 준비가 겹치는 시기다. 이 연령대라면 부동산 비중을 무조건 높이는 전략보다 자산의 질을 높이는 전략이 필요하다. 여러 채의 주택을 갖고 있다면 가격 상승 가능성이 낮은 주택을 매각하고 핵심 주택 한 채로 집중하거나 금융 자산을 늘리는 방법을 검토할 수 있다. 1주택자라면 은퇴 이후까지 거주할 집인지 따져보고 갈아타야 한다.

60대 이상 고령층의 부동산 관리에서 무게를 둬야 할 단어는 ‘현금 흐름’이다. 집 한 채의 가격이 수십억원이라도 매달 사용할 현금이 부족하다면 노후 생활이 불편할 수 있다. 따라서 60대 이상은 큰 집을 계속 보유하는 것이 최선인지, 주거 규모를 줄이고 남는 자금을 주택연금이나 금융 자산으로 돌리는 것이 나은지 따져볼 필요가 있다.

자녀가 독립했고 넓은 집이 필요하지 않다면 주택 규모를 줄이고 현금성 자산을 확보하는 ‘다운사이징’도 적극 검토할 만하다. 이번 세제 개편안에는 고령자의 세금 납부유예 요건을 완화하고, 65세 이상이 수도권 1주택을 처분해 비수도권으로 이주할 경우 양도세를 한시적으로 감면하는 방안도 담겼다.

무엇보다 세법은 아직 개편안 단계다. 오는 11월 국회 심의와 시행령 확정 과정에서 내용이 바뀔 수 있음을 유념해야 한다. 특정 날짜를 기준으로 매도하거나 매수하기보다 자신의 주택별 취득가액, 보유 기간, 거주 기간, 예상 양도가액, 임대 여부 등을 고려해 세후 자산 가치를 계산해야 한다. 부동산은 평생 가져가는 자산이 아니다. 정책이 바뀌는 지금, 집값 전망만 바라보기보다 내 자산에서 부동산이 차지하는 비중과 앞으로 필요한 현금 흐름을 다시 점검해야 할 때다.

● 함영진 우리은행 부동산리서치랩장

▲우리은행 자산관리컨설팅센터 부동산리서치랩장(2024.03.04~재직중)

▲한국자산관리공사(캠코) 발전자문위원회 위원 위촉(2023.06.29~2024.06.28)

▲전 ㈜직방 빅데이터랩장(2018.4~2024.02.20)

▲전 서울시 지방세 세수추계 자문위원(2022.6~2023.12)

▲전 부동산114 리서치센터장(2012.11~2018.3)

함영진 우리은행 부동산리서치랩장 weeklyhk@hankooki.com