12억에 마용성, 9억대에 강남 산다? ‘로또 재개발’ 싹 모았다

경제일반

12억에 마용성, 9억대에 강남 산다? ‘로또 재개발’ 싹 모았다

중앙일보

추천! 더중플 - 서울 재개발 금액대별 유망 투자처

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서울에선 한강변 입지인 한남·성수·흑석이 재개발 3대장으로 꼽힌다. 하지만 최소 20억원 이상 필요해 대부분의 투자자에겐 ‘그림의 떡’이다. 이에 머니랩은

투자금 10억~15억원으로 접근할 수 있는 서울의 유망 재개발 구역을 선정

했다.

재개발 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 정현석(필명 ‘잘사는흥부’) 서강대 부동산학과 겸임교수, 고준석 연세대 상남경영원 교수, 심형석 법무법인 조율 수석전문위원의 도움을 받았다. 정현석 교수는 “재개발은 단순히 입지만 봐선 안 되고, 사업이 성공할지를 진단하는 게 우선”이라고 강조했다.

서울 재개발 구역 중 잠재가치가 높은 지역으로 평가받는 노량진뉴타운 전경. 1구역과 5구역, 7구역 등이 눈에 들어온다. 사진 서울시

광화문·강남 가까운 유망처 5곳

어느 사업 단계를 밟는 물건을 사는 게 좋을까. 재개발은 정비구역 지정→추진위원회 설립→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분 인가→이주·철거→착공·일반분양→준공·입주 등의 절차를 거친다. 투자 수익을 극대화하려면 초기 단계인 곳을 잡아야 한다. 하지만 그만큼 사업이 불확실해 리스크(위험)가 크다. 반대로 사업 후기로 갈수록 입장료, 즉 투자금은 올라간다. 대신 안정성이 높아진다. 고준석 교수는 “최소 조합설립 인가 후 시공사가 선정된 구역을 사는 게 수익성도 높고 안정적”이라고 말했다.

이 기준과 입지·사업성을 고려한 유망 투자처는 동작구 한 곳, 서대문구 한 곳, 성동구 두 곳, 중구 한 곳으로 좁혀졌다. 모두 광화문·강남이 가까운 주거 선호 지역들이다.

‘용의 꼬리’ 노리려면…노량진7구역

투자금 10억~15억원에서 가장 눈에 띄는 지역은 노량진7구역이다. 8개 구역으로 나눠 재개발 중인 노량진뉴타운의 막내다. 현재 철거 작업 중이며, SK에코플랜트의 브랜드인 ‘드파인’을 달고 576가구로 탈바꿈한다. 단지 규모가 비교적 작은 데다 다른 구역에 비해 지하철역에서 거리가 먼 편이다. 하지만 노량진뉴타운 8개 구역이 모두 사업 속도가 빠르고 하이엔드 브랜드 아파트로 탈바꿈하는 만큼 ‘용의 꼬리’여도 투자 가치가 높다는 평가가 많다.

〈계속〉

‘한강뷰 대단지’ 막차 성동구 재개발 ‘이곳’

‘직주근접’ 교통 요지, 중구 재개발 ‘이곳’

‘서북권 대장’ 꿈꾸는 마포구 재개발 ‘이곳’

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마용성급, 12억이면 된다고? ‘로또 7억’ 알짜 재개발 5곳

https://www.joongang.co.kr/article/25429940

9억대로 강남 3구 입성한다? 오세훈 힘 받을 재개발 6곳

지난해 신축 아파트로 탈바꿈한 동대문구 ‘이문아이파크자이’(옛 이문3구역), 성북구 ‘장위자이레디언트’(옛 장위4구역)도 마찬가지다. 6년 전만 해도 초기 투자금으로 5억~6억원만 있으면 살 수 있었지만, 현재 두 단지의 84㎡ 시세는 20억원에 육박한다.

‘실시간 포모(FOMO·소외 공포)’ 시대라는 요즘, 신세 한탄만 하고 살 순 없다. 여전히 투자금 5억~10억원으로 접근할 수 있는 재개발 투자처가 적지 않다. 타임머신을 타고 과거로 돌아갈 순 없지만, 그때처럼 미래의 대장 아파트가 될 만한 곳을 선점할 기회는 여전히 남아 있다.

머니랩은 5억~10억원으로 투자할 만한 서울의 유망 재개발 구역을 집중적으로 분석했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 정현석(필명 ‘잘사는흥부’) 서강대 부동산학과 겸임교수, 고준석 연세대 상남경영원 교수, 심형석 법무법인 조율 수석전문위원의 도움을 받아 똘똘한 투자처 6곳을 골랐다. 초기 투자금과 총 매수가는 물론 안전 마진이 얼만지도 정리했다.

오세훈 시장 당선으로 힘 받는 곳 어디?

우선 고려할 부분은 6·3 지방선거 결과가 재개발의 발목을 잡을지다. 오세훈 서울시장은 가까스로 5선에 성공했지만, 더불어민주당이 서울 25개 구청장 선거에서 17곳을 석권했다. 4년 전 국민의힘이 17곳을 차지했던 자치구의 권력지도가 완전히 뒤집힌 것이다.

시장에서는 지방선거를 앞두고 우려의 목소리가 컸다. 정원오 더불어민주당 후보가 서울시장에 당선되거나, 오 시장이 당선되더라도 구청장을 여권이 장악하면 재개발 사업에 차질을 빚을 수 있어서다. 실제로 시장과 구청장의 소속 정당이 다르면 재개발 인허가를 내줄 때 손발을 맞추기가 쉽지 않다.

이에 대해 전문가들은 정비구역 지정 같은 초기 단계인 물건을 살 땐 리스크(위험)가 있을 수 있지만, 사업 시행 인가를 받은 구역은 안전하다고 입을 모은다. 사업시행 인가는 아파트를 어떻게 지을지 구체적인 계획을 세우는 단계로, 건축 면적과 아파트 규모, 평형 구성, 임대 물량 등을 정한다.

이를 고려한 유망 투자처를 지금부터 낱낱이 소개한다.

〈계속〉

▶강남 3구 유일한 뉴타운 ‘이곳’

▶‘안전마진 5억’ 은평구 재개발 ‘이곳’

▶강남 가까운 가성비 입지, 6억대 ‘이곳’

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9억대로 강남 3구 입성한다? 오세훈 힘 받을 재개발 6곳

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상계~강남 30분이면 간다… ‘동북선 로또’ 맞을 9억 아파트

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김영희 디자이너

전문가들이 동북선을 황금노선으로 꼽는 이유는 정차역의 절반 가량이 환승역인데다, 강북을 남북으로 관통해 강남 접근성이 높아지기 때문이다. 하지만 정차역과 가깝다고 무조건 투자 가치가 높은 것은 아니다. 머니랩이 이상우 인베이드투자자문 대표를 비롯해 ‘빠숑’이란 필명으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장, 철도 분야 재테크 전문가인 표찬 싸부원 대표와 함께

동북선 ‘찐수혜주’를 엄선

했다.

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삼전닉스가 서울 집값 올린다? 재야고수 아기곰의 ‘5·10’ 예언

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