서울 아파트. [출처=EBN]
서울 아파트값이 87주 연속 상승하며 역대 최장 상승 기록을 이어갔다. 강남3구의 하락세에도 마포·관악 등 비강남권이 상승폭을 키우면서 서울 전체 아파트값은 6주 만에 오름폭이 확대됐다. 여기에 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡ 아파트의 평균 분양가마저 20억원을 넘어서면서 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담이 커지고 있다.
10일 한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.12% 상승했다. 지난해 2월 첫째 주부터 87주 연속 오름세를 이어가면서 과거 최장 상승 기간인 85주 기록을 넘어섰다.
이번 상승세는 강남권보다 상대적으로 가격이 낮은 비강남권에서 두드러졌다. 강남구와 서초구, 송파구가 일제히 하락했지만 관악구와 마포구 등에서 매수세가 이어지면서 서울 전체 상승률을 끌어올렸다.
아파트 매매가격뿐 아니라 신규 분양가와 전셋값까지 동시에 오르고 있다는 점도 주목된다. 기존 주택을 사거나 새 아파트를 분양받는 데 필요한 자금이 늘어난 데다 전세 부담도 커지면서 주거비 상승 압력이 서울 전역으로 확산하는 모습이다.
◆강남은 내리고 관악·마포는 상승…서울 집값 87주 연속 오름세
서울 아파트값 상승세를 이끄는 지역은 달라지고 있다.
10월 첫째 주 강남구 아파트값은 전주 대비 0.34% 하락했다. 서초구도 0.27%, 송파구는 0.19% 내렸다. 용산구 역시 0.01% 떨어지며 2주 연속 하락세를 기록했다.
다만 강남구와 서초구는 전주보다 하락폭이 줄었고 송파구는 전주와 같은 하락률을 나타냈다. 강남권에서 가격 조정이 나타나고 있지만 하락세가 더 가팔라지는 양상은 아닌 셈이다.
반면 비강남권에서는 상승폭이 확대됐다.
관악구는 전주 0.21%에서 이번 주 0.33%로 상승률이 높아졌다. 마포구 역시 같은 기간 0.08%에서 0.22%로 오름폭이 커졌다.
상대적으로 가격 부담이 낮은 지역을 중심으로 실수요가 유입되면서 강남권과 비강남권의 가격 흐름이 엇갈리고 있다는 분석이다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 관악·금천·강북구 등 9억원 이하 아파트가 밀집한 지역을 중심으로 실수요가 유입되고 있다고 분석했다. 서울 중하위권과 경기 지역의 가격 강세가 당분간 이어질 가능성도 제기했다.
강남권의 하락세를 서울 전체 주택시장의 추세적인 하락으로 판단하기는 이르다는 시각도 있다. 강남권 아파트값이 최근 조정을 받고 있지만 올해 누적으로는 여전히 상승한 상태이기 때문이다.
서울 아파트값이 장기간 상승하면서 고가 주택의 범위도 넓어지고 있다.
국회 정무위원회 소속 신동욱 국민의힘 의원이 금융위원회에서 제출받은 KB시세 산출 표본에 따르면 올해 3분기 서울 아파트 가운데 가격이 15억원을 초과하는 주택의 비중은 42.2%로 집계됐다.
지난해 같은 기간 32.5%와 비교하면 1년 만에 9.7%포인트 높아졌다. 표본에 포함된 서울 아파트 10채 가운데 4채 이상이 15억원을 넘어선 셈이다.
고가 아파트 거래는 강남권에만 국한되지 않는다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 성북구와 은평구에서 전용 59㎡ 아파트가 15억원을 초과해 거래된 사례는 20건으로 집계됐다. 지난해 두 지역에서는 같은 면적의 15억원 초과 거래가 한 건도 없었다.
성북구 길음동 '롯데캐슬클라시아'는 지난달 15억9000만원에 거래됐으며 은평구 'DMC센트럴자이 2단지'도 지난 8월 15억9500만원에 손바뀜했다.
전용 59㎡는 통상 소형 아파트로 분류되는 면적이다. 서울 외곽과 강북권에서도 소형 아파트 거래가격이 15억원을 넘어서는 사례가 나타나면서 주택 구입에 필요한 자금 규모가 커지고 있다.
◆국민평형 분양가 20억원 돌파…59㎡도 16억원 육박
기존 아파트 가격뿐 아니라 새 아파트 분양가도 빠르게 상승하고 있다.
분양평가 전문회사 리얼하우스가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 지난 9월 서울 민간 아파트 전용 84㎡의 평균 분양가는 20억63만원으로 집계됐다.
지난해 9월 평균 분양가인 16억2849만원과 비교하면 1년 만에 3억7214만원, 22.85% 상승했다.
전용 59㎡의 평균 분양가도 같은 기간 12억1183만원에서 15억9343만원으로 3억8160만원 올랐다. 상승률은 31.49%로 전용 84㎡보다 높았다.
국민평형인 전용 84㎡ 아파트의 평균 분양가가 20억원을 넘어선 데 이어 전용 59㎡마저 16억원에 가까워진 것이다.
분양가 상승은 무주택 실수요자의 자금 조달 부담을 키우는 요인이다. 특히 분양가격이 높아질수록 계약금과 중도금, 잔금 마련에 필요한 자기자본 규모도 커진다.
다만 서울 평균 분양가는 해당 기간 공급된 단지의 입지와 분양 물량, 주택형 구성에 영향을 받는다. 강남권 고가 단지의 공급 비중이 높아지면 평균값도 상승할 수 있는 만큼 모든 지역의 분양가가 같은 폭으로 올랐다고 해석하기는 어렵다.
그럼에도 신규 아파트 분양가가 기존 주택 매매가격과 함께 오르고 있다는 점에서 주택 수요자의 선택지는 좁아지고 있다. 기존 아파트 매수와 신규 분양 모두 상당한 자금이 필요해지면서 상대적으로 가격이 낮은 지역이나 소형 주택으로 수요가 이동할 가능성도 커지고 있다.
◆전셋값도 동반 상승…20·30대 첫 주택 매수 60% 급증
서울 아파트 전세시장에서도 상승세가 이어지고 있다.
10월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.16% 올랐다. 성동구와 성북구가 각각 0.31%, 노원구가 0.30% 상승하는 등 비강남권을 중심으로 오름세가 두드러졌다.
입주 물량 부족과 재개발·재건축에 따른 이주 수요 등이 전세가격 상승 요인으로 지목된다. 매매가격이 오른 상황에서 전셋값까지 상승하면 무주택 가구는 주택 구입과 임차 거주 모두에서 부담이 커질 수밖에 없다.
이런 가운데 청년층의 생애 첫 주택 매수도 크게 늘었다.
대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~8월 서울에서 생애 처음으로 집합건물을 매수한 20·30대는 3만7593명으로 지난해 같은 기간보다 60.9% 증가했다.
집합건물에는 아파트뿐 아니라 오피스텔 등도 포함된다. 따라서 해당 수치를 서울 아파트 생애 최초 매수자 수와 동일하게 볼 수는 없지만 청년층의 주택 취득이 증가했다는 점은 확인된다.
주택 구입 과정에서 대출이 차지하는 비중도 상당하다.
국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료와 한국은행 통계에 따르면 올해 2~7월 서울 30대의 주택 매수금액은 39조6000억원으로 집계됐다. 이 가운데 금융기관 대출은 15조8700억원으로 전체의 40.1%를 차지했다.
올해 2분기 20대의 신규 주택담보대출도 차주당 평균 2억3217만원으로 역대 최대 수준을 기록했다.
다만 청년층의 주택 매수 증가를 모두 무리한 대출의 결과로 해석하기는 어렵다. 매수자별 소득과 보유자산, 대출 조건 등이 다르기 때문이다.
서울 주택시장은 강남권 일부 지역의 가격 조정에도 비강남권 상승세가 이어지고, 신규 분양가와 전셋값까지 함께 오르는 흐름을 보이고 있다.
특히 전용 84㎡ 평균 분양가가 20억원을 넘어선 가운데 15억원 초과 아파트 비중도 40%를 웃돌면서 무주택 실수요자의 자금 부담은 더욱 커졌다. 향후 서울 주택시장의 관건은 비강남권을 중심으로 이어지는 매수세가 얼마나 지속될지와 높은 주택가격이 실수요자의 구매 여력에 어떤 영향을 미칠지가 될 전망이다.
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