개발·준공·운용 전 과정 리츠 내에서 수행···투명성·안정성↑
종로 오피스·강남 개포빌딩 상가 재건축 해당 제도로 추진돼
유진리츠운용, 2028년 상장 리츠 시장 진출·자산 1조원 목표
함 랩장, “자금 조달이 어려운 시장 환경서 리츠 훌륭한 대안”
서울 용산구 남산타워에서 바라본 아파트 단지 모습. [사진=이뉴스투데이DB]
[이뉴스투데이 신지원 기자] 금융권의 대출 규제 강화로 부동산 프로젝트파이낸싱(이하 PF) 시장이 흔들리는 가운데, ‘프로젝트 리츠’가 재개발·재건축 사업의 ‘구원투수’로 등판하고 있다. 자금 조달에 막힌 사업장들이 잇따라 리츠 방식을 검토하면서, 침체된 개발 시장의 돌파구로 부상하는 모습이다.
19일 업계에 따르면, 리츠(REITs, Real Estate Investment Trust)는 다수 투자자로부터 자금을 모아 전문 자산운용사가 부동산을 취득·개발·운영하여 그 수익을 투자자에게 배당하는 구조의 부동산 간접투자기구이다. 수익을 투자자에게 배당하는 리츠의 특성상, 기존 사업 시행자 중심에서 벗어나 다수의 투자자에게 참여 기회를 제공할 수 있게 된 것이다.
그동안 국내 부동산 개발은 주로 PFV(프로젝트금융투자회사)를 통해 이뤄졌다. 다만 PF 방식은 시행사가 적은 자기자본으로 대규모 자금을 차입하는 구조인 만큼 금리 상승기에 금융비용 부담이 급증하고, 자금 운용의 불투명성으로 부실 위험이 커지는 구조적 한계를 안고 있었다.
이 같은 PF 의존 구조가 흔들리면서 제도권 대안에 대한 필요성이 커졌고, 정부도 제도 정비에 나섰다. 국토교통부는 ‘부동산투자회사법’ 개정을 통해 프로젝트 리츠 도입 근거를 마련하며 새로운 개발 모델 확산을 지원하고 있다.
프로젝트 리츠는 개발 단계부터 준공, 운영까지 전 과정을 리츠 구조 안에서 수행하는 ‘부동산 개발 플랫폼’이다. 국토교통부 설립 신고와 분기별 공시 의무, 자산관리회사(AMC)에 대한 금융당국 감독 등이 적용돼 PF 대비 투명성과 안정성이 높다는 평가를 받는다. 또한 차입 한도가 자기자본의 일정 배수로 제한돼 재무 구조 역시 보다 안정적이다.
이러한 장점을 바탕으로 사업 리스크가 큰 현장일수록 해당 제도 도입 움직임이 두드러지고 있다.
서울 강남구 개포동 소재 ‘개포빌딩’ 재건축 추진위원회는 기존 PF 대신 프로젝트 리츠 방식을 택했다. 개포동역 역세권의 7층 건물을 지하 5층~지상 20층 규모의 복합시설로 탈바꿈하는 이 사업은, 상가 재건축 특유의 복잡한 권리관계와 투명성 문제를 리츠 제도로 해결하겠다는 복안이다.
상가 재건축은 아파트와 달리 ‘도시 및 주거환경정비법’ 적용이 제한적이어서 분쟁이 잦고 사업 추진이 지연되는 경우가 많았다. 이에 따라 프로젝트 리츠가 강남 핵심 상권 재편의 촉매제가 될 수 있을지 주목된다.
이 같은 흐름은 도심 오피스 시장으로도 확산되는 모습이다. 서울 종로구 효제동 일대에서는 ‘케이아이스퀘어제1호프로젝트리츠’가 설립 승인을 받으며 사업이 본격화됐다. 해당 프로젝트는 지하 5층~지상 12층 규모의 오피스를 개발해 10년간 임대한 뒤 매각하는 구조로, 과거 좌초된 특수목적법인(PFV) 사업장을 리츠 방식으로 전환해 정상화한 첫 사례라는 점에서 의미가 있다.
전문가들은 프로젝트 리츠가 위축된 개발 시장의 대안이 될 수 있다고 평가한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “자금 조달이 어려운 시장 환경에서 수익을 배당 구조로 설계할 수 있는 리츠는 훌륭한 대안”이라며 “투자자 입장에서도 수익 흐름이 명확하다는 점이 장점”이라고 설명했다.
다만 리스크 요인도 여전히 존재한다. 함 랩장은 “중동 분쟁 등 대외 변수로 인한 공사비 상승과 상가 분양 시장 침체는 리츠 방식에서도 리스크로 작용할 수 있다”고 지적했다.
운용사들의 움직임도 빨라지고 있다. 유진리츠운용은 최근 마포구 공덕역 인근 빌딩을 매입해 성공적으로 운용 중이며, 이를 바탕으로 향후 부천과 인천의 AI 데이터센터 개발 사업에도 리츠 구조를 접목할 계획이다. 유진리츠운용은 오는 2028년 상장 리츠 시장 진출과 운용자산(AUM) 1조 원 달성을 목표로 하고 있다.
유진그룹 관계자는 “유진리츠운용은 투자 경험을 바탕으로 향후 추진할 개발 사업 등 포트폴리오를 다각화할 것”이라면서, “장기적으로 상장 리츠 시장 진출과 운용자산 확대를 추진할 계획”이라고 밝혔다.
PF 시장의 불안정성이 지속되는 가운데, 프로젝트 리츠가 재건축·재개발 시장의 대안적 자금 조달 모델로 자리잡을 수 있을지 주목된다. 제도적 기반은 마련된 만큼, 향후 실제 사업 성과가 시장 확산의 핵심 변수로 작용할 전망이다.
댓글
0