[생활법무카페] 전월세 안심신탁의 장단점

이영옥 법무사 경기중앙지방법무사회

전월세안심신탁은 2026년 10월부터 시행하는 새로운 임대차 모델로 임차인이 전세보증금을 집주인에게 직접 주지 않고 주택도시보증공사(HUG)에 예치하여 HUG가 관리·운용해 발생한 수익을 임대인에게 매달 월세처럼 지급하고 계약이 끝나면 임차인에게 안전하게 반환하는 3자간 계약이다.

임차인 입장에서는 보증금을 공적기관인 HUG(안정화기구)가 직접 보관하고 반환하므로 전세사기나 깡통전세 등의 위험에서 해방된다. 임차인은 전세금반환보증이나 전세대출보증에 따로 가입할 필요가 없어 보증료를 아낄 수 있다. 또 시중의 전월세전환율(5~6%)보다 전세대출금리가 낮아 일반 월세를 내는 것보다 전세대출 이자를 내는 편이 주거비지출을 줄일 수 있다. 그러나 임대인의 자발적 참여를 전제로 이 제도가 운영되므로 임대인이 동의한 전세매물을 찾기 어려울 수 있다.

임대인의 입장에서 차임연체 및 공실리스크 없는 현금흐름을 확보하여 HUG가 약속한 정기운용수익(연 4%대 검토)을 매달 안정적으로 받는다. 등록임대사업자는 보증금반환보증 가입의무도 면제된다. 단점으로 임대인은 보증금을 레버리지 투자나 타용도 무이자대출로 활용하는 것은 원천적으로 불가능하다. 그리고 안심신탁의 수익률(보증금의 금융상품예치, 투자펀드운용)이 시장월세보다 낮기 때문에 임대인이 굳이 HUG의 전세보증금신탁을 매개로 한 전세를 놓을 유인이 크지 않다는 것이 전문가들의 견해다. 현재는 제도설계 단계이지만 임대인에게 전세안심신탁에 참여케 하는 유인책으로 세제혜택, 금융지원 등 인센티브를 제공하면 이 제도가 실질적으로 지속할 수 있다.

전월세안심신탁의 도입으로 오히려 임대인의 전세기피·월세 선호로 시중의 전세물량이 감소하는 효과가 발생하여 애초에 임차인의 보증금을 보호하기 위한 취지가 역설적으로 임차인의 월세부담을 늘리는 결과로 이어지지 않도록, 전월세신탁계약의 절차와 약정세부사항을 면밀히 보완·검토해야 한다. 무엇보다 안정적인 수익과 보증금펀드운용에 대한 정책과 HUG에 대한 국민의 신뢰 구축이 중요하다.

/이영옥 법무사 경기중앙지방법무사회

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