정부가 1주택자의 양도소득세에 대한 장기보유특별공제 제도를 전면 개편하기로 한 가운데 28일 오전 서울 시내 한 공인중개사 사무소에 양도세 상담 안내문이 붙어 있다. 백동현 기자
정부가 ‘실거주 보호, 초고가·고차익 부담 강화’를 골자로 한 부동산 세제 개편안을 두고 막판 조율에 들어갔다. 양도소득세는 단순히 집값이 비싼 주택이 아니라 양도차익이 큰 매물을 겨냥하고, 종합부동산세는 시가 46억 원 안팎부터 다주택자 수준의 세율을 적용하는 방안이 유력하게 검토된다. 정부는 30일 당정 협의를 거쳐 다음 달 초 최종안을 발표할 예정이다.
29일 관계 당국에 따르면 양도세 개편의 핵심은 차익이 크게 발생한 초고가 주택의 세 부담 정상화다. 거주용 1주택이라도 양도차익이 수십억 원에 이른다면 장기보유특별공제 한도 설정 등으로 과도한 혜택을 제한할 필요가 있다는 것이다.
현행 장특공제는 실거래가 12억 원 초과 1세대 1주택자에게 보유·거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩 합산 80%까지 공제해준다. 정부는 여기에 10억 원대 한도를 두는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
관건은 집값이 아니라 차익 규모다. 50억 원에 사서 52억 원에 파는 경우처럼 가격은 높아도 차익이 크지 않으면 한도 적용을 받지 않지만, 싼값에 사들여 막대한 차익을 남긴 주택은 대상이 될 가능성이 크다. 보유 기간 중심의 공제는 거주 기간 중심으로 바꿔 일반적인 실거주 1주택은 보호한다는 방침이다.
매물 잠김을 막기 위한 보완책도 마련된다. 김용범 청와대 정책실장은 지난 27일 CBS 라디오에서 보유세 강화 시 다주택자가 매물을 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어줘야 한다는 의견을 정책에 반영하는 방안을 고민 중이라고 밝혔다.
지난 5월 9일 종료된 다주택자 양도세 중과 유예를 한시적·조건부로 다시 도입하는 방안이 논의되고 있으나, 그대로 부활시키기보다 정책 신뢰성과 시장 상황을 감안한 절충안 쪽에 무게가 실린다. 은퇴한 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 지방으로 이주할 경우 양도세 인센티브를 주는 방안도 검토 대상이며, 단기 복귀를 막기 위한 거주 요건을 두자는 의견도 나온다.
종부세는 시가 약 46억 원 초과 주택이 대상이 될 것으로 관측된다. 정부는 과세표준 12억 원(공시가격 약 32억 원) 초과 구간에 현행 3주택 이상 보유자에게 적용하던 중과세율(2.0∼5.0%)을 1·2주택자에게도 확대 적용할 방침이다. 과세 체계를 주택 수에서 주택 가액 중심으로 바꿔, ‘30억 원짜리 똘똘한 한 채’ 보유자가 ‘10억 원짜리 3채’ 보유자보다 세금을 덜 내는 문제를 바로잡겠다는 취지다. 현행 60%인 공정시장가액비율을 70% 이상으로 올리는 방안도 거론된다.
다만 중산층 세 부담 급증을 막기 위해 1주택자 기본공제액을 현행 12억 원에서 상향하는 완충 장치도 마련될 것으로 보인다. 개편안이 적용되면 시가 50억 원 안팎 1주택자의 부담은 약 두 배로 늘어난다. 시가 50억 원(공시가격 35억 원) 아파트 보유자는 현행 기준 1194만 원의 종부세(산출세액 기준)를 내지만, 중과세율 2.0%와 공정시장가액비율 70%가 적용되면 기본공제가 13억∼15억 원으로 올라도 세액은 두 배가량이 된다.
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