‘똘똘한 한 채’도 흔들…‘내 집 마련’ 타이밍은? [이슈콘서트]

[앵커]

정부가 지난주 초고가 비거주 1주택자의 세금 부담을 높이는 세제 개편안을 발표했습니다.

소위 똘똘한 한 채를 가진 집주인에게 세금을 더 걷겠다는 얘기인데요.

발표 이후 부동산 시장 움직임과 전망을 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문 위원과 자세히 짚어보겠습니다.

위원님 어서 오세요.

[답변]

안녕하세요?

[앵커]

이번 세제 개편안으로 시가 40억 원 이상 초고가 주택이나 비거주 주택의 세 부담이 커지게 됐죠.

이런 집 가진 분들이 차라리 집 팔아야겠다 이렇게 생각하실 정도입니까?

[답변]

규모가 더 크고 집값이 더 비쌀수록 보유세 증가 폭이 더 커지는 구조로 개편안이 나왔습니다.

올해 냈던 것보다 내년의 경우에는 이런 초고가 주택의 경우에는 적게는 1.5배에서 많게는 1.7배까지 상승을 하는데요.

금액으로는 800만 원에서 5,000만 원 정도까지 더 늘어나서 총액 기준으로 보면 연간 2,000만 원에서 1억 원 넘게 내는 곳도 생기겠습니다.

비거주 주택의 경우에는 전년 대비 1.8배에서 2배에 이르는 곳들도 생기게 되는데요.

지금 보시는 것처럼 고가 아파트의 경우에 재산세와 보유세를 합친 총금액을 기준으로 보면 시가 50억일 때 올해 1,905만 원이었던 것 역시 적지 않은 금액인데 내년에는 3,000만 원 정도에 이르게 되는 상황을 볼 수 있고요.

[앵커]

1,000만 원 가까이가 높아지게 되네요.

[답변]

맞습니다.

물론 이러한 집을 가지고 계시는 고자산들의 경우에는 통상 소득도 많기 때문에 상당수는 감당할 수 있는 경우들도 많이 있겠습니다만 그렇다고 하더라도 연간 3,000만 원에서 1억 원 정도까지 보유하는 것만으로도 세금을 내야 된다고 하면 역시 부담을 느끼게 되고요.

여기에 양도세까지 추가적으로 뒤로 갈수록 더 늘어나는 부분이 연계되어 있어서 매도를 고민할 만한 수준입니다.

[앵커]

그렇다면 실제로 매도에 나설 가능성은 어떻게 보십니까?

[답변]

실제로 이미 고령에 강남·서초 지역에서 오랫동안 거주하셨던 분일수록 매도에 나서는 경우들이 일부 보입니다.

다만 그렇다고 하더라도 강남·서초를 팔고 지방으로까지 이전한 경우는 그렇게 많지 않아 보이고요.

이른바 제자리 갈아타기나 아주 미세하게 면적이나 규모를 줄이는 마이크로 다운사이징 이러한 현상들이 좀 더 우세할 것으로 보입니다.

[앵커]

그럼 개편안 발표 이후에 부동산 시장에서도 실제로 어떤 움직임이 조금씩 일어나고 있는지도 궁금한데요.

[답변]

아직 많지는 않지만, 개편안이 발표된 직후에 압구정과 도곡, 대치와 같은 지역들에서 초고가 아파트 소유자 중에 일부가 기존보다 호가를 일부 낮춰서 매물을 내놓고 있는 것으로 확인이 됩니다.

방금 말씀드렸던 지역은 주로 가격이 비싼 지역이기도 하지만 해당 아파트에 거주하는 분들이 비교적 장기로 보유하고 거주하셨던 분들이 많은 지역이 되겠습니다.

예를 들어서 장기 보유 거주, 거주를 하셨다고 하더라도 초고가 주택의 경우에는 좀 더 빨리 매각할 경우 그리고 늦게 매각할 경우 이때 기준점이 2028년에서 2029년 정도가 될 텐데요.

이 경우에 더 내야 되는 양도세가 최소로 잡더라도 2억, 많게는 15억까지 이르는 경우가 있기 때문에 그 양도세를 줄이기 위해서 지금 조기에 일부는 매각에 나서고 있는 모습도 보입니다.

[앵커]

양도세가 15억이면.

[답변]

더 내야 되는 세금이니까.

[앵커]

조금씩 움직임이 일어날 수도 있겠네요.

그렇다면 궁금한 게 일부에서는 집주인들이 직접 거주를 선택하면 전월세 공급이 줄어들 수 있다는 의견도 조금씩 나오고 있습니다.

여기에 늘어난 세금 부담이 결국 전월세 가격에 반영이 돼서 결국 세입자에게 전가가 될 수 있다는 전망도 조금씩 나오고 있는데요.

어떻게 보십니까?

[답변]

우선 구분해야 할 것이 초고가 주택의 경우에도 거주에 따른 실익이 양도세에서도, 종부세에서도 더 많이 늘어나니까 초고가 주택이면서 거주를 오래 하시지 않는 경우에는 역시 거주에 나설 가능성이 높고요.

다만 이 경우에는 좀 전에 설명해 드린 것처럼 초고가 주택에 있어서는 그렇게 해서 거주를 채운다고 하더라도 뒤쪽에 양도세에서 장기보유 특별공제가 줄어들면서 양도세가 더 늘어나는 문제가 있어서 오히려 이 초고가 지역은 조금 덜할 수 있는데, 지금 문제가 되는 것은 한강 벨트의 초고가 지역 외에 나머지 지역들, 마포나 광진, 성동과 같은 지역들입니다.

이 지역의 경우에는 기본적으로 거주를 안 하고 계신다고 한다면 보유세가 동일하게 늘어나기는 할 텐데 늘어나는 보유세라고 하더라도 예를 들면 적게는 한 300만 원에서 많아 봐야 200만 원 정도 수준에서 늘어납니다.

다시 얘기하면 감당할 수 있는 수준이기 때문에 매도까지는 나서지 않을 거고요.

대신에 거주를 비교적 짧게 하고 있다면 거주함으로써 얻어지게 되는 실익이 종부세 줄어들고 나중에 양도세까지 줄일 수 있기 때문에 비거주 1주택자가 대거 실거주에 나서게 될 가능성이 높고요.

그렇게 되면 이 해당하는 지역에서 집중적으로 전세 물량이 줄어들게 되면서 전월세 가격이 올라가는, 결국 이것이 우리가 얘기하는 세 부담의 전가입니다.

그러니까 그 지역 일대에 임차 가격을 확 높이게 되면서 세입자의 부담이 높아지는 이런 현상은 꾸준히 지속적으로 나올 가능성이 높습니다.

[앵커]

세 부담 때문에 전월세 가격도 조금씩 올라갈 수 있다는 말씀까지 해주셨는데요.

실거주 1주택자 얘기도 좀 해보고 싶은데 집값 상승에 따라 보유세 부담이 사실 커질 수 있잖아요.

자산 가치는 올랐지만 당장 소득이 아니라는 점에서 부담이 크다는 지적도 나오고 있고요.

반대로 자산 가치 상승에 맞는 과세는 필요하다는 이런 의견이 사실 맞부딪히고 있습니다.

어떻게 보시는지 궁금한데요.

[답변]

단기간에 아시는 것처럼 큰 폭으로 특히 서울 지역, 서울 경기 지역의 경우에는 집값이 급격하게 상승했기 때문에 집값이 비싸진 만큼 기존보다 보유세를 더 많이 내는 것은 당연히 정책적으로도 필요해 보입니다.

다만 그것이 조세 형평에도 바람직할 거고요.

다만 그 방식에 있어서는 전반적인 집값의 상승이 어느 정도 있었기 때문에 보유세 역시 각 가격대와 크게 상관없이 전반적으로 보유세를 올리는 것이 좀 필요했었는데 이번에 세제 개편안에서는 상대적으로 초고가 일부에 집중된 급격한 속도로 인상을 하는 것이 나타났기 때문에 이로 인해서 해당 주택 소유자들의 극렬한 조세 저항이 일어날 수밖에는 없고요.

그것은 결국 사회적 비용으로 이어지는 측면이 있기 때문에 보유세 인상이 지금 개편안은 두고 봐야 하겠지만 좀 더 꾸준하게, 조금 더 긴 시간에 걸쳐서 일어났다면 어땠겠냐는 생각이 듭니다.

[앵커]

공시 가격 상승이 이어지면 장기 실거주자나 소득이 제한적인 1주택자의 세 부담도 커질 수 있는데요.

이들의 부담이 급격히 늘어나지 않도록 별도의 보완책도 필요할까요?

[답변]

이번 대책안에서도 장기 고령의 거주자들을 위해서 종부세의 납부를 유예해 주는 제도를 두기는 했습니다.

그래서 이런 절차들이 그에 상응하는 것이라고 일부 할 수는 있는데요.

문제는 그러한 경우에 이자를 내야 된다든지, 나중에 내는 것에 대한 대가로 이자를 내야 되는데 이 이자율이 3.1% 수준으로 꽤 높은 수준입니다.

그래서 그런 부분이 어려운 부분이 있고요.

공정시장가액비율이나 세율 인상, 세 부담 인상과 같은 이런 여러 가지를 말하자면 2년 안에 걸쳐서 단계적으로 한다고는 했지만 두 번 만에 한꺼번에 올리는 구조로 했다는 것이 문제여서 여기에서 특히 현금 흐름이 없는 고령의 소유자들은 조금 더 반발이 큰 부분이 있고요.

가령 예를 들면 고령이다, 나이라고 하는 건 임의로 조절할 수가 없습니다, 납세자가.

그러니까 이거를 가지고 뭔가 다른 조치를 스스로 몰래 취하거나 이렇게 할 수 없다는 점을 감안하면 예를 들어서 종부세에 고령자 공제는 한도 없이 두고, 보유에 따른 공제나 거주에 따른 공제 이런 것들은 조금 더 제한을 두는 방법은 어땠을까 싶습니다.

[앵커]

가장 궁금해하시는 거 질문을 드리고 싶어요.

늘어난 세 부담이 실제 매물 증가로 이어지고 결국 집값을 낮추는 효과를 낼 수 있느냐, 이거를 많이들 궁금해하실 텐데요.

이번 세제 개편안이 앞으로 집값에 어떤 영향을 미칠 것으로 보십니까?

[답변]

방금 말씀드렸던 것처럼 보유세 부담이 급격하게 늘어나는 초고가 주택, 거기에 더해서 뒤로 늦게 팔수록 양도세 부담까지 더 늘어나게 되는 초고가 주택의 경우에는 지금 일부 나타나고 있는 것처럼 호가를 기존보다 조정해서 금액을 낮춰서 매각하는 매물들이 나올 것으로 보이고요.

다만 지금 이번 세제 개편안의 정책 효과가 순차적으로 이어지게끔 했습니다.

예를 들면 한꺼번에 특정 시점 한 번만으로 끝나는 것이 아니고, 보유세를 높인 거기 때문에 내년도 5월 31일 그다음에 내년도 말 그다음에 28년 5월 31일 그다음에 2028년 말까지 총 적어도 4번에 걸쳐서 그 분기점마다 매물을 내놓고 호가를 조정하고 다시 또 매물을 내놓고 다시 거둬들였다가 다시 내놓는 이런 과정들이 반복될 것으로 보입니다.

[앵커]

시간 관계상 여기까지 듣겠습니다.

우병탁 전문 위원님과 함께했습니다.

좋은 말씀 감사합니다.

[답변]

고맙습니다.