미국 뉴욕 맨해튼 소재 85텐스애비뉴 전경. 사진=릴레이티드컴퍼니스
이지스자산운용이 미국 뉴욕 맨해튼의 구글 입주 오피스 빌딩에 투자한 메자닌 대출채권을 만기 전에 매각하는 데 성공했다. 선순위 대출마저 상환이 불투명한 상황에서 대출 조건 조정과 경쟁입찰을 통해 투자금 회수의 돌파구를 마련했다. 다른 뉴욕 주요 오피스에서도 잇달아 대출금을 회수하며 올해에만 총 5건, 약 8억6000만달러(약 1조1500억원)의 회수 실적을 올린 것으로 파악된다.
4일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 뉴욕 맨해튼 첼시 소재 85텐스애비뉴의 메자닌 대출채권을 약 1억2900만달러에 매각했다. 오는 12월 만기를 앞두고 대출원금에 근접한 가격으로 채권을 처분한 것이다. 메자닌 대출은 선순위보다 상환 순서가 뒤에 있어 담보자산 가치가 하락하면 먼저 손실을 떠안을 수 있다.
85텐스애비뉴는 미국 부동산 기업 보네이도리얼티트러스트와 릴레이티드컴퍼니스가 공동 소유한 11층 규모 오피스로, 임대면적은 약 6만㎡다. 구글이 전체 면적의 46%를 사용하는 핵심 임차인이다. 이지스운용은 2016년 도이치뱅크와 웰스파고 등이 실행한 메자닌 대출을 인수하는 방식으로 투자했다.
당초 구글의 임대차 계약이 올해 만료될 예정이어서 투자금 회수에 불확실성이 컸다. 구글이 퇴거하면 임대수익과 건물 가치가 동시에 하락할 수 있는 데다 재계약에도 상당한 비용이 필요했다. 이에 이지스운용은 건물 소유주 측과 협의해 메자닌 대출의 이자 지급을 2026년 12월까지 유예하는 등 계약 조건을 조정하고 임대 비용 마련을 지원했다. 이후 구글은 2024년 10월 약 2만8000㎡ 규모 사무공간의 임대차 계약을 2034년까지 연장했다.
구글의 재계약에도 대출 상환 부담은 남았다. 이 건물의 3억9600만달러 규모 선순위 담보대출이 만기 미상환 우려로 특별관리 대상에 오른 사실이 지난 8월 알려졌다. 이지스운용은 만기 상환을 기다리는 대신 뉴마크를 매각주관사로 선정하고 국내외 기관투자가를 대상으로 경쟁입찰을 진행했다. 두 차례 입찰과 최종 후보 간 추가 경쟁을 통해 매각가격을 끌어올려 대출원금에 근접한 가격으로 채권 매각을 성사시켰다.
다른 뉴욕 주요 오피스에서도 회수가 이어졌다. 지난 2월에는 맨해튼 미드타운의 787세븐스애비뉴 메자닌 대출원금 2억2000만달러를 만기에 전액 상환받았다. 고금리와 자금조달 부담으로 당초 대출 만기 연장이 검토됐지만, 이지스운용은 만기 10개월 전부터 상환 협상을 진행했다. 이후 건물주 측은 지난해 11월 자체 자금으로 상환하기로 확정하고 예정대로 대출금을 갚았다.
지난 8월 말에는 허드슨야드의 30허드슨야드 메자닌 대출 7500만달러를 만기보다 약 2개월 반 앞서 회수했다. 이지스운용은 2020년 이 건물 68~73층에 대한 메자닌 대출에 투자했으며, 선순위 대출을 제공한 뱅크오브아메리카(BofA)와 협의해 원금과 잔여 이자를 전액 돌려받았다.
미국 오피스 대출시장의 부실 위험은 여전히 높은 수준이다. 부동산 금융정보업체 트렙에 따르면 지난 10월 미국 오피스 담보 상업용부동산저당증권(CMBS) 연체율은 12.33%로 사상 최고치(12.34%)에 육박했다. 오피스 임대시장은 회복세를 보이고 있지만 건물주들의 대출 상환과 차환 부담은 좀처럼 해소되지 않고 있다. 해외 부동산 투자에서 신규 투자 못지않게 기존 투자금의 안정적인 회수가 중요해지는 배경이다.
이지스자산운용 관계자는 "대출 투자는 회수까지가 운용"이라며 "만기 이전부터 자산별 위험을 점검하고, 차주의 상환 여력과 시장 상황에 맞춰 회수 방안을 마련해왔다"고 말했다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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