정부가 ‘초고가 주택’에 대한 세금 강화를 공언했다. 과세 기준이 되는 ‘초고가’는 얼마로 설정될까. 현재 물망에 오른 조준점은 ‘30억원’과 ‘50억원’이다. 이재명 대통령의 발언이 계기가 됐다. 이 대통령은 지난 14일 국무회의 생중계에서 얼마부터 초고가인지를 놓고 유튜브 실시간 투표를 벌인 뒤 ‘30억원 이상’이 가장 많이 나오자 “30억원은 너무 가혹하다. (여론이) 한 50억원은 할 줄 알았다”고 언급했다. 그렇게 물망에 오른 기준이 30억원과 50억원이다.
초고가 주택 가격 설정에서 두 기준의 간극은 크다. 30억원으로 설정되면 과세 대상이 광범위해진다. 20일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 올해 거래된 서울 아파트는 이날까지 총 4만615건(거래 해제 제외)이고, 이 가운데 30억원 이상 아파트 거래건수는 1853건이다. 전체 거래의 4.56%를 차지한다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)를 비롯해 성동구 성수동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동과 ‘한강벨트’에 위치한 마용성(마포·용산·성동구) 일대 주요 아파트가 포함된다.
기준선을 50억원으로 높이면 과세 범위는 대폭 축소된다. 지난 20일까지 50억원 이상 아파트 거래는 323건으로 전체의 0.80%에 불과하다. 40억원 이상 아파트 거래건수는 698건(1.72%)이었다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 거래의 ‘상위 1%’ 진입 금액은 46억4998만원이었다. 참여정부 당시 종합부동산세를 신설할 때는 ‘상위 1%’를 기준으로 삼았다.
시세 50억원 아파트의 공시가격은 현행 공동주택 현실화율(시세반영률)인 69%를 적용할 때 35억원 수준이다. 국토부의 공동주택 공시가격 자료에 따르면 올해 공시가격 30억원 초과 주택은 전국에 5만869가구로 전체의 0.32% 수준이었다. 지역별로는 서울(99.3%)이 압도적이었다. 서초구 래미안 원베일리와 아크로리버파크, 강남구 래미안대치팰리스 국민평형(84㎡) 등이 모두 해당한다. 사실상 서울 강남권 고가 아파트에 ‘핀셋 규제’가 이뤄지는 셈이다.
초고가 주택 가격에 대해선 전문가 의견도 분분하다. 최근 정부 주최로 열린 부동산 세제 토론회에 참석한 심충진 건국대 교수는 ‘시가 50억원’, 이광수 광수네복덕방 대표는 ‘40억원 이상 아파트’, 진창하 한양대 교수는 ‘상위 0.1%’를 기준으로 거론했다.
‘종부세 1주택자 공제’ 혜택을 어디까지 손질할지도 관건이다. 현재 초고가 주택이라도 1주택자는 종부세 기본공제 12억원이 적용된다. 여기에 만 60세 이상부터 연령에 따라 받는 고령자 공제(20~40%)와 5년 이상 보유 기간에 따라 적용되는 장기보유 공제(20~50%)를 더하면 최대 80%까지 세금을 감면받을 수 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “최대 80%의 보유공제를 거주공제로 바꿔 실거주에 적용해야 한다”고 했다.
세종=양민철 기자 listen@kmib.co.kr
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