서울 강동구 천호우성 아파트 단지. 카카오맵 캡처화면
재건축이 진행되고 있는 서울 강동구 천호우성아파트 소유자인 A씨는 올해 3월 이주가 개시된 후 두 달 가까이 전세를 찾아 헤매고 있다. 자녀들의 학교나 직장 출퇴근 문제로 멀리 이동하고 싶지 않지만 인근 전세 매물이 동나 결국 경기 하남시로 이주를 고민 중이다. A씨는 “이주비 대출이 6억 원 한도인데 주변에는 전세가 거의 없고 설령 있다 해도 대출로는 보증금도 감당이 안 된다”고 말했다.
동대문구 청량리8구역 재개발 조합원인 B씨도 사정은 비슷하다. 올해 초부터 이주 준비에 들어갔지만 석 달이 지나도록 전셋집을 구하지 못했다. 눈여겨 보고 있던 인근 아파트의 전용 84㎡ 주택형이 지난해 11월 6억 8000만 원이던 전세가가 6개월 만에 8억 원으로 뛰면서 자금 부담이 커졌다. B씨는 “빨리 이주해야 하는데 빚을 더 내야 할지 다른 지역을 알아봐야 할지 고민 중”이라고 전했다.
전세 매물이 줄어든 가운데 재건축·재개발 사업으로 인한 이주 수요까지 겹치면서 전월세난이 심화하고 있다. 28일 서울시와 정비업계에 따르면 올해 서울 지역에서 이주가 진행 중인 정비사업장은 강남구 개포주공5단지(940가구), 양천구 신정4구역(1592가구), 용산구 한남2구역(1799가구) 등 9개 단지 9000여 가구에 이른다. 여기에다 노원구 상계1구역(1082가구), 동작구 노량진3구역(1038가구), 강동구 삼익파크(1092가구) 등 이주를 눈앞에 둔 사업장도 9000여 가구에 이른다. 서울 전월세 매물을 모두 합쳐도 3만 3000여 가구인 상황에서 1만 8000여 가구의 이주 수요가 쏟아지는 셈이다.
이미 임대차 시장에 쌓여있는 누적 이주 수요도 문제다. 현재 이주를 마치고도 본 공사에 돌입하지 못하거나 착공 신고만 낸 채 실제 움직임은 지지부진한 ‘미착공’ 사업장만 35개 단지에 이르고, 이중 19곳 2만 3000여 가구는 기존 주택의 철거가 사실상 완료돼 이미 사라진 상태다.
전문가들은 서울의 주택 공급을 대부분 책임지는 도시정비사업의 인허가·착공·준공(입주) 사이클이 어긋난 결과로 보고 있다. 2022년 레고랜드 사태로 인한 프로젝트파이낸싱(PF) 위기로 도시정비사업의 인허가 실적이 2만 5133가구로 전년(5만 2819가구) 대비 절반 이상 줄어들자 서울시가 신속통합기획을 앞세워 속도전에 나서면서 인허가 실적은 이듬해부터 매해 3만 5000~4만 7000가구까지 회복됐다. 그러나 정작 착공 현장은 PF 규제 강화로 금융체력이 고갈된 상황에서 코로나발 물가 상승으로 인한 공사비 증액 갈등까지 겹쳐 행정 속도를 따라가지 못했다. 실제 2023년부터 서울시 착공 실적은 3년 간 연평균 2만 5000여 가구로 인허가의 60%에 그치고 있다.
공급이 더딘 상황에서 정부의 ‘실거주 1주택자’ 위주 정책도 전세난을 키우는 요인으로 지목된다. 지난해 하반기 정부는 서울 전 지역을 토지거래허가지역으로 묶어 실거주 의무를 강화하는 한편 민간임대사업자를 포함한 다주택자의 양도소득세 혜택을 줄였다. 최근에는 비거주 1주택자의 ‘세 낀 매물’ 거래도 허용했으나 정비사업 이주 수요까지 메우기 힘든 상황이다.
정비사업 이주비 규제도 악순환을 심화시키는 요인이다. 지난해 6·27 대책과 10·15 대책으로 1주택자 이주비 담보인정비율(LTV)이 40%로 강화됐다. 서울시가 조사한 올해 이주 예정 43개 사업장 중 91%인 39곳이 이주비 조달에 어려움을 겪고 있다. 착공이 늘수록 전세가격이 오르고, 전세난이 심화될수록 이주가 지연되며 이주 지연은 착공 차질로로 이어지는 악순환 구조다. 서울시가 주택진흥기금 500억 원을 긴급 투입해 1차로 160억 원 한도의 이주비 융자를 지원하고 있지만 이주 수요를 감당하기엔 역부족이다.
전문가들은 다주택자와 비거주 1주택자의 ‘세 낀 매물’ 거래를 일시적으로 허용한 정부 조치가 2년 뒤 또 다른 전세난의 불씨가 될 수 있다고 지적한다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “학군지와 직주근접 지역에서 비거주 1주택자의 귀소가 늘면 임대 매물 감소와 신규 임차 수요 증가가 겹쳐 전월세 가격 변동성이 커질 수 있다”고 진단했다.
서울 공동주택 입주물량은 지난해 4만 9973가구로 정점을 찍은 후 올해 2만 7127가구, 내년 1만 7197가구로 크게 줄어든다. 이중 상당수는 장기전세나 공공임대주택으로 1주택자인 조합원들이 머물 수 있는 곳이 아니어서 정비사업 이주 수요가 임대차 시장의 불안 요인으로 작용할 것이라는 전망이 우세하다.
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