반림1구역 용적률 315.98%·49층
기존 단지 등 1만 1000여 가구 밀집
기반시설·지역 간 환경 격차 대책도
창원 성산구 반림동 아파트 모습. /경님도민일보DB
창원에서 중고층 아파트 재건축이 본격화하면서 기존 주거 밀집지역 고밀 개발로 말미암은 도시 과밀 문제가 새로운 과제로 떠오르고 있다. 노후 아파트를 허물고 최고 49층 대단지로 바꾸면 주거환경은 개선되지만 한정된 공간에 더 많은 가구가 들어서면서 도로와 학교, 공공시설 등 도시 기반시설도 달라져야 한다. 재건축 사업성을 넘어서 늘어나는 인구와 차량을 주변 생활권이 얼마나 감당할 수 있을지가 관건이다.
중고층 재건축 본격화
창원시는 지난달 30일 ‘반림1구역 재건축사업 정비계획 결정·정비구역 지정 및 지형도면’을 고시했다. 창원에서 10~15층 규모 중고층 아파트 단지가 재건축 정비계획을 확정한 것은 처음이다. 지난 6월 남양1구역(우성아파트·987가구 공급 예정)이 정비구역으로 지정됐지만, 정비계획은 마련되지 않았다.
반림1구역(성산구 반림동 3-1번지 일원)은 현대건설·현대산업개발아파트를 통합해 3270가구 규모로 재건축하는 사업이다. 창원시 재건축 정비구역 19개 사업장 가운데 공급 가구 수가 가장 많다. 정비구역 면적은 12만 8877㎡(약 3만 8985평)이고 용적률은 최대 허용치인 316%에 가까운 315.98%가 적용됐다. 건물은 18개 동, 최고 49층 규모로 계획됐다.
반림1구역은 기존 2595가구에서 675가구가 늘어났다. 이는 과밀 문제로 이어진다. 인근 럭키반림아파트(1620가구)는 반림2구역 재건축사업 조합설립추진위원회 승인을 받아 정비사업을 추진하고 있다. 반림1구역과 인접한 용호3구역(무학아파트·1048가구 공급 예정)도 먼저 재건축을 시작했다. 여기에 맞은편 트리비앙(2610가구)과 노블파크(2699가구)까지 포함하면 일대는 이르면 5년 후 1만 1000여 가구가 밀집한 대규모 주거생활권이 된다.
반림1구역을 시작으로 중고층 아파트 재건축이 이어지면 주거 밀도가 높은 창원 도심의 공간 구조도 크게 달라질 수밖에 없다. 현재 창원에는 준공 30년이 넘은 10층 이상 중층 아파트가 5만 3000여 가구에 이르고 이 가운데 3만 2000여 가구가 성산구에 집중돼 있다.
타 지역 기반시설 확보 난항
창원 반림1구역 재건축사업 조합설립추진위원회는 2일 창원시청 프레스센터에서 기자회견을 열고 있다. /이미지 기자
반림1구역 재건축사업 조합설립추진위원회는 2일 시청 프레스센터에서 기자회견을 열고 시에 행정 협조를 요청했다. 석영철 추진위원장은 “반림1구역 정비계획 결정은 중고층 아파트 주거환경 개선의 중요한 시금석이 될 것”이라며 “시는 반림1구역을 둘러싼 주거·교통·녹지·문화환경 조성과 교육 여건을 긴 안목으로 살펴야 한다”고 말했다. 이어 “정비사업 인력 확충과 전담 배치, 전문성 강화, 신속한 인허가 절차가 필요하다”고 주장했다.
아직 조합도 설립되지 않은 추진위원회가 사업 초기에 기자회견을 열어 행정 지원을 요청한 것은 이례적이다.
이들이 사업 추진 속도뿐 아니라 재건축 이후 주변 생활환경을 함께 고려해 달라고 요구한 것은 전국에서 중고층 아파트 재건축으로 말미암은 기반시설 문제가 구체적으로 나타나고 있어서다.
부산 대표 중고층 재건축인 삼익비치아파트는 해변로 일대 만성 정체 구역이어서 고밀 개발로 말미암은 교통대란 논란이 있었다. 또 인근 초등학교 일조권 침해 우려로 심의가 보류됐다.
서울 양천구 목동신시가지 1~14단지 재건축은 학교 수용 능력 한계를 보여준다. 서울강서양천교육지원청은 재건축 이후 초등학교 중학교 등 모두 207학급이 부족할 것으로 추산했다. 학교 터 확보 방식을 둘러싸고 서울시와 교육당국의 견해 차이가 이어지고 있다.
이처럼 재건축은 단지 안 건축물만 바꾸는 사업이 아니라 입주민이 늘면서 통학 수요와 차량 통행량, 공원·문화·복지시설 이용 수요도 함께 증가한다. 특히 반림1구역처럼 여러 정비구역이 인접해 있으면 개별 사업 영향평가만으로 생활권 전체 부담을 정확히 파악하기 어렵다.
서울시는 신속통합기획으로 재건축·재개발 초기 단계부터 도시·환경·교통·건축 분야를 통합적으로 검토하는 체계를 마련했다. 정비계획 수립 단계에서 단지 내부뿐 아니라 주변 도로와 보행환경, 공공시설 등 지역 여건을 함께 고려해 도시공간을 설계하는 방식이다. 개별 단지를 고립된 개발 공간으로 보지 않고 주변 생활권과 연계하려는 취지다.
재건축 지역 격차도 과제
창원시 재건축 정비구역 추진현황. /창원시
특히 창원지역은 재건축이 집중되는 지역과 그렇지 못한 지역 간 개발 격차도 살펴봐야 한다. 재건축 사업성이 높은 성산구 용호·반림동 등 중고층 아파트 밀집지역은 새 아파트와 주차장, 공원 등 기반시설을 확보할 기회를 얻는다. 반면 사업성이 낮거나 기반시설이 부족해 대규모 정비사업 추진이 어려운 마산합포구·회원구와 진해구 일부 원도심은 노후 주거환경을 개선하는 데 상대적으로 더 많은 시간과 비용이 필요하다.
창원시 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’도 지역별 차이를 이미 진단했다. 성산·의창구의 노후 공동주택 밀집지역을 기반시설이 양호해 재건축할 수 있는 유형으로 분류했지만 마산합포구 월영동과 마산회원구 양덕동 일부는 노후 공동주택이 밀집했지만 기반시설이 부족해 재건축이 어려운 유형으로 분류했다. 또 마산합포구 자산동과 진해구 여좌동 등은 기반시설이 열악한 노후 주거지로 분류해 기반시설 확충이나 주거환경개선사업을 통한 정비가 필요하다고 분석했다.
창원시는 반림1구역 재건축에 따른 교통·학교 문제를 사업 초기부터 구체적으로 검토하기 이르다는 태도다.
시 관계자는 “반림1구역은 이제 출발선에 섰기 때문에 교통 문제나 학교 과밀이 당장 시급한 상황은 아니다”며 “올해부터 재건축·재개발 사업시행계획인가 전에 건축·경관·교육 등 각종 심의를 한 번에 처리하는 통합심의를 시행하는 만큼 관련 제도를 활용해 여러 부분을 검토해야 한다”고 말했다. 그러면서 “중고층 아파트 재건축을 위한 별도 지침은 없다”며 “도시 전체를 고려해 행정 절차를 밟겠다”고 밝혔다.
/이미지 기자
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