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‘작고 오래된 집’에 돈 몰렸다…대출 규제가 바꾼 서울 아파트 시장
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2026-06-27 08:05
서울 시내 아파트 단지의 모습. 뉴시스
올해 상반기 서울 아파트 시장은 ‘작고 오래된 집’이 주도했다. 지난해만 해도 대형·준신축 아파트가 상승세를 이끌었다면, 올해는 소형 아파트와 준공 20년이 넘은 구축 아파트가 가격 상승과 거래의 중심을 이뤘다. 대출 규제 강화로 실수요자들의 자금 조달 여력이 줄어들며 상대적으로 가격 부담이 적은 주택으로 수요가 이동한 영향으로 풀이된다.
27일 한국부동산원에 따르면 올해 상반기(6월 넷째 주 기준) 서울 아파트 전용면적 40~60㎡의 매매가격지수는 지난해 말 대비 6.72% 올랐다. 모든 면적대 가운데 가장 높은 상승률이다. 이와 달리 전용 135㎡ 초과 대형 아파트는 2.09% 오르는 데 그쳐 상승 폭이 가장 작았다. 지난해 상반기에는 대형 아파트가 5.25% 오르며 상승장을 주도했던 것과 비교하면 불과 1년 만에 시장의 중심축이 바뀐 셈이다.
면적이 작을수록 가격 상승률은 높아졌다. 전용 40~60㎡가 6.72%로 가장 많이 올랐고, 60~85㎡(4.83%), 102~135㎡(3.58%), 40㎡ 이하(3.53%), 85~102㎡(2.36%) 순으로 집계됐다. 특히 전용 40㎡ 이하 초소형 아파트는 지난해 상반기 상승률이 0.52%였지만, 올해는 약 7배 수준으로 뛰었다.
아파트 연식에 따른 가격 상승률은 구축일수록 높았다. 준공 20년이 넘은 구축 아파트는 올해 상반기 5.48% 올라 모든 연령대 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 준공 15~20년(3.94%), 10~15년(3.65%) 순이었고, 5년 이하 신축은 3.61%, 5~10년 준신축은 3.37% 상승하는 데 그쳤다. 지난해 상반기에는 준신축(4.02%)이 가장 높은 상승률을 보였으나 올해는 구축이 신축을 앞질렀다.
거래에서도 구축 쏠림 현상이 두드러졌다. 올해 상반기 서울 아파트 매매 신고 3만5745건 가운데 준공 20년 초과 구축은 2만3718건으로 전체의 66.3%를 차지했다. 지난해 같은 기간보다 비중이 8.9% 포인트 늘어난 수치다. 반면 신축 거래는 1년 새 37.2% 감소하며 전체 거래 비중도 9.4%에서 7.2%로 축소됐다.
시장에서는 이러한 변화의 가장 큰 원인으로 10·15 대책 이후 강화된 주택담보대출 규제를 꼽는다. 현재 주담대 한도는 주택 가격 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 제한된다.
지난 25일 서울 송파구의 한 공인중개사무소에 아파트 매물 안내문이 붙어 있다. 뉴시스
실제로 올해 상반기 서울에서 거래된 아파트의 평균 가격을 면적별, 연식별로 나눠서 보면 그 이유가 확인된다. 서울 전용 40~60㎡ 아파트의 평균 매매가격은 9억4790만원(중위가격 7억8000만원)으로, 6억원의 주담대를 받을 수 있는 금액대다. 반면 135㎡ 초과 대형 아파트의 평균 매매가격은 31억9195만원(중위가격 26억5000만원)으로 대출 한도가 2억원에 불과한 구간에 속한다. 거래량 역시 40~60㎡는 1만2787건에 달한 반면, 135㎡ 초과는 951건에 그쳤다.
연식별로도 가격 차이가 뚜렷했다. 구축 아파트의 평균 거래가격은 10억5167만원으로 신축(13억835만원)보다 약 2억5000만원 낮았다. 또 구축 거래의 83.9%는 15억원 이하에서 이뤄져 신축(70.9%)보다 대출 규제의 영향을 덜 받았다. 여기에 서울에서는 재건축 기대감까지 더해지며 구축의 투자 매력이 높아진 영향도 있다.
이런 흐름은 지방과도 대조된다. 지방에서는 준공 20년 초과 구축 아파트 가격이 올해 상반기 0.23% 하락해 유일하게 마이너스를 기록한 것과 달리 신축은 1.71% 상승했다. 재건축 사업성이 높은 서울과 달리 지방은 사업성 부족, 미분양 등으로 수요가 신축에 집중됐다.
정진영 기자 young@kmib.co.kr
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