“최고 세율 80% 넘을 수도”… 거래 위축·매물 감소 우려
4년 가까이 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과 제도가 다시 시행되면서 부동산 시장이 긴장하고 있다. 정부는 투기 수요 차단 효과를 기대하고 있지만, 시장에서는 거래 위축과 매물 감소 가능성을 우려하는 목소리도 나온다.
10일 재정경제부와 국토교통부 등에 따르면 정부가 2022년부터 적용해 온 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 전날 종료되면서 이날부터 조정대상지역 내 주택을 처분하는 다주택자에게 강화된 세율이 다시 적용된다.
양도세 중과는 조정대상지역에서 주택을 매도하는 다주택자에게 기본 양도세율에 추가 세율을 더해 과세하는 제도다. 현재 기본세율은 과세표준에 따라 6~45%가 적용되며, 여기에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 각각 가산된다.
지방소득세까지 포함하면 최고 세부담은 상당한 수준으로 올라간다. 특히 3주택 이상 보유자의 경우 일부 구간에서는 실효세율이 80%를 웃돌 수 있다는 분석도 나온다. 부동산 업계에서는 “매각 차익 대부분이 세금으로 빠져나갈 수 있다”는 반응까지 나온다.
정부는 앞서 부동산 거래 위축과 급격한 가격 조정을 막기 위해 2022년 5월부터 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예해 왔다. 이후 시장 상황과 거래량 감소 등을 고려해 몇 차례 연장했지만, 최근 집값 불안과 투기 수요 억제 필요성이 커지면서 예정대로 종료를 결정했다.
다만 정부는 이미 거래를 진행 중인 일부 사례에 대해서는 예외를 인정하기로 했다. 토지거래허가 대상 지역에서 허가 신청이 접수된 경우 일정 기간 안에 거래를 마치면 중과세 적용을 받지 않는다.
적용 기준은 지역별로 다르다. 지난해 새롭게 조정대상지역으로 편입된 경기 일부 지역과 서울 다수 자치구는 계약 체결 후 6개월 안에 잔금 및 소유권 이전을 완료해야 한다. 반면 기존 규제지역인 서울 강남·서초·송파·용산구는 4개월 이내 거래를 끝내야 한다.
중과 시행 직전까지 현장 분위기는 분주했다. 일부 자치구 민원실과 등기 관련 창구에는 막판 계약을 처리하려는 중개업자와 집주인들이 몰리며 혼잡이 빚어졌다. 업무 시작 전부터 대기 줄이 형성되는 이른바 ‘오픈런’ 현상도 나타났다.
시장 반응은 엇갈린다. 정부는 대출 규제와 토지거래허가제 등이 유지되고 있어 과거처럼 투기성 거래가 급증할 가능성은 제한적이라고 보고 있다. 반면 현장에서는 세금 부담이 커진 다주택자들이 매도를 미루면서 공급 감소로 이어질 수 있다는 전망도 나온다.
전문가들은 단기적으로 거래량 감소 가능성에 무게를 두고 있다. 다주택자 입장에서는 세금 부담이 커진 만큼 급하게 매도하기보다 보유를 선택할 가능성이 높기 때문. 특히 서울 핵심 지역에서는 “차라리 증여나 임대 전환을 택하겠다”는 분위기도 감지된다.
향후 시장 흐름은 금리와 대출 규제, 공급 정책 등이 함께 영향을 미칠 것으로 보인다. 정부는 실수요 중심 시장 안정에 방점을 찍고 있지만, 거래 절벽과 공급 부족 우려가 현실화될 경우 추가 보완책 논의 가능성도 제기된다.
정준호
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