李 대통령 주재 ‘부동산 정책 국민 대토론회’
이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 발언하고 있다. 연합뉴스
23일 서울 여의도에서 이재명 대통령 주재로 열린 ‘부동산정책 국민 대토론회’에선 현행 부동산 세제 구멍을 막고 과세 형평성을 높이기 위한 각계 전문가와 현장 참석자들의 정책 제안이 잇따랐다.
특히 양도소득세 비과세 혜택 제한부터 장기보유특별공제 한도 신설, 규제지역 전면 폐지까지 구체적 대안들도 언급됐다.
학계 및 전문가들은 부동산 관련 세재를 보다 합리적으로 개편할 것과 새로운 방식의 금융 규제를 도입 등을 제안했고, 일반 참가자와 업계 관계자들은 규제 일변도 보다 공급 등 보다 실효성 있는 대책 마련을 촉구하는 요청이 많았다.
이재명 대통령은 개별 발제와 건의 사항에 대해 일일이 답변을 하거나 반박이나 추가 질문을 하는 모습을 보였으나 그간 추구해온 부동산 정책에 대한 기조를 유지했다.
수도권 물량 공급 측면에선 서울시장이나 경기도지사를 한자리에 불러 논의하지 않은 점과 장기화한 경기 침체로 어려움을 겪고 있는 지방 부동산 관련 논의도 빠진 점은 아쉬움으로 남는다.
“초고가 주택 과도한 세제 혜택 정상화를”
양도세 비과세 혜택은 횟수 제한
전국 어디든 투기 행위 규제해야
◇업계 “양도세 1주택 비과세 무제한 ‘갈아타기’ 차단 등 대책 필요”
이광수 광수네복덕방 대표와 송주희 공인중개사는 미국 등 선진국 사례를 들어 양도세 비과세 혜택을 ‘생애 1회’로 제한하거나 공제 누적 총액을 설정하는 방안을 제안했다.
이에 대해 이재명 대통령도 “기회를 무한대로 주는 것은 문제가 있어 보인다”며 “횟수를 제한하거나 2회, 3회차부터는 공제율을 줄이는 방안, 혹은 총액으로 제한하는 방안 등은 매우 유용한 고민”이라고 했다.
다만 오종현 한국조세재정연구원 조세연구본부장은 1세대 1주택자 양도세 비과세 혜택의 적용 횟수나 금액을 제한하자는 주장에 대해서는 신중한 접근을 주문했다.
투기 차단 목적이 있더라도 이 제도가 국민의 ‘거주 이전의 자유’를 보장하기 위해 마련된 만큼 무리하게 제한할 경우 선량한 실수요자가 피해를 볼 수 있다는 이유다.
오 본부장은 “투기 억제라는 목표와 거주 이전의 자유 보장이라는 기본 취지 사이에서 균형감 있게 접근해야 한다”고 강조했다.
초고가 주택 소유자가 받는 과도한 세제 혜택을 바로잡아야 한다는 국책연구기관의 구체적 대안도 나왔다.
오종현 조세연 조세연구본부장은 양도세와 종부세의 장기보유특별공제를 짚었다.
그는 “양도차익이 50억원이 발생해도 최대 80% 공제를 받으면 과세 대상은 10억원으로 줄어들어 심각한 형평성 문제가 발생한다”며 “공제율에 절대적인 ‘공제 금액 한도’를 설정하는 것이 초고가 주택 과세를 정상화하는 핵심”이라고 했다.
정세은 충남대 교수 역시 “종부세 실효세율을 1%부터 시작하도록 누진성을 강화하고, 전국 평균 집값의 2배 이상은 초고가로 분류해 강력히 과세해야 한다”고 제안했다.
현장 전문가들은 규제 지역 지정의 불공정성과 세제의 복잡성을 개선하는 실용적 대안을 제시했다.
이광수 대표는 특정 지역을 묶는 현행 규제지역 제도를 전면 철폐하자면서 “특정 지역을 규제하면 인근 지역으로 투기 수요가 몰리는 풍선효과가 발생하므로, 전국 어느 지역이든 투기 목적 취득이라는 행위 자체에 대해 동일한 규제를 적용해야 한다”고 주장했다.
김희준 공인중개사는 “종부세를 폐지하고 재산세 체계로 통합하되 가액별로 재산세를 세분화해야 한다”며 납세자의 예측 가능성을 강조했다.
자산가와 고령 장기 실거주자를 구분한 핀셋형 세제 설계 필요성도 제기됐다.
김인만 김인만부동산연구소 대표는 “20년 전 저렴하게 매수해 재건축 등으로 집값이 오른 고령층은 보유세 감당 능력이 부족하다”며 “서울 집을 팔고 지방 미분양 주택을 매수하거나 연금에 자금을 묶는 조건으로 양도세를 면제·감면해 주는 등 시장 탈출구를 열어줘야 매물이 회전된다”고 주장했다.
남기업 토지+자유연구소 소장은 “10년 거주로 10억 원의 양도차익을 얻은 경우 양도세 실효세율은 1%(약 1천만원)에 불과하지만, 같은 금액의 근로소득세는 2억5천만원에 달한다”면서 근로소득과의 형평성을 고려한 불로소득 과세 강화를 주문했다.
이에 이재명 대통령은 세제개편안을 국회에 제출해야 할 시기가 임박해 있다는 점을 언급하면서 이날 토론회와 온라인으로 접수된 의견들을 종합적으로 검토해보겠다고 했다.
강성훈 교수
“주택 수 아닌 가액 기준 세율 적용 논의해야”
청년층 기존 지원 프로그램 확대
신축 공급 병목 현상 해소 지원을
◇전문가들 “보유세·양도세의 합리적 개편 등 새로운 방식 금융규제” 제안
이날 세제 분야 발제를 맡은 강성훈 한양대 정책학과 교수는 보유세와 양도세의 합리적 개편 방향에 관해 논의했다. 강 교수는 보유세와 관련해 “우리나라의 보유세 부담이 주요국과 비교할 때 적정한지, 과세표준 시가가 충분히 반영되는지를 검토해야 한다”면서 “과세 형평성 차원서 주택 보유 수가 아니라 주택 가액을 기준으로 세율을 적용하는 방안을 논의해야 한다”고 말했다.
현행 종부세는 보유 주택이 2채 이하인지, 3채 이상인지에 따라 세율이 달라진다.
이와 함께 과세 형평성 차원에서 초고가 주택의 세 부담이 적정한 수준인지, 기준을 어디에 둘지, 세액공제에 거주 여부를 반영할지 등도 두루 검토해야 한다고 제안했다. 그러면서 시장 충격과 조세 저항을 최소화할 방안도 연구해야 한다고 주장했다.
양도세에 대해서는 “비거주 주택에 대한 세 부담이 적정한지, 장기보유 특별공제에서 거주 공제를 더 확대할지가 핵심 쟁점”이라며 “초고가 주택의 양도세 부담이 적정한지의 논의도 필요하다”고 짚었다. 또 양도소득세로 인한 동결 효과를 함께 고려하면서 보유세 강화와의 조화를 이루는 것도 과제로 지목했다.
김영도 연구위원
금융 분야에선 김영도 한국금융연구원 선임연구위원이 발표에 나서 단기적인 수요 억제 효과를 거두면서도 실수요자의 필요를 충족할 방안을 설명했다.
김 연구위원은 청년층을 위한 기존 지원 프로그램의 확대를 검토하되 임차·매매 수요를 분리해 지원 방안을 재설계하고 이에 맞는 실수요 선별 요건을 엄격히 적용할 것을 제시했다. 전세대출은 실수요 요건을 엄격히 적용해 점진적으로 감축하고 이주비 대출은 일부 규제를 합리화하되 실수요와 무관한 다주택자·비거주 임대인 등에 대해선 규제 강화 기조를 유지해야 한다고 주장했다.
또 기존 규제의 발상을 전환해 ‘거시건전성 관리부담금’ 제도의 도입을 검토하자는 제안도 했다. 대출 자원을 과도하게 사용하는 대가로 거시건전성 관리에 필요한 부담금을 차주에게 직접 부과하자는 주장이다.
고액 대출을 받는 차주를 정밀하게 겨냥해 비용 부담을 높일 수 있고 해당 재원을 주거 취약계층의 지원에 활용할 수 있다고도 설명했다.
김 연구위원은 “기존 양적 규제를 보완하는 질적 규제를 도입해 가계부채와 주택 수요 관리의 질적 효과를 제고해야 한다”고 주장했다.
공급 분야 발제를 맡은 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 주택공급 병목 현상의 해소, 공급 주체와 방식의 다변화, 규제지역 제도의 합리적 운영 등을 제안했다.
구체적으로는 위축된 신축 공급의 회복을 위한 금융·세제 선별 지원, 민간 정비 활성화 등을 위한 선별적 규제 완화, 신축·장기 운영이 가능한 전문 임대 주체의 육성, 공공부문의 ‘시장 조성자’ 역할 확대 등을 언급했다.
그러면서 “현재 운영 중인 규제지역의 실효성을 재점검하되, 시장 불안에 대한 대응력을 유지하며 중첩된 규제나 국민 불편을 줄이는 방안을 모색해야 한다”고 말했다.
김홍철·강나리 기자
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