[기획] 분양가 상한제 공공택지의 귀환...고물가 시대 '안전진대' 될까

최근 부동산 시장의 가장 큰 화두는 단연 분양가다. 원자재 가격 상승과 인건비 급등으로 인해 민간 아파트의 분양가가 가파르게 오르면서, 상대적으로 가격 통제가 이루어지는 '분양가 상한제' 적용 지역으로 수요자들의 시선이 쏠리고 있다. 특히 인허가 및 보상 절차 지연으로 신규 공공택지 공급이 희소해지자, 지방에서도 검증된 입지를 갖춘 마지막 택지지구에 대한 막차 타기 현상이 관측되고 있다.

현재 분양 시장은 오늘이 가장 싸다는 인식이 지배적이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 민간 아파트 평균 분양가는 매년 두 자릿수 상승률을 기록하고 있다. 이러한 상황에서 분양가 상한제가 적용되는 공공택지는 주변 시세보다 낮은 가격에 공급될 뿐만 아니라, 도로·학교·공원 등 기반시설이 계획적으로 조성된다는 점에서 로또보다는 안정적인 실거주 대안으로 평가받는다.

실제로 충남 아산탕정, 경남 진주혁신도시 등 과거 공공택지 개발 사례를 보면, 초기에는 공급 과잉 우려가 있었으나 인프라가 완성된 후에는 해당 지역의 대장주 역할을 하며 시세를 견인하는 양상을 보였다.

문제는 이러한 공공택지의 공급이 원활하지 않다는 점이다. 최근 전략환경영향평가 등 각종 인허가 절차가 까다로워지고 토지 보상 과정에서의 갈등이 깊어지면서 사업 기간이 무기한 연장되는 사례가 속출하고 있다.

춘천 다원지구와 울산 선바위지구처럼 행정 절차에만 수년이 소요되는 사례가 늘어나면서, 시장에서는 "이미 조성이 시작된 택지지구가 가장 확실한 공급원"이라는 분석이 나온다. 공급이 줄어들면 희소성이 높아지고, 이는 결국 향후 자산 가치에도 영향을 미치기 때문이다.

이러한 흐름 속에서 광주광역시의 '첨단3지구'가 주목받는 이유는 단순히 마지막 대규모 택지이기 때문만은 아니다. 이곳은 주거와 산업, 연구 기능이 결합된 자족형 복합도시를 지향하며, 국내 최초의 국가 AI 데이터센터를 필두로 한 첨단 산업 생태계가 조성되어 단순한 베드타운을 넘어선 경제 거점으로 성장할 전망이다.

특히 삼성전자, 현대모비스 등 대기업이 입주한 6개 대형 산업단지가 인접해 약 4만 명의 종사자를 배후 수요로 품고 있다는 점은 최근 부동산 시장의 핵심 트렌드인 직주근접 조건과 맞물려 강력한 주거 수요를 형성할 것으로 예상된다. 여기에 진원천과 학림천이 흐르는 수변 공간과 21%가 넘는 높은 공원·녹지 비율은 실거주자들에게 쾌적한 주거 환경까지 제공할 것으로 기대를 모으고 있다.

전문가들은 지방 부동산 시장의 양극화가 심화될 것으로 내다본다. 인프라가 부족한 외곽 지역은 외면받는 반면, 정부가 주도하는 공공택지나 대규모 산업단지를 낀 핵심지는 여전히 강세를 보일 것이라는 분석이다.

특히 광주와 같이 택지지구 선호도가 유독 높은 지역에서는 첨단3지구와 같은 마지막 공공택지의 공급이 시장의 가늠자 역할을 할 것으로 보인다. 올해 하반기부터 본격적인 입주와 신규 분양이 예정된 만큼, 실수요자들에게는 자금 계획에 맞춘 선별적 접근이 필요한 시점이다.

부동산 업계 관계자는 "공사비 이슈로 민간 공급이 위축된 상황에서, 체계적인 인프라와 가격 경쟁력을 동시에 갖춘 공공택지는 지방 시장의 연착륙을 돕는 핵심 변수가 될 것"이라고 진단했다.

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