서울 아파트 시장에서 중하위권 지역의 강세가 장기간 이어지는 가운데, 일부 외곽 지역의 매매가격이 여전히 과거 최고점에 미치지 못해 추가 상승 여력에 관심이 쏠리고 있다.
30일 한국부동산원에 따르면 8월 넷째 주 기준 서울에서 아파트 매매가격지수가 과거 전고점을 하회하는 자치구는 강북구(102.7), 도봉구(102.1), 노원구(103.0), 은평구(101.9), 금천구(102.3) 등 총 5곳이다.
이들 지역은 임대차 2법 시행 여파가 본격화된 2021~2022년 전세가격 급등과 매물 부족으로 세입자와 무주택자들이 매수로 돌아서며 가격이 폭등했던 곳이다. 상대적으로 자금 조달 부담이 적은 중저가 단지가 밀집해 있어 갭투자(전세낀 주택 구입) 수요도 대거 몰렸다.
강북구는 2021년 말 108.8이 전고점이었고 도봉구는 2021년 말∼2022년 초(114.1), 노원구는 2021년 말∼2022년 초(107.5)에 가격 수준이 최고치를 보였다. 금천구도 비슷한 기간 107.7의 전고점을 기록해 현재보다 가격이 5%가량 높았고, 은평구는 2021년 말 전고점(102.8)에 가까웠다.
이들 지역은 한동안 침체기를 겪었으나, 최근 전세난 가중과 대출 규제 강화 국면에서 올 상반기부터 다시 반등세를 타고 있다. 한편 대표적 하위권 지역인 중랑구의 경우 최근 가파른 상승세를 보이며 8월 넷째 주 매매가격지수 103.3을 기록, 2022년 초 전고점(102.9)을 이미 뛰어넘었다.
시장에서는 이들 중하위권 지역으로의 실수요 쏠림이 하반기에도 이어질 가능성이 높다고 본다.
10·15 대책으로 규제지역 주택담보대출 한도가 차등화됐으나, 이들 지역은 10억 원 이하 매물이 많아 대출을 활용한 진입 장벽이 낮다. 실제로 7월 법원 등기정보광장 기준 거래 회전율은 은평구(0.72)가 서울 전체 1위를 기록했으며 중랑구(0.65), 강북구(0.47), 노원구(0.43) 등이 뒤를 이었다.
청년·신혼부부 무주택자에게 우호적인 정책 환경도 한몫하고 있다. 정부는 8·13 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 통해 신혼부부 보금자리론의 소득 요건을 완화하고, 가계대출 총량 관리 목표를 기존 1.5%에서 3.0%로 상향하는 등 ‘결혼 페널티’를 완화했다. 신혼부부 보금자리론의 경우 ‘부부 합산 소득 연 8500만원 이하’였던 대출 가능 요건에 ‘1인 소득이 연 7000만원 이하인 경우’를 추가해 둘 중 하나를 충족하면 대출이 가능하게 했다.
한국은행의 연속 기준금리 인상(연 3.00%)으로 자금 조달 부담이 일부 커졌으나, 시장 전문가들은 “급격한 금리 인상이 아닌 데다 실거주 위주의 중저가 시장 특성상 매수세 둔화 영향은 제한적일 것”으로 전망했다.
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