월세 수도권 외곽 확산
장특공 폐지, 매물 잠김
가처분소득 급격 감소
계층 격차 빠르게 확대
임대인들의 월세 전환이 가속화하면서 서울 외곽과 수도권까지 월세가 급등하고 있다. /챗gpt 생성
서울 외곽과 경기도 일대에서 월세가 빠르게 상승하고 있다. 과거 강남과 도심 핵심지에 집중됐던 임대료 상승 흐름이 수도권 외곽으로 확산되면서 전세 중심이던 주거 구조가 흔들리는 모습이다.
21일 부동산 플랫폼 '아파트실거래가'에 따르면 최근 전국에서 전·월세 물량이 가장 크게 감소한 지역은 서울이다. 연초 대비 전세는 33.3%, 월세는 29.8% 줄어든 것으로 나타났다. 공급 부족 속에 불과 몇 달 사이 서울 광진구, 성북구 등 곳곳에서 전셋값이 1억원 넘게 급등하고 있다.
특히 여권에서 논의되는 장기보유특별공제 축소 또는 폐지가 실현되면 양도세 부담 때문에 주택을 실거주·보유하려는 '매물 잠김'이 심해질 수 있다. 집주인들이 늘어난 보유세 부담을 임차인에게 전가하려 할 경우 전월세 가격 상승 압력으로 작용한다.
과거에는 매매와 전세 가격이 먼저 움직이고 월세는 뒤따르는 구조였지만 현재는 월세가 시장 흐름을 이끄는 양상으로 바뀌었다. 금리 상승과 전세자금 대출 규제 영향으로 전세 수요가 줄어든 가운데 임대인들이 월세 전환에 나서면서 공급 구조도 변화하고 있다.
시장에서는 이번 변화가 자생적 흐름이라기보다 정책 영향이 결합된 구조 전환이라는 분석이 나온다. 다주택자 과세 강화와 대출 규제, 전세 기피 현상이 맞물리며 임대차 시장 구조가 빠르게 이동했다는 것이다. 임대인의 비용 부담이 월세 형태로 세입자에게 이전되는 흐름도 뚜렷해졌다.
소비 위축으로 연결
문제는 현재 월세 수준이 국내 임금 구조와 맞지 않는다는 점이다. 한국은 전세 제도를 통해 주거비 부담을 낮추는 구조를 유지해 왔다. 세입자는 주거비를 줄여 소비와 저축에 활용했고 기업 역시 상대적으로 낮은 임금 상승률 속에서 운영돼 왔다.
월 100만원을 웃도는 임대료가 일반화된 해외와 달리 국내는 이를 뒷받침할 임금 수준이나 공공 주거 체계가 충분히 갖춰지지 않은 상태다. 이로 인해 부담이 세입자에게 집중되고 있다.
월급 300만~400만원 수준의 직장인은 월세와 관리비로 소득의 30% 이상을 지출하는 구조에 놓였다. 가처분소득 감소는 소비 축소로 이어지고 있다. 소비자심리지수는 지난 2월 112에서 3월에는 107로 하락했다.
4월 6일~ 13일 서울 전세 가격 변동 /아파트실거래가
주거비 상승은 사실상 고정비 증가와 같아 소비 여력을 빠르게 줄인다. 임대료 상승 속도가 소득 증가를 앞지를 경우 경기 전반에 부담으로 작용한다는 지적이다.
월세 중심 구조는 계층 간 격차도 확대시키고 있다. 고소득층이나 주거비 지원을 받는 계층은 현재 시장을 감당할 수 있지만 서민 직장인과 청년층은 대응 여력이 제한적이다.
월세 비중이 커질수록 주택 구입을 위한 자산 축적은 어려워진다. 부모 자산에 의존할 수 있는 계층과 그렇지 않은 계층 간 격차가 확대되는 구조다. 일부 지역에서는 월세를 감당할 수 있는 계층만 남는 현상도 나타나고 있다. 주거지 이동, 주거 면적 축소, 동거 증가 등 생활 방식 변화도 확산되고 있다.
속도와 완충 장치 결합
국토교통부는 전세보증 전세가율 상한을 현행 90%에서 최대 70%까지 낮추는 방안을 검토하고 있다. 다만 금융·세제 정책이 동시에 작용하면서 구조가 급격히 바뀌는 경우 충격이 특정 계층에 집중될 가능성이 크다. 공공임대 확대, 전세와 월세를 결합한 상품 도입, 세입자 보호 장치 강화 등 보완책 필요성이 제기된다.
조용술 국민의힘 대변인은 이날 논평을 통해 “향후 서울의 입주 물량 역시 적정 수요에 턱없이 부족한 상황”이라며 “지금이라도 수요를 억누르는 규제 중심 정책에서 벗어나 공급 확대라는 근본 해법으로 전환해야 한다”고 말했다.
☞가처분소득=개인이 벌어들인 소득에서 세금과 보험료 등을 제외하고 실제로 소비나 저축에 사용할 수 있는 금액을 의미한다.
여성경제신문 이상무 기자
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