[단독]종부세 공정가액비율 다주택자 80%로 상향

1주택자, 기존 60%→70% 상향

비거주 1주택 기본경제도 축소

남산에서 바라본 강북 재개발지역과 강남 반포 지역 아파트 단지. 2026.07.27. 김정근기자

정부가 윤석열 정부에서 60%까지 낮췄던 종합부동산세 공정시장가액비율을 1주택자에게 70%, 다주택자에게 80%로 올리는 방안을 추진한다. 다주택자와 비거주 1주택자의 기본 공제액도 축소해 이들의 종부세 부담이 늘어날 전망이다.

28일 경향신문 취재 결과 재정경제부는 다주택자는 물론 비거주 1주택에 대해서도 보유세 부담을 강화하는 내용을 세법 개정안에 담는 방안을 추진하고 있다.

정부는 윤석열 정부에서 60%까지 낮춘 종부세 공정시장가액비율을 1주택자에 대해 70%, 다주택자는 80%로 높이는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제액을 뺀 금액 가운데 실제 과세표준으로 반영하는 비율이다.

공시가격 자체가 시세보다 낮게 산정되는 데다 여기에 공정시장가액비율까지 적용되면 실제 과세 대상 금액은 한 번 더 줄어든다. 반대로 이 비율을 높이면 세율을 인상하지 않더라도 과세표준이 커져 종부세 부담이 늘어난다.

여기에 비거주 1주택자와 다주택자의 종부세 기본공제액까지 축소하는 방안이 함께 추진되면서 세 부담은 한층 커질 전망이다.

현재 종합부동산세 기본공제액은 1세대 1주택자 12억원, 다주택자 9억원이다. 정부는 실거주 1주택자의 기본공제액은 확대하는 대신, 비거주 1주택자와 다주택자의 공제액은 현행보다 축소하는 방안을 검토 중이다.

특히, 비거주 1주택자와 다주택자에 대해서도 같은 기준을 적용하기보다는 과세 대상 규모 등을 고려해 차등화하는 방안이 함께 논의되는 것으로 알려졌다.

지금까지 주택 수를 중심으로 나뉘었던 종부세 과세 체계가 ‘실거주 여부’를 핵심 기준으로 개편되는 셈이다.

이에 따라 실거주 목적이 아닌 갭투자자들의 세 부담은 커지는 반면, 1주택 실수요자들의 세금 부담은 낮아지는 등 납세자별 체감 격차가 뚜렷해질 것으로 예상된다.

개편 효과는 고가 주택일수록 뚜렷하게 나타난다. 공시가격 35억원인 주택을 소유한 비거주 1주택자의 기본공제액이 12억원에서 9억원으로 줄어 들고, 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 높아질 경우 과세표준이 13억8000만원에서 18억2000만원으로 증가한다.

이에 따라 세율을 현행 수준으로 유지하더라도 세 부담은 상당 폭 늘어난다. 종부세는 946만원에서 1438만원으로 약 52% 증가하는 것으로 추산됐다. 여기에 만약 정부가 검토 중인 대로 초고가 주택에 다주택자 수준의 세율까지 적용할 경우, 종부세 부담은 1872만원으로 늘어난다.

반면 실거주 1주택자는 종부세 부담이 크게 늘지 않을 것으로 예상된다.

기본공제액이 최종적으로 어느 수준에서 결정되는지도 세 부담을 좌우하는 변수다. 같은 공시가격 35억원, 공정시장가액비율 70%를 적용하더라도 비거주 1주택자의 기본공제액을 11억원으로 하면 전체 종부세는 1618만원, 10억원으로 낮추면 1745만원으로 늘어난다. 기본공제액이 1억원 줄어들 때마다 보유세는 127만원 가량 증가하는 셈이다.

이번 개편안은 주택 수 중심이던 종부세 체계를 실거주 여부를 보다 적극적으로 반영하는 방향으로 손질하려는 시도로 평가된다.

다만 실거주 1주택자에 대한 세 부담 완화 폭이 최종적으로 어느 정도가 될지를 두고는 논란이 이어질 전망이다. 실거주자 보호를 강화할 경우 공시가격 30억 미만인 고가 1주택의 세 부담 변화가 크지 않을 수 있다는 관측도 나온다. 이에 따라 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 억제하기에는 개편 강도가 부족하다는 지적이 제기될 가능성도 있다.

영문번역(English Translation)