서울시내 아파트 모습. 연합뉴스
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국토교통부가 17일 수도권 토지거래허가구역(이하 토허구역) 지정을 사실상 내년 말까지 연장하고 동시에 무주택 매수자의 실거주 유예 기간을 오는 2029년 말까지 연장하기로 한 것은 주택 거래를 활성화하고 임차인의 주거 안정도 고려한 조처로 평가된다. 그러나 지난해 10월 서울 전역과 수도권 12개 지역으로 토허제 적용 지역을 확대한 뒤 이번까지 세차례 단행된 정부의 제도 보완 방안은, 토허제를 통한 실거주 강화와 임차인 주거 안정이 애초 모순되는 목표였다는 점을 드러낸 것이라는 평가도 나온다. 근본적인 제도 개선 방안을 검토할 필요성이 있다는 뜻이다.
앞서 정부는 지난 5월9일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되기에 앞서 2월 다주택자들의 신속한 매도를 지원하고자 임차인이 있고 매수자가 무주택자인 경우에 한해 토허구역 내 실거주 의무를 기존 임대차 최초 계약 종료일까지 한시 유예하는 방안을 발표했다. 이어 5월 양도세 중과 유예 종료 이후에는 해당 조처의 적용 범위를 비거주 1주택 등 모든 주택으로 확대하고 올해 연말까지 토지거래허가를 신청하면 임차인의 임대차 계약 종료일까지 실거주를 유예받도록 했다.
이번 추가 연장은 ‘8·3 세제개편안’에 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 내 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 단기적으로 주택 매도를 유도하는 방안이 포함된 데 따른 후속 조처다. 정부 세제개편안에 따라 내년에 주택을 매도하려 하는 경우 실거주 유예 신청이 불가능한 점 등을 들어 추가 유예가 필요하다고 여당의 제안이 있었고 정부도 이를 받아들인 것이다.
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우선 이번 조처에 대해선 세입자가 낀 주택의 거래에 숨통을 틔우는 효과는 있을 것이라는 게 평가가 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “임차인의 계약 기간을 존중하면서 무주택자가 내년에도 규제지역에서 주택을 매입할 수 있게 돼 거래 가능한 매물의 범위가 넓어질 전망”이라며 “내년 규제지역의 다주택자 양도세 중과 요율 인하와 양도세 장기보유특별공제 개편안이 확정되면 매물 증가나 거래 회복에 도움이 될 수 있다”고 내다봤다.
한편으로는 토허구역에서 임차인을 낀 경우에는 임대차 기간까지 매도가 불가능한데 세제 개편을 통해 집을 팔 것을 독촉하는 모순적인 상황이 발생하자 정부가 또 예외를 허용해 토허제의 한계를 드러냈다는 평가도 있다. 익명을 요청한 한 부동산 전문가는 “정부가 토허구역 추가 연장 및 재지정 여부를 검토할 때 투기 우려가 적은 곳은 해제도 적극 검토할 필요가 있다”고 말했다.
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시장 일각에서는 지난해 10·15 대책의 토허구역 확대와 대출 규제 강화 이후에도 서울 아파트 매맷값과 전월세 가격이 최근까지 동반 상승했다는 점에서 토허제 효과에 의문을 제기한다. 한편에서는 토허제가 없었다면 입주 물량이 급격히 줄어든 올해 서울 아파트값이 더 올랐을 것이라면서 실수요자 위주로 거래를 제한한 토허제가 집값 안정에 기여한 측면이 있다고 본다. 다만, 전월세 시장은 입주 물량 감소와 함께 토허제 등 실거주 강화 기조가 맞물려 매물 감소와 가격 상승으로 이어졌다는 평가가 좀 더 우세하다.
또 정부의 세제 개편에 따라 앞으로 비거주 1주택의 세금이 강화되면 자연스럽게 전세를 낀 매수(비거주 1주택자) 수요도 감소하게 되는 시장 환경을 고려할 필요가 있다는 지적도 있다. 굳이 행정 비용이 소요되는 직접 규제인 토허제를 사용하지 않아도 이번 세제 개편에 따라 거주 중심의 주택 거래가 서서히 정착될 것으로 예상되기 때문이다. 국토부 관계자는 “현재 정부가 총력 추진 중인 주택 신속 공급 방안에 따라 수도권 규제지역 집값이 안정된다면 자연스럽게 토허구역도 재검토될 수 있을 것”이라며 “연말 국회를 통과할 세제 개편 방안, 주택시장 거래 상황, 집값 추이를 봐가며 대응해나갈 예정”이라고 말했다.
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최종훈 선임기자
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