[경제전망대] 수요층이 판단한 하반기 부동산시장 전망

정부 규제 개편에도 상승 분위기

핵심지역 가격 올라 도심 부족 심화

국내외 경기회복 속도 등도 변수

거주·보유 명확한 구분 ‘우려감’

윤지해 부동산114 리서치랩장

이재명 정부의 규제 정책 범주가 금융과 제도를 넘어 세제개편으로 이행되는 상황이다. 실수요층과 1주택자까지 압박하는 조치들에 대한 시장의 우려감에도 불구하고, 하반기를 조망하는 수요층의 상승 전망은 꾸준히 강화되는 분위기다. 부동산114의 ‘하반기 주택 시장 전망’ 전국 설문조사(7월13~22일, 1천602명 대상) 결과를 보면 응답자의 56%가 올해 하반기 주택 매매 가격이 상승할 것으로 전망했다. 상반기 조사와 비교하면 상승 전망은 4%p 늘어난 반면 하락 전망은 4%p 줄었다. 최근 수도권 핵심 지역을 중심으로 한 가격 강세와 공급 부족 우려가 이어지면서 하반기에도 상승세가 지속될 것으로 보는 인식이 우세한 것으로 나타났다.

전월세 임대차 가격 전망에서도 직전 조사보다 상승 응답 비중이 더 확대됐다. 전세가격 상승 전망은 상반기 57.75%에서 하반기 61.86%로, 월세가격 상승 전망도 60.91%에서 65.04%로 각각 높아졌다. 이는 매수심리 위축으로 전세 수요가 늘어나는 가운데 전세의 월세 전환이 이어지면서 임대차시장 전반의 가격 상승 압력이 지속될 것으로 보는 인식이 반영된 결과로 풀이된다.

매매 가격 상승을 전망한 응답자 가운데 가장 많은 비중은 ‘핵심 지역의 아파트 가격 상승(32.33%)’을 이유로 선택했으며, 이어 ‘서울 등 주요 도심의 공급부족 심화(16.95%)’를 꼽았다. 최근 서울에서는 핵심지뿐 아니라 중저가 지역에서도 과거 전고점을 넘어서는 사례가 늘고 있다. 이에 핵심 지역의 집값 상승세가 서울 전역으로 확산될 것이라는 기대와 선호 지역의 공급 부족 우려가 맞물리면서 상승 전망에 영향을 미친 것으로 보인다.

한편, 매매 가격이 하락할 것으로 전망한 응답자 3명 중 1명은 ‘대출 규제로 인한 매수세 약화(34.55%)’를 이유로 선택했다. 가계대출 총량규제로 은행권의 대출 조이기가 이어지는 가운데 대출 한도 축소로 규제지역의 주택담보대출 최대 한도가 6억원 이하로 제한되는 등 자금 조달 여건이 악화되면서 매수세가 위축되고 거래 감소가 이어질 것이라는 인식이 반영된 것으로 해석된다. 그 다음 하락 요인으로는 경기 침체 가능성(18.18%), 이자 및 세금 부담으로 인한 매도물량 증가(14.55%), 대출 금리 부담 영향(12.12%) 등이 꼽혔다.

하반기 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 변수로는 ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건’이 37.45%로 가장 많이 선택됐다. 뒤이어 ‘한국은행 기준금리 인상 여부’가 37.33%로 근소한 차이를 보였고, ‘대출, 세금 등 부동산 규제 환경 변화 여부’도 34.58%를 기록했다. 최근 대외 경제의 불확실성이 지속되는 가운데 국내 경기 회복 속도에 대한 기대가 공존하고, 한국은행의 기준금리 인상과 정부의 대출 규제 강화가 시장의 주요 이슈로 부상하면서 자금 조달 여건과 매수심리에 미칠 영향에 관심이 집중된 것으로 풀이된다.

그 다음으로는 현 정부의 대규모 주택공급(공공택지개발) 정책(25.22%), 전월세가격 등 임대차 시장 불안 지속 여부(22.47%) 순으로 나타났다. 정부가 공공택지 개발 등 주택 공급 확대에 속도를 내고 있지만 실제 공급이 시장에 반영되기까지는 시간이 필요한 만큼 정책 효과에 대한 관심이 높은 것으로 보인다. 또한 전월세시장 불안과 물가 상승이 이어질 경우 실수요자의 주거비 부담과 소비 여력이 영향을 받을 수 있다는 점도 주요 변수로 인식되고 있다.

한편 최근 정부가 발표한 부동산 세제개편 취지는 크게 3가지 틀에서 이해할 필요가 있다. 첫째 주택 수 중심의 과세체계가 주택 가액 중심으로 전환된 점, 둘째 거주 없는 보유만으로 절세 효과를 누리기 어려워졌다는 점, 셋째 비싼 집(이른바 똘똘한) 하나를 보유하는 전략이 반드시 절세 효과를 담보하지는 않게 됐다는 점 등이다. 하지만 이러한 개편 내용 중 행정 난이도가 상당한 부분 하나를 따져 보면 거주와 보유(거주 없는 소유)에 대한 구분이 명확하게 될 지에 대한 우려감이 크다. 예를 들어 임대수익형 상품인 오피스텔의 경우도 소유자가 절세 목적에서 주택 수 배제를 받기 위한 비주거용 구분 과정에서 편법이 난무하기 때문이다.

/윤지해 부동산114 리서치랩장

<※외부인사의 글은 경인일보의 편집방향과 다를 수도 있습니다.>