[이슈대담] “토지, 기대감과 호가 상승…불확실성 커”

[앵커]

네, 앞서 보신 것처럼 전남광주 반도체 국가산단 발표 이후 지역 부동산 시장에 변화가 감지되고 있는데요.

좀 더 자세한 이야기, 사랑방 미디어 최현웅 차장과 이야기 나눠보겠습니다.

어서 오십시오.

[답변]

안녕하십니까?

[앵커]

네, 먼저 반도체 국가 산단 발표 이후에 현장에서 체감하는 분위기가 궁금한데요.

실제 뭐 문의나 거래 움직임에 변화가 좀 있습니까?

[답변]

네, 움직임은 확실히 달라진 것 같습니다.

다만 광주 전체가 아니라 아직은 좀 호재와 가까운 일부 지역만 움직이는 국면입니다.

주택산업연구원의 아파트 분양 전망 지수를 보면 광주는 7월 88.2로 전월에 비해서 32.6p나 급등하면서 전국에서 상승 폭이 가장 컸습니다.

그만큼의 기대감이 반영됐다고 볼 수 있을 것 같고요.

아파트별로 이제 상승 거래와 하락 거래를 비교해 보더라도 전에는 하락 거래가 훨씬 많았다면 지금은 그 폭이 조금 줄어들고 있는 그런 모습을 보이고 있습니다.

[앵커]

사실 그 군 공항 주변으로 해서 토지 호가가 좀 오르고 외지인들의 투자 문의도 있었다, 이런 이야기가 있더라고요.

군 공항 일대와 주변 지역이 일단 어제부터 2년간 토지거래허가구역으로 지정이 됐습니다.

지정 이후에 좀 변화가 있습니까?

[답변]

네, 토지 쪽은 기대감과 호가가 일단 먼저 반응하고 있는 것으로 보입니다.

여러 보도가 나온 것처럼 우선 반도체 발표 이후에 저희 사랑방에도 기존에 거래되지 않던 매물들이 갑자기 거래가 된다거나 호가를 올리는 사례가 생겼고요.

외지인 문의가 늘었다는 이야기도 들립니다.

다만 앞으로 실제 거래가 증가할 수 있을지에 대해서는 호가 상승 기대로 매물이 거둬들일 수 있다는 점, 그리고 실제 착공 시기에 대해서 아직은 기다려야 한다는 점 등의 불확실성이 있고, 무엇보다 말씀 주신 것처럼 부지 주변 10km 일대가 토지거래허가구역으로 지정되었기 때문에 투자 목적의 매수가 어려워진 점도 영향을 줄 것으로 생각이 됩니다.

[앵커]

그렇군요.

그럼 토지거래허가구역 지정이 실제 이 시장 과열을 막는 데 효과가 있다고 보시는지도 궁금하고요.

우려되는 지점도 있는지도 궁금합니다.

[답변]

우선 시장 과열 방지 효과에 대해서는 의견이 엇갈립니다.

서울 사례를 참고할 수 있겠는데요.

지난 작년 2월에 강남 3구 일대 토허제 규제를 풀었더니 5주 만에 강남 3구 아파트 가격 상승률이 2018년 이후 최고치를 찍어서 급하게 다시 묶는 사례가 나왔었거든요.

그만큼 토허제가 가격 상승을 누르는 힘은 분명히 있었다고 볼 수 있습니다.

반대로 작년 10월부터는 서울 전역을 또 토허제로 묶었더니 이번에 오히려 가격은 상승했습니다.

토허제가 이번에 거래를 막았지만 가격은 못 막았다고 볼 수 있겠는데요.

광주는 이제 토허제 규제의 목적이 좀 다르긴 합니다.

서울은 '집값 안정'이 목적이지만 광주는 '사업의 안정적인 추진을 위한 토지 투기 방지' 목적이 주 목적이거든요.

서울에 비해서 투기 수요도 적은 것도 하나의 좀 요소이고요.

그래서 광주의 경우 토허제가 단기 과열을 방지하는 데는 어느 정도 효과가 있을 수 있겠지만 반대로 모처럼 활기가 생길 수 있는 시장 거래를 초기에 차단하는 점은 조금 우려되는 부분이긴 합니다.

[앵커]

네, 이야기해 주신 것처럼 이제 모처럼 침체됐던 전남광주 부동산 시장, 특히 이제 아파트 분양시장이 좀 살아나는 거 아니냐 이런 기대감도 있더라고요.

군 공항 주변 상황 지금 어떤지 궁금한데 어떻습니까?

[답변]

우선 군공항 주변에 광산구 도산동, 송정동, 신촌동 일대를 중심으로 아파트 매수 문의가 증가하고 거래도 많아진 것이 감지가 됩니다.

한국부동산원 주간 아파트 매매 가격도 광주가 최근까지 전국에서 가장 하락 폭이 큰 지역 중 하나였는데 7월 첫 주에는 -0.02%를 기록하면서 최고 낙폭 지역에서는 벗어나게 됐습니다.

특히 서구는 0.1% 올라서 5개 자치구 중에 유일하게 상승했습니다.

다만 이 흐름이 광주 전 지역으로 지속적으로 이어질지 호재 이슈에 의한 단기 움직임일지는 조금 더 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]

네, 사실 전남광주 반도체 국가산단이 광주 군공항으로 지정되기 전에 첨단 3지구도 후보지로 거론이 됐었잖아요.

당시 분양과 맞물리면서 굉장히 기대감이 컸는데, 최종 후보지가 군 공항으로 결정된 이후에 첨단 3지구 아파트 분양 시장에도 좀 변화가 있습니까? 어떤가요?

[답변]

네, 첨단 3지구도 최근 분양에서 블록별로 차이는 있지만 이전보다 유의미한 청약 경쟁률을 보인 사례가 나왔었습니다.

다만 군 공항으로 후보지가 발표되고 난 후의 상황은 이전보다는 그 기대감이 약해질 수 있을 것 같습니다.

다만 이 지역은 반도체 이전부터 AI와 관련된 여러 산업 시설들이 입주할 예정으로 있었고 또 반도체와 관련해서도 소재·부품·장비 기업들이 추가로 입주할 수도 있기 때문에, 또 재개발·재건축 정비 사업이 지연되는 현장이 광주에 많은데 그 와중에도 이제 신축 대단지가 조성된다는 점에서 신축 선호 현상이 맞물려서 그 수요는 점진적으로 유지될 수 있을 것으로 보고 있습니다.

[앵커]

그렇군요.

그렇다면 이 반도체 산단에 대한 기대감이 서구나 남구 같은 기존 주택 시장까지도 흘러갈 거라고 보십니까?

어떻게 전망하세요?

[답변]

네, 그럴 수 있을 것 같은데요.

장기적으로 반도체 공장이 준공되고 실제 인구 유입이 이루어진다면 교통과 정주 여건이 잘 갖춰진 주거 단지로 수요가 늘 수 있습니다.

서구는 벌써 그 기대감이 일부 반영되고 있는 것으로 보이는데, 반도체 공장이 현실화되면 상무지구와 연결되는 새로운 개발축이 형성될 수가 있는 기대감이 있는 것 같습니다.

또 전통적으로 교육과 생활 인프라가 잘 갖춰진 남구와 광산구의 주거 지역들도 인구가 유입될 수 있고 신축 대단지들로도 수요가 증가할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

네, 마지막으로 반도체 산단이 조성될 때까지는 상당한 시간이 필요할 것 같습니다.

그런데 아파트 매매나 부동산 거래, 지금 고민하시는 분들 계실 것 같아요.

지금 시점에서 좀 주의해야 될 건 어떤 것들이 있을까요?

[답변]

반도체 클러스터와 같은 신규 산업 효과는 한꺼번에 오는 게 아니라 세 가지의 단계를 거치는 것 같습니다.

첫 번째가 지금과 같은 '기대 심리' 단계이고요.

두 번째는 이제 '건설기의 단기 수요'입니다.

착공에 들어가면 공사 인력과 또 협력업체 종사자가 유입되면서 임대차, 특히 월세 수요가 늘어날 수 있습니다.

셋째가 가장 중요한 '완공 이후에 지속 가능한 수요'인데요.

공장 인력과 소재·부품·장비 기업까지 함께 모이면서 청년과 전문 인력이 실제로 정착할 때 지역 시장 전반의 매매 수요가 살아날 수 있을 것 같습니다.

앞서 반도체 공장에 지어졌던 평택이나 이천, 청주 등의 사례를 보면 유입인구가 공장 착공 시기부터 서서히 증가해서 대략 6년 안팎에 걸쳐 정착하는 패턴이 나옵니다.

지역 부동산 가격도 그 패턴에 따라 움직이는 경향을 보였고요.

즉 투기보다는 실수요 중심으로, 단기보다는 중·장기 관점으로 접근하시기를 권해 드리고 싶습니다.

[앵커]

네, 앞으로 지역 부동산 시장의 움직임 잘 살펴봐야 할 것 같습니다.

오늘 이야기 여기까지 듣겠습니다.

고맙습니다.

[답변]

네. 감사합니다.